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上海房地产泡沫预测及风险防范问题研究

作　者: 葛冬铭
导　师: 赵蓓文
学　校: 上海社会科学院
专　业: 金融学
关键词: 房地产泡沫 真实需求 房地产泡沫综合指标系数
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2008年
下　载: 845次
引　用: 3次
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内容摘要


上海作为全国重要的金融中心之一,是全国经济发展的龙头城市,因此上海经济的繁荣稳定对整个宏观经济的重要性是不言而喻的。上海房地产市场出现波动的话将会对周边城市的房地产市场产生负面影响,严重的话还将可能危及全国房地产市场乃至整个金融系统的稳定。因此如何保持上海房地产市场的健康发展从而促进金融市场的稳定是一个迫切需要解决的问题。本文的目的是探索归纳出上海房地产泡沫的根源,提出一种判断房地产泡沫的衡量标准,能够预测未来两三年的泡沫情况,并针对结果提出有效的政策建议。本文主要通过比较借鉴香港和美国房地产市场的发展经验,找出目前上海房地产市场所存在问题的原因,构建房地产泡沫综合指标系数来判断历年和预测未来房地产泡沫的程度,并分析归纳出导致房地产泡沫的几个主要诱因,从而为有针对性的调控纠偏政策的出台和实施指明了方向。论文的第一章研究了房地产泡沫形成的根源,归纳了国内外房地产泡沫形成原因的相关理论,分析了影响中国房地产泡沫形成的短期原因和长期原因,其中短期原因有结构性失衡和政策性失衡,长期原因有土地价格和居民可支配收入。第二章以香港房地产市场为借鉴,描述了香港的房地产泡沫,并列举了香港房地产市场的风险防范措施。第三章首先列举分析了诸多影响房地产市场的因素。然后叙述了本文宏观经济变量与房地产泡沫相关性的分析方法,最后设计了三个房地产泡沫测度指标,分别是:房地产价格指数/CPI(价值方面、同步指标)、房地产开发投资额占固定资产投资的比例(供给方面、先行指标)以及房屋空置率(需求方面、滞后指标),其中房地产开发投资额为先行指标,反映对房地产市场提前一至三年做出的决策与承诺,具有预兆意义。房价增长率为同步指标,可以反映当前房地产市场景气度。空置率为滞后指标,作为房地产市场供给过剩和投资投机需求失衡的标志,可以用来检验房地产市场是否过热。并以这三个指标的乘积作为房地产泡沫综合指标系数,以此衡量房地产泡沫的存在与否及其大小。第四章首先描述了美国次贷危机对上海的影响以及国内房地产泡沫的形成及其对上海的影响,然后介绍了上海房地产市场的发展、现状与特点,并使用房地产泡沫综合指标系数对上海房地产市场的泡沫程度进行了评估和预测,最后以第三章所选取的五个因素来解释分析所得到的结果,其中还通过上海银行最新的信贷数据报告就不良贷款特征与美国次贷进行了类比。论文的第五章叙述了目前上海房地产市场所存在的主要问题,并提出相应的战略对策。本文最后得出的结果是上海房地产市场在过去几年里泡沫逐渐膨胀,近年来已经有过热迹象,应警惕未来两三年里北京奥运会与上海世博会期间上海本地的房地产市泡沫情况。本文的创新之处在于:(一)方法创新,对相关检测指标的选取做了修正,从而更加适用于中国的房地产市场;结合上海流动人口较多的特点,使用房地产出租面积与销售面积的比值作为空置率;利用居民有效收入来代替最常见的房价收入比。(二)观点创新,认为在我国实行土地批租制的情况下,房地产投资价值应小于产权完整的国家;结合我国现有的土地所有权制度,得出了房龄越高,住房价格波动幅度就越小,消费品特征也随之越明显,而投资价值相对弱化的观点;在房地产价格上升时期,以租赁价格作为衡量房地产泡沫程度的一个重要因素。租赁价格与房地产价格趋势偏离越明显,则泡沫越大;把房地产泡沫形成原因分为短期原因与长期原因。(三)思路创新,诸如针对上海城市流动人口问题,政府应加大对租赁市场的支持力度;把支持居民解决住房问题纳入财政支出政策的范围;允许把住房公积金用于支付房租;保持公积金贷款利率长期不变,进一步提高商业贷款利率等。

全文目录


内容摘要  2-4
Abstract  4-9
引言  9-14
  一、房地产泡沫的定义  9-10
  二、国内外研究现状  10-11
  三、本文的创新  11-12
  四、基本思路和结构安排  12-14
第一章 房地产泡沫形成的根源  14-20
  一、国内外关于房地产泡沫形成原因的理论分析  14-16
  二、影响中国房地产泡沫形成的供求分析：短期原因  16-18
  三、影响中国房地产泡沫形成的供求分析：长期原因  18-20
第二章 香港的房地产泡沫及风险防范的经验  20-24
  一、上海和香港房地产市场的比较  20
  二、香港的房地产泡沫  20-21
  三、香港房地产市场风险防范的措施借鉴  21-24
第三章 房地产泡沫综合指标系数的构建  24-35
  一、影响房地产市场的诸多因素分析  24-30
  二、宏观经济变量与房地产泡沫相关性的分析方法  30-31
  三、房地产泡沫综合指数系数  31-35
第四章 上海房地产泡沫预测及风险防范的指标分析  35-60
  一、美国次贷危机及其对上海的影响  35-38
  二、中国房地产泡沫的形成及其对上海的影响  38-43
  三、关于上海房地产泡沫的预测分析  43-60
第五章 上海房地产泡沫风险防范的对策与建议  60-65
  一、存在的主要问题  60-61
  二、战略与对策分析  61-65
参考文献  65-70
后记  70

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中图分类: > 经济 > 经济计划与管理 > 城市与市政经济 > 城市经济管理 > 房地产经济
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