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房地产泡沫理论及测度方法研究

作　者: 杜方
导　师: 潘润秋
学　校: 武汉大学
专　业: 土地资源管理
关键词: 房地产价格房地产泡沫心理预期收益还原模型
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2005年
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内容摘要

房地产是人类生存和发展最基本的生活资料之一,也是衡量一国经济和生活水平的重要标志。房地产泡沫是人多地少的国家处在经济快速发展阶段,容易出现的一种经济现象。一旦发生,将给一个国家的经济和社会生活带来严重的后果。因此,防范警惕房地产泡沫的发生具有重要意义。我国的房地产业从1998年复苏以来,获得了长足发展但同时,也存在着很多问题,如房价过高、土地供应过量、空置率居高不下、结构不合理及投资增长过快等问题。因此,引发了中国房地产市场有没有泡沫的大争论,而上海作为中国经济发展的火车头,首当其冲成为了争论的热点。在这种背景下,本文先借鉴国内外研究成果进行了理论研究,同时收集了最新的数据,运用定性与定量相结合的方法,对上海市2003—2005年房地产业运行中是否存在泡沫进行分析测度,并在此评判基础上提出预防房地产泡沫的对策建议。其中,本文先从研究房地产市场价格的基本理论入手,阐述了房价与市场供给、需求、预期的互动关系;分析了房价与房产租金、地价的联系,并分析了成交价格、市场价格、理论价格三者的区别,为后面的分析做了理论铺垫;接着,对泡沫经济进行研究,在进行了一系列的概念界定后,分析了房地产泡沫产生的原因、运行机制及其积累、释放的形态;结合前面的定性分析,引入了对房地产泡沫的量化分析,即根据房地产估价的理论与方法,提出了房地产泡沫两种主要的测度方法,并具体对收益还原法进行阐述;然后,根据上海的实际情况,利用收益还原法对其房地产市场的泡沫成分进行了测度,计算出其泡沫测度系数BEM时间序列,并从多角度对其加以分析,推导出上海房地产市场存在泡沫化倾向;同时就其存在的风险提出了相应的房地产泡沫防范措施。希望通过本文的研究,能够引起各方对房地产泡沫的足够重视,并对国家房地产政策的制订起到一定的借鉴作用。

全文目录

摘要  4-5
Abstract  5-6
目录  6-8
引言  8-9
第一章绪论  9-11
  1.1 论文研究的背景  9
  1.2 国内外研究现状  9
  1.3 论文研究的目的和意义  9-10
  1.4 论文的研究思路  10-11
第二章房地产价格的基本理论  11-21
  2.1 成交价格、市场价格和理论价格  11-12
  2.2 房地产供求与价格  12-15
  2.3 房地产租售市场的互动关系  15-17
  2.4 房价、地价的相互关系  17-18
  2.5 心理预期对房地产价格影响的分析  18-21
第三章房地产泡沫的基本理论  21-32
  3.1 泡沫的基本概念  21-23
  3.2 泡沫经济的概述  23-27
  3.3 房地产泡沫理论  27-29
  3.4 房地产泡沫的表现与特征  29-32
第四章房地产泡沫的测度方法  32-36
  4.1 房地产估价方法原理  32
  4.2 房地产泡沫的测度方法  32-36
第五章收益还原模型  36-48
  5.1 收益法的基本原理  36-37
  5.2 收益还原法公式  37-41
  5.3 净收益的基本理论  41-42
  5.4 报酬率的基本理论  42-44
  5.5 收益还原法在房地产泡沫测度中的应用  44-45
  5.6 收益还原法运用中的研究方法及难点  45-48
第六章上海房地产泡沫实证研究  48-64
  6.1 上海房地产市场的现状  48-50
  6.2 上海房地产市场的数据统计  50-55
  6.3 上海房地产BEM数据的计算和分析  55-60
  6.4 风险防范措施  60-64
第七章结论与展望  64-66
  7.1 论文的结论  64
  7.2 研究展望  64-66
参考文献  66-68
后记  68

房地产泡沫理论及测度方法研究

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