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利率波动对重庆市商品住宅价格的影响研究

作　者: 贺胜平
导　师: 邹艳
学　校: 重庆师范大学
专　业: 数量经济学
关键词: 利率波动重庆商品住宅价格需求供给
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2012年
下　载: 45次
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内容摘要

近年来商品住宅价格快速上涨，不仅带来了许多社会问题，也加剧了金融风险的发生机率，更不利于楼市持续、健康的发展。因此中国政府通过加息能否抑制节节上涨的房价；在遭到国内外经济影响，住宅市场可能出现衰退或下滑时，央行通过降息又能否激励住宅需求和投资，力保楼市的稳定。这是一个全民争议和全社会关注的值得深究的现实问题。笔者首先通过理论分析，研究了利率调控房价的传导机制。央行的利率政策作为政府对商品住宅市场进行宏观调控的主要方法。利率的波动既影响开发商的成本和利润，又影响购房者的贷款信心以及支付能力和还贷压力，并通过供需关系制约着商品住宅价格。理论上认为：在短期内随着利率上升，需求减少的幅度大于供给减少的幅度从而导致商品住宅价格下跌；长期内随着利率提高商品住宅价格有所回升，但成交量会下降。但由于区域、住宅市场繁荣程度、经济发展水平等差异，各个城市受个体差异的影响就有区别，本文关注的问题是利率政策对重庆商品住宅价格的调控效果。其次通过对央行历次利率政策演变，分析了宏观经济背景与商品住宅市场之间的关系，从经济角度说明了贷款利率变动对房地产市场价格在不同时期的作用大小及影响程度。并论述了近年利率波动对重庆市商品住宅市场的供给、需求、价格三者的影响。在此分析上，又运用计量统计软件对相关数据资料进行因果性、相关性等实证分析，由此来检验央行利率调整对重庆商品住宅价格的影响。研究结果显示，在考虑通胀的前提下，五年以上期贷款实际利率对于重庆商品住宅价格短期影响不明显，滞后期呈负相关。最后结合实证检验结果，分析了利率调控房价效果较弱的原因，主要在于供需失衡,利率的传导机制不顺畅以及利率调控滞后等；并从完善利率运行机制，使得其对调控房价达到更佳的效果，提出以下相应的政策建议：第一，逐步完善金融体系，推进利率市场化改革；第二，加强利率政策与其他政策的配合；第三，调整住房供给结构，引导科学的住房消费。

全文目录

摘要  3-4
ABSTRACT  4-8
第1章绪论  8-17
  1.1 研究背景  8-10
  1.2 研究的目的及意义  10-11
    1.2.1 研究目的  10
    1.2.2 研究的意义  10-11
  1.3 国内外研究现状  11-14
    1.3.1 国外研究现状  11-12
    1.3.2 国内研究现状  12-14
  1.4 研究内容与方法  14-15
    1.4.1 研究内容  14-15
    1.4.2 研究方法  15
  1.5 论文创新点和不足之处  15-17
    1.5.1 创新点  15-16
    1.5.2 不足之处  16-17
第2章利率波动影响商品住宅价格的理论分析  17-28
  2.1 利率相关概念分析  17-20
    2.1.1 利率的分类  17-18
    2.1.2 利率波动的历程及特征  18-19
    2.1.3 利率杠杆理论  19-20
  2.2 商品住宅相关概念的界定  20-23
    2.2.1 普通商品住宅的内涵及特性  20-21
    2.2.2 商品住宅价格的内涵及特征  21
    2.2.3 商品住宅价格的构成要素及其影响因素  21-23
  2.3 利率波动影响商品住宅价格的机理  23-28
    2.3.1 利率波动对开发商的影响  23-24
    2.3.2 利率波动对购房者的影响  24-26
    2.3.3 影响商品住宅价格的机理——供求原理  26-28
第3章现行房价调控政策与重庆市商品住宅发展现状  28-40
  3.1 近年房地产相关政策  28-29
    3.1.1 政策执行问责及督查机制  28
    3.1.2 信贷政策  28-29
    3.1.3 住房转让营业税  29
    3.1.4 土地市场及保障房建设  29
  3.2 重庆市商品住宅市场的发展历程  29-31
  3.3 重庆市商品住宅市场供给分析  31-35
    3.3.1 商品房开发投资额分析  31-32
    3.3.2 商品房新增批准预售分析  32-33
    3.3.3 新增商品住宅实际供给分析  33-35
  3.4 重庆市商品住宅市场需求分析  35-37
    3.4.1 商品住宅成交量分析  35-36
    3.4.2 商品房市场存量分析  36-37
  3.5 重庆市商品住宅价格特征分析  37-40
    3.5.1 利率对重庆商品住宅价格影响历程  37-38
    3.5.2 近年商品住宅成交均价特征  38-40
第4章利率波动对重庆商品住宅价格影响的实证分析  40-46
  4.1 变量选取和处理以及散点图分析  40-41
  4.2 一元线性回归模型的建立和分析  41-42
  4.3 格兰杰因果检验分析  42-43
  4.4 利率波动对房价影响较弱的原因分析  43-46
    4.4.1 利率市场化程度较低，传导机制不顺畅  43-44
    4.4.2 利率波动对商品住宅价格抑制作用具有时滞性  44
    4.4.3 利率调整难以控制市场需求  44-45
    4.4.4 影响房价的因素很多，高回报率是房价上涨的主要成因之一  45-46
第5章主要结论与政策建议  46-50
  5.1 研究结论  46
  5.2 政策建议  46-50
    5.2.1 逐步完善金融体系，推进利率市场化改革  47
    5.2.2 加强利率政策与其他政策的配合  47-48
    5.2.3 调整住房供给结构，引导科学的住房消费  48-50
参考文献  50-53
附录：作者攻读硕士学位期间发表论文及科研情况  53-54
致谢  54-55

利率波动对重庆市商品住宅价格的影响研究

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