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城市住宅定价理论与模型研究

作　者: 周工皓
导　师: 杜葵
学　校: 昆明理工大学
专　业: 结构工程
关键词: 城市住宅定价理论与模型 Hedonic
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2006年
下　载: 403次
引　用: 4次
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内容摘要

房地产业关联度高，带动力强，是我国现阶段国民经济的支柱产业，我国房地产开发以住宅为主，加快住宅建设，把住宅产业培育成为国民经济新的增长点和居民消费热点，是提高居民的居住水平，满足人民群众日益增长的住房需求的关键所在；也是扩大内需，促进国民经济持续快速和健康发展的重大战略措施。当前我国住宅市场比较突出的就是部分城市房价过高的问题。虽然2005年政府先后出台了新旧国八条、七部委颁布了相应文件、央行也进行加息，但这一系列法规、条文的调控效果并不明显，今年宏观调控仍在继续，随着今年政府工作报告中继续提到要抑制房价过快上涨问题和国六条、九部委意见的到来，表明房价过高还是当前社会各界普遍关注的热点问题。对住宅进行合理定价，是解决房价过高的一条基本措施，具有重大现实意义。本文首先介绍了当前我国住宅供应体系的划分、住宅价格定义与特点和效用价值论、马克思商品价值理论、地租地价理论、市场供求理论、区位理论、价格歧视理论等研究采用的经济学理论。针对商品住宅，本文先阐述了商品住宅定价目标、价格影响因素、价格构成和房地产开发商、房价评估机构所普遍采用的可比楼盘量化定价法(即市场比较法)，接着借鉴了现有关于Hedonic定价的理论方法和研究经验，尝试构建了商品住宅价格的Hedonic定价模型，并附案例说明，然后在与传统定价方法进行比较的基础上，展望了Hedonic模型的应用前景与存在问题，并从多个角度进行分析，提出具体应用的可行建议。最后介绍了商品住宅销售过程中的调价策略。对于经济适用住宅，本文先阐述了经济适用住宅的定义、作用和价格构成及其于商品住宅价格构成的差异，接着分析了经济适用住宅的定价原则和定价程序，提出了成本加微利的定价方法，附有案例说明。对于廉租住宅，首先介绍了其产生原因和租金补贴方式。对于实物配租，按照现行法律，租金取房屋的维修费和管理费之和；对于租金补贴，借鉴国外经验，采用计算租金成本比的理论方法求取租金，并据此探讨租金补贴方式。最后介绍了国内其它城市廉租住宅租金补贴经验。

全文目录

摘要  6-7
Abstract  7-9
引言  9-14
  1.1 问题提出的背景  9-12
  1.2 研究的目的和意义  12-14
第二章城市住宅定价的理论基础  14-31
  2.1 有关住宅的若干概念  14-16
  2.2 效用价值论  16
  2.3 马克思的商品价值理论  16-17
  2.4 地租地价理论  17-21
  2.5 市场供求理论  21-27
  2.6 区位理论  27-29
  2.7 价格歧视理论  29-31
第三章商品住宅定价模型研究  31-61
  3.1 商品住宅定价目标和定价依据  31-33
  3.2 商品住宅价格影响因素分析  33-37
  3.3 商品住宅价格构成  37-38
  3.4 传统商品住宅定价方法  38-47
  3.5 消费者满意度定价模型——Hedonic模型  47-59
  3.6 定价策略  59-61
第四章经济适用住宅定价分析  61-72
  4.1 经济适用住宅的含义与作用  61-62
  4.2 经济适用住宅价格构成  62-64
  4.3 经济适用住宅定价原则  64-65
  4.4 经济适用住宅定价模型  65-67
  4.5 案例  67-70
  4.6 经济适用住宅补贴方式的改进  70-72
第五章廉租房租金模型研究  72-85
  5.1 廉租房的产生  72-73
  5.2 廉租房租金补贴方式  73-74
  5.3 廉租住宅实物配租租金分析  74-79
  5.4 廉租房租赁补贴模型研究  79-81
  5.5 廉租房补贴原则  81-83
  5.6 当前我国一些城市廉租房做法  83-85
第六章结论  85-87
致谢  87-88
参考文献  88-91
附录 A (攻读硕士学位期间发表论文目录)  91

城市住宅定价理论与模型研究

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