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河马石·四季景园房地产（二期）开发项目可行性及风险防范分析

作　者: 蓝克强
导　师: 王元月；梁军宝
学　校: 中国海洋大学
专　业: 项目管理
关键词: 房地产市场可行性财务可行性综合效益可行性风险防范
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2007年
下　载: 391次
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内容摘要

房地产业的发展对国民经济保持持续增长起着举足轻重的作用。在未来的几十年的发展中,房地产业对经济社会发展和国民经济的贡献率将会进一步提升,房地产业将会成为经济发展的重中之重。房地产业是一个关联性极强的行业,其关联性的强度涉及社会生活的方方面面,不仅涉及到人们的日常生活起居,更是渗入到大型的项目开发和建设之中。可是,作为一名从事房地产相关领域的工作人员,在调阅房地产企业所提供的项目可行性报告时,发现许多项目可行性报告相对比较混乱,极不规范,存在诸多的不足,不能起到其应有的作用。房地产开发项目研究是一项复杂而典型的项目实践,需要理论的指导,如何运用项目可行性分析理论指导房地产开发项目实践,将理论与房地产开发项目开发的可行性实践结合起来,使理论服务于房地产项目可行性研究实践,本文进行了系统的研究,将有关理论在房地产项目可行性研究实践中加以延伸与运用。本文结合一个典型的房地产开发项目——河马石·四季景园房地产(二期)开发项目进行实证论证与研究分析,并通过该企业在实际开发过程及研究论证方面的实践进行系统研究。这对于今后房地产企业更好地发挥自身优势,提高自身在中国房地产业的实际盈利水平,加强自身在筹措资金、运作资金方面的实际能力有重要意义。同时也有利于房地产开发企业在向银行申请贷款时,提交更为规范的项目可行性报告。该论文结合目前国内外房地产业发展的现状,尤其在实证分析青岛市房地产市场的基础上,分析了青岛市较为典型的房地产开发项目——河马石·四季景园房地产(二期)开发项目。论文着重从项目开发的可行性以及风险的防范这两个方面进行了分析,其中,项目开发的可行性研究是文章论述的重点。在项目的可行性研究中,论文又从开发项目的市场可行性、财务可行性和综合效益可行性三个方面进行了系统的阐述。论文在查阅相关中外文文献的基础上,分析了河马石·四季景园房地产(二期)开发项目的开发必要性及其市场开发潜力与市场前景。论文在进行开发项目市场可行性研究中,采取了实践调查的方法,通过市场调查、参阅官方统计数据、与目标客户群面谈、走访周边楼盘等方式,调查的目标旨在分析区域、地域市场,了解客户需求,以锁定目标客户,确定产品方案。在对河马石·四季景园房地产(二期)开发项目进行财务可行性分析的过程中,主要采用经济评价的方法对项目指标进行投资估算,财务评价指标有净现值、内部收益率、投资回收期等。通过对该项目静态和动态两个方面的可行性分析,做出了可靠的价值判断。尤其是在实际的分析中综合运用了敏感性分析,使分析更加具有动态意义。在对项目的综合分析中,引进了经济效益分析、社会效益分析和环境效益分析,从总体上将三者有机结合,实现了对该项目综合经济效益的评述。最后一部分是进行风险防范分析。主要从房地产成本风险分析、房地产开发筹资风险分析、金融风险与政策性风险分析三个方面对该项目进行了综合评述。通过以上分析,本文认为河马石·四季景园房地产(二期)开发项目具有可行性,是值得投资的项目。

全文目录

摘要  5-7
Abstract  7-12
0 前言  12-16
  0.1 相关概念界定  12-13
  0.2 研究背景  13
  0.3 研究意义  13-14
  0.4 论文的基本结构与内容  14-15
  0.5 论文的创新之处  15-16
1 房地产开发项目的理论知识概述  16-23
  1.1 项目的动态平衡系统理论  16-17
  1.2 项目的可行性分析理论  17-20
    1.2.1 可行性研究概述  18
    1.2.2 可行性研究的重要作用  18-19
    1.2.3 可行性研究分类  19-20
  1.3 风险防范理论  20-23
    1.3.1 风险识别  21
    1.3.2 风险评估  21-22
    1.3.3 风险管理  22-23
2 河马石·四季景园房地产(二期)开发项目市场可行性分析  23-42
  2.1 青岛房地产市场分析  23-26
  2.2 青岛市房地产开发整体分析  26-27
  2.3 市场区域位置概述  27-36
    2.4.1 市场环境分析概述  30-31
    2.4.2 SWOT分析概述  31-32
    2.4.3 市场竞争优势分析  32-33
    2.4.4 市场竞争劣势分析  33-34
    2.4.5 市场机会点分析  34-35
    2.4.6 市场的主要威胁分析  35-36
  2.5 河马石·四季景园房地产(二期)开发项目的市场发展定位分析  36-42
    2.5.1 河马石·四季景园房地产(二期)开发项目的市场需求分析  37-38
    2.5.2 河马石·四季景园房地产(二期)开发项目的市场供给分析  38-42
3 河马石·四季景园房地产(二期)开发项目财务可行性分析  42-50
  3.1 财务静态可行性分析  42-43
  3.2 盈亏平衡分析  43-44
    3.2.1 盈亏分析的相关概念  43-44
    3.2.2 盈亏平衡的相关分析  44
  3.3 项目建设的敏感性分析  44-50
    3.3.1 敏感性分析的概念  44
    3.3.2 敏感性分析的步骤  44-46
    3.3.3 河马石·四季景园房地产(二期)开发项目的敏感性分析  46-50
4 河马石·四季景园房地产(二期)开发项目的综合效益可行性分析  50-54
  4.1 河马石·四季景园房地产(二期)开发项目的经济效益分析  50-51
    4.1.1 经济效益分析的概念  50
    4.1.2 经济效益分析  50-51
  4.2 河马石·四季景园房地产(二期)开发项目的社会效益分析  51-52
    4.2.1 社会效益的概念  51
    4.2.2 社会效益分析  51-52
  4.3 河马石·四季景园房地产(二期)开发项目的环境效益分析  52-54
    4.3.1 环境效益的概念  52-53
    4.3.2 环境效益分析  53-54
5 河马石·四季景园房地产(二期)开发项目风险防范分析  54-59
  5.1 河马石·四季景园房地产(二期)开发项目土地成本风险分析  54-55
  5.2 河马石·四季景园房地产(二期)开发项目开发筹资风险分析  55-57
  5.3 河马石·四季景园房地产(二期)开发项目金融风险与政策性风险分析  57-59
6 结论  59-61
参考文献  61-64
致谢  64

河马石·四季景园房地产（二期）开发项目可行性及风险防范分析

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