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我国房地产投资信托法律制度的研究

作　者: 张懿
导　师: 张平
学　校: 华东理工大学
专　业: 经济法学
关键词: 房地产投资信托法律障碍完善立法
分类号: F832.49
类　型: 硕士论文
年　份: 2012年
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内容摘要

房地产投资信托,全称：Real estate investment trusts,一般称为REITs,源起美国,被称为不动产投资信托,组织的形式一般或者为公司或者为信托甚至协会,他们一般会持有大量来自于民间投资者的有效资金,去进行特定的收购有收益价值的房地产,一般多为商业地产。又或者是他们为一些有收益价值的房地产进行社会融资并以其公司性质可以享受一定的优惠政策例如税收等。建立在此概念上的投资信托基金,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定的来自不同投资者的有效资金,由专门投资机构进行专注在房地产尤其是商业地产方面的投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。自从2008年下半年以来,在楼市低迷和银行的紧缩政策的双重影响下,资金密集型的房地产企业面临着十分严峻的融资压力,同时加上银行严格的房贷政策更是缩紧了中国房地产的融资渠道,因此,在当前的形势下,我国发展房地产投资信托具有非常重要的意义。从宏观层面来说,首先,丰富金融投资工具,完善我国资本市场的需要；其次,提高整个社会的资金使用率；再次,完善中国房地产金融架构。从微观层面来看,首先,拓宽房地产企业融资渠道；其次,有利于促进我国的房地产业模式升级。现阶段,我国房地产业引入以及发展房地产投资信托是迫不及待的,为了顺利的引入这种金融投资工具,我们首要任务就是得完善国内关于房地产投资信托方面的法律法规。本文,笔者选取了房地产投资信托的相关法律法规为研究对象,从国内房地产投资信托法律法规的研究现状入手,然后与美国房地产投资信托相关法律法规相比较得出不足之处,最后,对于我国完善房地产投资信托相关法律法规提出建议。笔者希望通过本文的写作,首先比较中美有关房地产投资信托REITs的立法,接着分析国内关于房地产投资信托立法上存在的障碍,最后提出自己对完善国内房地产投资信托REITs立法的建议,希望能为我国顺利发展房地产投资信托REITs完善立法尽以点绵薄之力。

全文目录

摘要  5-6
Abstract  6-11
第1章房地产投资信托(REITs)法律制度之基本问题  11-16
  1.1 房地产投资信托的含义及其特征  11-12
  1.2 房地产投资信托的种类  12-14
    1.2.1 权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs  12-13
    1.2.2 契约型REITs和公司型REITs  13-14
    1.2.3 公募型REITs和私募型REITs  14
  1.3 房地产投资信托与相关概念的辨析  14-16
    1.3.1 REITs与房地产信托  14
    1.3.2 房地产投资信托与证券投资基金  14-16
第2章中国发展房地产投资信托法律制度的障碍  16-24
  2.1 我国房地产投资信托发展现状  16-17
  2.2 源于信托法领域的障碍  17-19
    2.2.1 关于信托投资机构资格的限制  17
    2.2.2 关于注册资本的限制  17
    2.2.3 关于委托人资格的限制  17
    2.2.4 信托投资受益权转让和流通的限制  17-18
    2.2.5 信托投资融资规模的限制  18
    2.2.6 信托财产登记管理程序上的不完善  18
    2.2.7 可能会出现"双向信托"现象  18
    2.2.8 集合信托法律规范中存在的问题  18-19
  2.3 相关税收体制的缺失  19-20
    2.3.1 个人投资者难以回避双重征税问题  19
    2.3.2 信托税制缺失  19-20
    2.3.3 总体税负相对较高  20
  2.4 资产证券化相关法规的缺失  20-21
    2.4.1 证券种类的限制  20-21
    2.4.2 证券募集形式的限制  21
    2.4.3 公司型REITs上市交易流通的限制  21
    2.4.4 房贷证券化的违法性  21
    2.4.5 抵押证券化的法律空白  21
  2.5 缺乏专门规范房地产投资信托的法规  21-22
  2.6 产业基金法尚未设立  22
  2.7 现行房地产法引入REITs的障碍  22
    2.7.1 产权登记过于繁琐  22
    2.7.2 产权转让规定概括化  22
  2.8 风险控制与监管方面的不足  22-24
    2.8.1 监管力十分缺乏  23
    2.8.2 风险控制方面的不足  23-24
第3章中美关于REITs法律体系的对比  24-30
  3.1 美国REITs的相关法律制度的历史演变以及我国可资借鉴之处  24-25
  3.2 两国法律架构的异同  25-26
    3.2.1 REITs在美国的法律架构  25-26
    3.2.2 REITs在中国的法律架构  26
  3.3 中美两国房地产投资信托中信托法律制度的差异  26-27
  3.4 中美两国房地产投资信托中证券法律制度的差异  27-28
  3.5 中美两国在其他配套法律领域中的差异  28
  3.6 中美房地产投资信托相关法律的风险规制的对比  28-30
第4章完善我国房地产投资信托立法的建议  30-36
  4.1 信托法中关于流通及分支机构设立的法律完善  30
  4.2 房地产投资信托中涉及税法的原则建构  30-31
  4.3 房地产投资信托中发行信托受益凭证的地位及其方式  31
  4.4 投资基金法领域  31-32
  4.5 关于房地产投资信托登记的法律完善  32-33
    4.5.1 确定我国房地产信托登记的主管机关  32-33
    4.5.2 完善房地产信托登记事项  33
  4.6 房地产投资信托在风险监管和控制领域的立法完善  33-36
    4.6.1 加强银监会的监管机制  33-34
    4.6.2 加强信息披露制度  34
    4.6.3 引入独立的中介机构  34
    4.6.4 增加C-REITs自律体系  34-35
    4.6.5 引入委托人和受益人的监督机制  35-36
结语  36-37
参考文献  37-40
致谢  40-41
卷内备考表  41

我国房地产投资信托法律制度的研究

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