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房地产业融资结构研究

作　者: 罗韬
导　师: 郭元晞
学　校: 西南财经大学
专　业: 产业经济学
关键词: 房地产融资房地产信托房地产信托投资基金住房抵押贷款证券化上市融资
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2009年
下　载: 312次
引　用: 1次
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内容摘要

近年来,我国经济发展势头良好,但固定资产投资增长过快,经济运行中的结构性矛盾进一步显现。其中作为提供生产、生活必需品的基础产业-房地产业,在高速发展的同时,出现了新开项目过多,在建项目规模过大,各项指标增速过快,所占全社会固定资产投资比例逐渐增高,房地产业发展增速远远大于其他行业,开发资金过度依赖银行贷款等一系列问题。一方面,为了控制房地产业过热,防范因房地产泡沫引发金融危机,自2001年以来,央行分别颁布了以降低银行信贷风险为初衷的“195号文件”“121号文件”,各金融部门连续采取措施,提高房地产开发资金门槛,紧锁房地产开发贷款,加强和改进房地产信贷管理,调整信贷投向。2004年,中央还实施了以“管严土地,看紧信贷”为主的宏观调控措施,房地产业的两大命脉-土地和资金均被纳入此次宏观调控范围。面对新金融政策对供给和需求两方面贷款的收紧,更新房地产业运作理念,使房地产业产业资本和金融资本有效结合,多渠道融资成为了房地产业生存、发展的必经之路。另一方面,房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业,其发展能带动钢材、水泥、木材等40个产业的发展,房地产业已成为国民经济的支柱产业。2003年8月12日国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》正式确立了房地产业已经成为国民经济支柱产业的地位。同时房地产业属于资金密集型产业,其经济活动过程是大量资金投入运作过程,有效地解决该行业的融资问题是促进其健康发展的重要条件,因而房地产融资方式的研究是个十分紧迫、十分重要的课题。开辟多元化融资渠道能为我国的房地产投资者、开发企业及经营者提供可靠的资金循环保障,能促进房地产经营专业化及资源的合理配置,有利于我国房地产资本市场的形成、丰富我国居民的投资品种,降低银行风险。本文研究的基本思路是从国内房地产业融资现状入手,分析当前单一融资模式形成的原因及影响,提出我国急需建设房地产多渠道融资模式的问题。在文中笔者考察了国内外房地产业除银行贷款外的主要融资渠道:房地产信托、房地产信托投资基金、上市股权融资、住房抵押贷款证券化的涵义和操作原理,并将四种融资方式进行对比,最后提出适合我国国情的融资方案选择及政策建议。文章分为三个部分:第一部分为我国房地产业的融资综述。在这部分里,笔者首先简要介绍和评述了企业融资的一般理论:资本结构的交易费用理论和契约理论,为其后分析我国房地产业单一融资模式的影响打下坚实的理论基础。其次,阐述了我国房地产业融资的现状及目前面临宏观政策紧缩的环境。最后分析了我国房地产业单一融资模式产生的原因和带来的不利影响,开辟我国房地产业多元化融资渠道的问题。目前我国房地产业融资呈现出如下特征:以上市融资和债券融资为主的直接融资所占比例很小:银行信贷资金是当前房地产企业的主要资金来源;外资在房地产融资中所占比例呈下降趋势,多以间接方式进入。从资本结构的契约理论的角度来分析,这种过度依赖银行的单一融资体系容易诱发房地产开发商及投资者的资产替代行为,房地产投资和消费的资金过度依赖银行,使得房地产开发、房地产投资的大部分风险均由银行承担,使银行暴露于巨大的金融风险之中,容易引发金融危机。从交易费用理论的角度来分析,高负债也使得房地产开发企业、投资者负担过高的破产成本,承受较大财务风险。第二部分为国外房地产主要融资方式以及在中国的应用。房地产信托、房地产信托投资基金、上市融资、住房抵押贷款证券化是国外房地产业发展比较成熟的国家所采取的主要融资方式。这部分主要对这四种融资方式的概念、特点和运行机理加以阐述,分别研究和分析引入这四种融资方式对建设我国房地产资本市场及整个金融市场的重要作用,介绍这四种融资方式在我国的发展的现状,并强调了开辟房地产信托投资基金融资方式所面临的设立壁垒及经营瓶颈。这四种融资方式不仅能为房地产业的发展提供资金、有效的分散和转移银行信贷风险,还能丰富金融市场投资品种,降低住房信贷成本,促进房地产业的专业化经营,促进房地产市场的繁荣和发展。在第二部分的基础上,第三部分首先将上述四种融资方式及我国目前主要采用的融资方式各种优缺点进行比较分析,得出了我国房地产业多渠道融资方式的选择,也就是本文的结论,并提出了相应的政策建议。本文的结论是:目前我国房地产业资金来源主要依赖于银行信贷,通过分析比较各种融资方式,笔者以为,鉴于银行资金来源为中短期资金的特点,银行业在房地产金融市场主要发挥中短期为主的信用机能,银行信贷主要提供流动资金贷款;在银行缺乏进入条件的情况下,房地产信托通过资金信托募集资金进入,信托管理所具有的连续性使得信托投资公司在房地产金融市场主要发挥中长期金融功能;住房抵押贷款证券化为发放住房抵押贷款的机构提供后续资金,间接支持房地产业的发展,启动住房抵押贷款证券化,建立住房抵押贷款的二级市场,为一级市场提供后续资金,并将分割的区域性住宅市场与资本市场有机的联系起来,以促进资金跨地域的流动,而对房地产信托投资基金,培养这一领域的复合型人才是当务之急。银行信贷、房地产信托、房地产信托投资基金、住房抵押贷款证券化等都是房地产业多渠道融资的有机组成部分,但它们之间并非此消彼长的关系。它们有着不同的市场定位,在房地产金融市场中起着不同的作用,因此是相互补充共同发展的关系。

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