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写字楼租金微观影响因素实证研究-以大连写字楼市场为例

作　者: 全百松
导　师: 吕洪兵
学　校: 大连交通大学
专　业: 企业管理
关键词: 写字楼租金 一线城市 二线城市 微观影响因素 特征价格模型
分类号:
类　型: 硕士论文
年　份: 2013年
下　载: 21次
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内容摘要


写字楼既是企业办公的重要场所,也是物业市场不可或缺的组成部分。随着我国物业市场的发展,尤其是住宅市场受调控政策影响而增速减缓之后,写字楼物业市场日益成为物业投资者的关注热点。针对写字楼的理论研究和实践研究也日益增多,其中写字楼租金问题是研究焦点,写字楼租金影响因素有宏观影响因素和微观影响因素两种。本文以我国写字楼租金微观影响因索为研究对象。首先在以往学者的研究基础之上,对写字楼的研究成果进行归纳和总结,并进行了租金影响因素的识别及选取；其次通过实地调研搜集数据,经过对数据的有效处理之后运用SPSS软件构建写字楼特征价格模型,同时模型引入了先前研究没有提及的使用率、现有客户质量、层高和开发商招商能力四个特征变量,其中使用率和现有客户质量与租金显著正相关；最后通过多城市租金模型的实证讨论,发现不同城市发展水平下的写字楼租金影响因素在显著性及影响系数两方而表现不同,例如,不同于一线城市，二线城市写字楼的标准层面积与租金呈正相关关系；二线城市中对写字楼租金影响权重最大的两个因索是区位特征和建筑自身特征,而一线城市为区位特征和邻里特征。本文是首次基于大连写字楼市场构建写字楼特征价格模型的研究,并实证讨论了不同的城市经济发展水平对写字楼租金模型的影响,丰富了写字楼市场的研究内容。其次,相比以往研究,本研究模型因引入对租金具有显著性影响的新变量而更加完善,对于在写字楼市场投资的发展商而言，在其资源最优配置、提高投资效益方面更具有参考意义。

全文目录


摘要  5-6
Abstract  6-9
第一章 绪论  9-23
  1.1 研究背景  9-10
    1.1.1 理论背景  9
    1.1.2 应用背景  9-10
  1.2 文献综述  10-19
    1.2.1 国外研究文献综述  10-11
    1.2.2 国内研究文献综述  11-19
  1.3 主要研究内容  19-21
    1.3.1 研究内容  19
    1.3.2 研究目的  19-20
    1.3.3 研究方法  20
    1.3.4 技术路线  20-21
  1.4 研究意义  21
  1.5 论文创新点  21-23
第二章 特征模型理论与写字楼租金微观影响因素  23-32
  2.1 特征模型理论基础  23-27
    2.1.1 特征模型的前提条件  23-24
    2.1.2 特征模型的函数形式  24-25
    2.1.3 特征模型相关问题及检验方法  25-27
  2.2 租金微观影响因素识别  27-31
    2.2.1 自身特征因素  27-30
    2.2.2 邻里特征因素  30
    2.2.3 区位特征因素  30-31
  本章小结  31-32
第三章 写字楼租金影响因素实证研究  32-46
  3.1 特征变量的选取及研究假设  32-35
    3.1.1 自身特征变量的量化及研究假设  32-33
    3.1.2 邻里特征变量的量化及研究假设  33
    3.1.3 区位特征变量的量化及研究假设  33-35
  3.2 数据获取  35-40
    3.2.1 选取样本  35
    3.2.2 样本描述  35-38
    3.2.3 样本数据获取  38-40
  3.3 数据处理  40-45
    3.3.1 数据描述性分析  40-41
    3.3.2 模型选择  41-43
    3.3.3 写字楼租金特征模型的检验  43-45
  本章小结  45-46
第四章 写字楼租金影响因素实证讨论  46-58
  4.1 写字楼租金影响因素作用机制探究  46-52
    4.1.1 写字楼租金特征模型  46-47
    4.1.2 租金影响因素实证讨论  47-52
  4.2 多城市写字楼租金模型比较  52-54
  4.3 市场特征对写字楼租金模型的影响  54-55
  4.4 写字楼租金模型的启发  55-56
  4.5 写字楼租金影响因素变化趋势预测  56
  本章小结  56-58
第五章 研究结论与展望  58-60
  5.1 研究结论  58
  5.2 研究不足  58-59
  5.3 研究展望  59-60
参考文献  60-62
附录  62-63
攻读硕士学位期间发表的学术论文  63-64
致谢  64

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