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基于Hedonic模型的杭州市住宅用商品房价格指数研究

作　者: 张予多
导　师: 喻开志
学　校: 西南财经大学
专　业: 数量经济学
关键词: 特征价格模型住宅价格品质特征房地产价格指数
分类号: F224
类　型: 硕士论文
年　份: 2011年
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内容摘要

改革开放30多年以来,我国的城市化进程逐步加快,与此相对应,城市房产的需求也逐渐兴旺起来。有需求就有市场,我国房地产市场随着1978年开始的住房制度改革和现代化城市建设事业的快速发展而兴起,房地产业也从一个新兴产业一跃成为我国国民经济的一大支柱型产业。房地产业的运行态势健康与否,不仅关系到国民经济能否稳定快速发展,同时也事关亿万人民的福祉。近几年来,我国北京、上海、深圳、杭州等大城市的房价持续上涨,舆论也似乎对此上升趋势达成了共识,围绕着房地产市场泡沫的争论也愈演愈烈。东南亚金融危机以及日本十几年来低迷的经济状况,可以说罪魁祸首之一就是房地产价格的异常变动。因此,对于房地产价格的研究有着非常重要的理论意义和现实意义。但是如果我们想知道房地产泡沫到底存在与否,假如存在则泡沫程度有多严重,要准确回答以上问题有一个必要的前提,那就是我们必须对房地产价格的走势有一个准确的把握。房地产业对国民经济有全局性的影响,判断房地产价格走势可谓牵一发而动全身。房地产价格指数就是对某种用途的房地产(如工用、商用和住宅用)价格总水平的平均变动程度、变动趋势的相对动态测度。原则上,房地产价格指数应该只反映因为供求关系的变化而引起的价格变动,而剔除了因为房地产质量、区位、环境等品质因素的变化所引起的价格变动。而现实中两期房地产的“同质性”往往无法满足,这就需要运用重复交易法、特征价格法或者是两者的混合方法来编制房价指数。但是这两种方法的应用在国内还是一片空白,我国大多数的房价指数还是通过平均销售价格做出的,这种做法的欠妥之处在于：我国房地产业的历史较短,房地产市场还很不完善,房价上涨的过程中包含了很多内含价值的增长,这直接导致了编制房价指数所要求的“同质性”无法得到满足,编出错误的指数。事实上到目前为止,国内还没有出现一个令人信服的指数,包括中房指数、全国70个大中城市房地产价格指数等在内,编制所采用的理论都存在很大问题。2010年2月国家统计局披露,2009年我国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.5%,此数据遭到多方人士的质疑。果不其然,同年9月国家统计局局长马建堂对媒体表示,2010年初国家统计局承诺了要认真改革房价统计方法,目前这项改革已经有了初步方案,内容涉及多个方面,并且为了保持数据的历史可比,要研究推出如同股指那样的房地产价格定基指数,以便能较为真实地反映房地产价格的累积变动。杭州市由于其优势的地理位置、快速的经济发展和迷人的湖光山色,历来都以高房价闻名。杭州的楼市由于过度暴炒,泡沫不断吹大,成了全民炒房。截止2010年5月,杭州市住宅用商品房均价为21452.84元／平米,超过了北京和深圳位列全国第三。因而杭州市的房价变动情况,以及这种变动如何通过编制房价指数去测度,受到了各界人士的高度关注。本文在深入研究国外较成熟的特征价格理论和房地产价格指数编制方法的基础之上,从特征价格模型的理论基础展开,详细论述了特征价格模型的设定方式、影响住宅价格的特征因素等问题,然后选取了杭州市住宅用商品房2009年四个季度的279笔具体成交数据,结合杭州市房地产市场的实际情况,将影响住宅价格的特征因素分为建筑自身特征、区位特征和邻里环境特征三大类,并细分出12个解释变量,根据收集到的数据对各个品质特征变量进行定义和量化,构建适用于杭州市住宅用商品房市场的特征价格模型,以此来分析住宅价格受到各个品质特征的影响程度。具体是先通过逐步回归法和主成分分析法筛选出进入模型的解释变量,并运用格兰杰因果检验验证了解释变量是否为被解释变量的格兰杰原因；接着对回归模型进行反复调整,并考虑了引入交叉变量反映变量间的交互效应；然后运用bootstrap方法提高参数估计的精度,得出了更准确的特征价格模型；最后在此模型的基础上从价格的总变动中剔除各个品质特征变量对价格的影响大小,从而计算出只反映供求关系的杭州市2009年各季度住宅用商品房的特征价格指数,并与按传统的加权平均法算出的房价指数做了对比分析。本文遵循国家统计局马建堂局长提出的新思路建立了房价定基指数,以2009年第一季度为基期(基期房价指数为100),计算出了第二、三、四季度的房价指数。文章正文共分为五章：第一章提出问题,分析了研究的目的和意义,以及文章的思路和特色。第二章对全文所涉及到的内容进行全面的文献综述,包括了三个方面：特征价格理论、房地产价格指数编制方法、常用的几种主要的房地产价格指数,对国外和国内的研究现状分别进行归纳和评述；第三部分为理论分析,首先对一些专用术语的涵义进行界定,接着在阐述特征价格模型的理论来源、价格函数和前提假设的基础上重点探讨了影响住宅价格的各种特征因素,最后分析了特征价格模型的表达式以及在此基础上的指数计算、函数形式的选择等问题；第四部分为杭州市住宅用商品房特征价格模型的实证分析,首先介绍了杭州市房地产市场的概况,接着对模型变量进行筛选进而建立特征价格模型并进行估计、检验和反复调整,然后通过自举的方法提高参数估计的精度,最后在所得出模型的基础上计算出房价指数,并与用传统方法计算出的指数进行了对比。第五部分为本文的结论和启示,以及研究的不足和展望。通过理论和实证研究,本文主要得到了以下几个结论：1.套房面积的大小对杭州市住宅用商品房的价格有显著的正面影响。精装修房的价格要显著高于毛坯房。滨江区和江干区的住宅价格要显著低于其他几大区尤其是主城区的住宅价格。2.附近是否有学校或医院对杭州的住宅价格没有显著影响。总楼层数、容积率、小区绿化率对住宅价格的影响也不大。西湖区、上城区、下城区和拱墅区相互之间房价的差别不大。3.2009年第二、三、四季度的杭州市住宅用商品房特征价格指数分别为103.84、119.57、131.03(第一季度为基值100),略低于按传统的加权平均法计算指数的结果,原因是住宅品质因素的改善,这与现实是相符的。我们有理由相信特征价格方法在未来有着广阔的发展前景。4.建立的房价指数反映出房价的涨幅较大,这与全年尤其下半年成交火爆、房价水涨船高、老百姓感觉房价上涨飞速的事实是一致的,也对国家统计局公布的全年涨幅1.5%的数据提出了严重质疑。其原因在于国家积极的财政政策、适度宽松的货币政策以及杭州市政府出台的多项购房优惠政策的刺激,使得购房的刚性需求和投资性需求都得到了释放。有鉴于此,笔者认为国家应该有针对性地出台一些楼市调控政策。本文的特色主要有以下三点：1.我国目前对房地产特征价格模型的实证研究更多地只停留在分析各个品质特征对住宅价格的影响程度的阶段,而很少有人研究通过得出的特征价格模型对住宅价格做出品质调整并计算出价格指数,而本文正是试图做出这样的研究；2.本文根据国家统计局拟建立定基指数的新思路,构建了房地产价格的定基指数(基期为2009年第一季度),目前国内除了中房指数外的几种主要房价指数都没有采取这种方法编制；3.通过构建杭州市住宅特征价格模型,为今后在杭州乃至长三角的其他城市进一步开展类似的研究提供有价值的参考。

全文目录

摘要  4-8
Abstract  8-13
1. 前言  13-20
  1.1 问题的提出  13-16
  1.2 研究目的和意义  16-17
  1.3 研究思路和内容  17-18
  1.4 本文的特色  18-20
2. 文献综述  20-35
  2.1 国外研究综述  20-28
    2.1.1 特征价格模型的国外研究综述  20-23
    2.1.2 国外几种主要的房地产价格指数编制方法  23-28
  2.2 国内研究综述  28-35
    2.2.1 国内相关文献综述  28-31
    2.2.2 整体评述  31-32
    2.2.3 国内几种主要的房地产价格指数  32-35
3. 术语界定和理论分析  35-45
  3.1 相关术语界定  35-36
  3.2 特征价格模型的理论基础  36-38
    3.2.1 特征价格模型的理论来源和价格函数  36-37
    3.2.2 特征价格模型的假设前提  37-38
    3.2.3 住宅价格的特点和构成  38
  3.3 影响住宅价格的特征因素  38-42
    3.3.1 建筑自身特征  39-40
    3.3.2 区位特征  40-41
    3.3.3 邻里环境特征  41-42
  3.4 特征价格模型的构建  42-45
    3.4.1 特征价格模型的表达式及在此基础上的指数计算  42-43
    3.4.2 模型的函数形式  43-45
4. 杭州市住宅用商品房特征价格模型的实证分析  45-62
  4.1 杭州市房地产市场概况  45-46
  4.2 变量的选取、定义和量化  46-48
  4.3 数据来源  48
  4.4 原始数据的描述性统计  48-49
  4.5 模型变量的筛选(采用逐步回归法、主成分分析法)  49-52
  4.6 特征价格模型的设定、估计、检验和反复调整  52-56
  4.7 试图引入交叉变量反应各特征之间的交互影响  56-57
  4.8 运用b。tostraP方法提高参数估计的精度  57-58
  4.9 利用得出的特征价格模型计算房价指数  58-59
  4.10 实证结果的分析  59-62
5. 结论和启示  62-65
  5.1 本文的结论和启示  62-64
  5.2 本文研究的不足和展望  64-65
参考文献  65-68
附录  68-69
致谢  69-70
在读期间科研成果  70

基于Hedonic模型的杭州市住宅用商品房价格指数研究

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