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外滩金融集聚带开发模式研究

作　者: 周科轩
导　师: 严弘
学　校: 上海交通大学
专　业: 高级工商管理
关键词: 外滩金融集聚带城区开发模式总体发展商 PPP模式
分类号: F832.7
类　型: 硕士论文
年　份: 2012年
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内容摘要

2009年3月，国务院审议通过了关于推进上海建设“两个中心”的《意见》，明确提出“到2020年，基本建成与我国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心”的宏伟目标。根据国务院《意见》的要求，同年上海市发布了建设“两个中心”的《实施意见》和《上海市推进国际金融中心建设条例》，提出加快规划和建设以“一城一带”为核心的金融集聚区的战略任务。“一城”是指陆家嘴金融城，“一带”即外滩金融集聚带。为推动外滩金融集聚带建设，黄浦区制订了外滩金融集聚带发展纲要，计划用十年左右时间把外滩金融集聚带建设成为与陆家嘴金融城错位互补、协同发展的具有影响力的国际性资产管理中心、资本运营中心和金融专业服务中心。同时投资组建了外滩投资集团，作为全面实施外滩金融集聚带建设整体战略规划和目标定位的运作平台，启动外滩金融集聚带的开发。外滩金融集聚带开发虽然符合国家区域发展战略导向，获得上海市区政府的支持，并有开发公司具体实施，但仍面临一系列的问题，如开发模式不明确，开发公司定位不清晰，如何适应大的经济环境通过市场化的方式实现后发赶超先进，如何克服开发公司资金实力和各种经验、能力的不足，如何提高开发效率确保开发品质等。为了解决上述问题，顺利推动外滩金融集聚带建设，本文首先以寻找适合的整体开发模式为出发点，深入分析了以英国和美国为代表的国外城区开发模式及运营特点，并对我国以往城区开发的模式作了分类总结，同时以伦敦道克兰城市更新、美国Fort Gillem基地重建、陆家嘴金融贸易区开发和北京金融街开发为标本进行案例研究。在此基础上总结出国内外城区开发的6条经验：（1）总体发展商模式成为国内外城区开发的普遍选择；（2）总体发展商对区域开发要有足够的控制力；（3）总体发展商以土地为主要资源通过土地运作积累资金推动区域较快发展；（4）总体发展商的能力提升是一个长期的命题；（5）区域发展应有畅通持续的资金支持渠道；（6）政府的参与和政策支持是区域开发顺利实施的重要保证。但由于我国土地出让制度已逐渐由划拨和协议出让为主转变为严格通过“招”“拍”“挂”方式出让，因此，以上与土地操作有关的经验已无法借鉴。其次，为克服土地出让制度变革带来的不利影响，并适应市场经济环境的变化，本文在深入分析PPP模式及其组织和运作形式、构建要点、城区开发中应用的必要性，并对美国纽约布鲁克林大西洋中心开发、国内城中村改造、陆家嘴开发等案例进行研究的基础上，认为外滩金融集聚带开发除了采用总体发展商模式外，还应引入PPP模式，使二者有机结合。再次，本文以外滩金融集聚带和外滩投资集团的现实条件为基础，运用前面章节的研究结论和经济学中的利益分配理论，对外滩金融集聚带开发引入“总体发展商+PPP”模式的适用性，以及在该种模式下外滩投资集团的地位和职能、组织架构设计、合作方式、运行机制等问题进行了详细论述，为外滩金融集聚带建设提供可行方案的同时完成开发模式设计。第四，本文针对集聚带开发需要解决的主要问题和外滩投资集团承担的主要职能，运用“总体发展商+PPP”模式，对外滩金融集聚带开发的具体实施提出了5点建议：（1）国际招标、统一规划、阶段性调整；（2）与政府部门密切合作，争取政策支持；（3）以综合性大项目为抓手，推动房地产开发；（4）引入原物业所有者股东，推动老大楼改造；（5）打造融资平台，实现多元化融资。

全文目录

摘要  3-5
ABSTRACT  5-8
目录  8-10
绪论  10-15
  1. 研究背景和问题  10-11
  2. 研究的动机和目的  11-12
  3. 研究的内容和逻辑框架  12-15
第一章国内外区域开发模式分析  15-38
  1. 国外区域开发模式  15-19
    1.1 政府主导+开发公司运作的英国模式  15-17
    1.2 市场导向+政府政策和经济扶持的美国模式  17-19
  2. 国内区域开发模式  19-22
  3. 国内外区域开发案例分析  22-31
    3.1 伦敦道克兰城市更新实践  22-24
    3.2 美国 Fort Gillem 基地重建  24-26
    3.3 陆家嘴金融贸易区开发  26-29
    3.4 北京金融街开发  29-31
  4. 国内外区域开发模式经验总结  31-34
  5. 我国土地出让制度的变革与经验借鉴的困境  34-38
    5.1 我国土地出让制度的变革  34-36
    5.2 区域开发模式经验借鉴的困境  36-38
第二章城市功能区开发中的公私合伙关系  38-53
  1. PPP 模式的概念  38-40
    1.1 PPP 模式的缘起和发展  38
    1.2 PPP 模式的内涵  38-39
    1.3 PPP 模式概念的中国化  39-40
  2. PPP 模式的组织和运作形式  40-43
    2.1 PPP 模式的组织形式  40-41
    2.2 PPP 模式的运作形式  41-43
  3. PPP 模式的构建  43-45
    3.1 市场准入机制  44
    3.2 激励约束机制  44
    3.3 风险分担机制  44
    3.4 政府监管机制  44-45
  4. 城市功能区开发引入 PPP 模式的必要性  45-47
    4.1 突破资金瓶颈，充分发挥资金的杠杆作用  45-46
    4.2 有效降低投资风险  46
    4.3 明显提高项目开发和经营的效率  46-47
  5. PPP 模式在城区开发中的实践  47-53
    5.1 国际实践案例分析  47-50
    5.2 国内实践案例分析  50-53
第三章外滩金融集聚带开发及开发模式选择  53-65
  1. 外滩金融集聚带开发概况  53-54
    1.1 外滩金融集聚带概况  53-54
    1.2 外滩金融集聚带开发背景  54
    1.3 外滩金融集聚带发展目标  54
  2. 政府引导+企业运作的总体发展商模式  54-58
    2.1 开发公司的组建  54-55
    2.2 总体发展商模式的确立  55-56
    2.3 总体发展商的地位和主要职责  56-57
    2.4 总体发展商的组织架构设计  57-58
  3. 总体发展商模式下的 PPP 模式  58-65
    3.1 外滩金融集聚带开发引入 PPP 模式的适用性  58-60
    3.2 PPP 模式的合作架构设计  60-62
    3.3 利益分配与风险承担  62-65
第四章外滩金融集聚带开发的实施要点  65-71
  1. 国际招标、统一规划、阶段性调整  65-66
  2. 与政府部门密切合作，争取政策支持  66
  3. 以综合性大项目为抓手，推动房地产开发  66-67
  4. 引入原物业所有者股东，推动老大楼改造  67-68
  5. 打造融资平台，实现多元化融资  68-71
参考文献  71-73
致谢  73-76

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