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房地产宏观调控下的A公司应对策略

作　者: 郭勇
导　师: 冯俭
学　校: 西南财经大学
专　业: 高级管理人员工商管理
关键词: 房地产宏观调控 A公司应对策略
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2011年
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内容摘要

中国房地产行业经过近20年的高速发展,为城市建设、国民经济做出了巨大的贡献,通过各类物业的开发建设,改善了人民的居住环境,提升了居住品质,同时也为很多人创造了物资财富。但同时也出现部分城市房地产过热、投资炒房盛行,价格上涨过快的现象。为保障国家经济及房地产行业继续健康发展,政府出台了一系列针对房地产的宏观调控政策,近2年政策密度及强度尤为突出,对房地产行业产生了较大影响,特别是通过收缩信贷、限制外地人购房、打击投资炒房、提高首付比例、限制价格、提高房屋转手成本等“3限1加”措施,致使近期楼市销售持续萎缩,尤其是对高端及改善型住宅销售影响较大,限购令政策执行以来各大一线城市销量萎缩了50%以上。但同时我们也看到,在住宅房地产市场受到抑制的同时,商业地产、保障房、文化旅游地产、养老地产却表现出强劲的增长势头。成都环球世纪中心、金牛万达广场等项目均逆势上行,表现出了不俗的销售业绩。另从中国房地产信息集团发布的《2011年上半年度企业销售排行榜》可以看到,在今年的宏观调控形势下,强者恒强,万科集团以644.2亿元的销售业绩再居榜首,对比2010年上半年355亿元的销售业绩,增幅达到81%。而恒大地产,则不仅实现了半年度销售金额429亿元的上佳成绩,同比增长103%,这也几乎追平去年全年500亿的销售金额。A公司是典型的四川区域型龙头房地产经营企业,在这场旷日持久的房地产调控环境中受伤颇深。但我们也应该看到“没有疲软的市场,只有疲软的产品”,在当前CPI居高不下,民众对抑制高房价呼声越来越强的大背景下,如何正确认识房地产未来的发展走势,认清公司面临的挑战与威胁,深度挖掘后10年房地产开发存在的市场机会点,认清公司的优势、劣势,找准公司的市场定位,明确公司的长远发展战略目标,制定行之有效的、有针对性的应对策略和措施,是A公司目前亟待解决的问题。为了实现A公司的在宏观调控政策下的可持续发展,本文笔者主要采用趋势分析法、比较分析法、优劣势分析法、理论联系实践分析法等理论展开研究。在分析A公司面临的外部宏观环境的基础上,笔者应用比较分析法分析了A公司在核心业务领域面临的行业竞争状况,从而识别出A公司在核心业务领域所面临的外部机遇和威胁。结合A公司所具备的资源和能力,笔者研究了A公司在房地产核心业务方面所具备的优势以及存在的不足。以房地产宏观调控政策为指导,结合公司的实际情况,笔者制定了公司在房地产宏观调控政策下的应对策略。通过对宏观政策的详细分析以及对自身企业的系统分析,笔者认为在当前形势下,A公司的优势在于公司品牌知名度、已逐步实施全国性布局、住宅开发经验丰富、成熟的开发团队、大量的商业用地储备等5方面核心竞争优势,机会在于保障房开发机会、商业地产开发机会、文旅地产开发机会等3方面机会。劣势表现为快销刚需产品不足、资金渠道相对单一、商业地产开发能力尚未形成。笔者基于发挥优势、降低劣势、利用机会、规避风险的原则,笔者从短期、中期、长期3个层面构建了A公司的系统应对策略,即7大策略：短期策略：●高速周转,加快资金回笼；●建立持续稳定、多元化的融资渠道；中期策略：●把握开发节奏,加强现金流管理；●把握拿地机会,增加二、三线城市土地储备；长期策略：●“住宅+商业+旅游”多条腿走路,平衡回报风险；●“一线城市-二三线城市”多区域布局,对冲调控风险；●优化高中低端产品结构组合,规避楼市周期风险。通过这一系列应对策略来保障公司发展战略的有效实施,最终提升公司整体竞争力,实现公司的可持续发展。

全文目录

摘要  4-6
Abstract  6-12
1. 绪论  12-20
  1.1 研究背景  12-15
    1.1.1 A公司简介  12-14
    1.1.2 政策背景  14-15
  1.2 研究意义  15-17
  1.3 研究方法  17-18
    1.3.1 趋势分析法  17
    1.3.2 比较分析法  17
    1.3.3 理论联系实践的方法  17-18
    1.3.4 优劣势分析法  18
  1.4 论文结构  18-20
    1.4.1 绪论  18
    1.4.2 房地产宏观调控政策出台背景、内容及影响  18
    1.4.3 A公司面临的威胁与挑战  18-19
    1.4.4 A公司的优劣势及机会分析  19
    1.4.5 A公司3个层面的7大应对策略  19-20
2. 房地产宏观政策出台背景、内容及效果  20-39
  2.1 房地产宏观政策出台背景  20-21
  2.2 房地产宏观调控总目标  21-22
    2.2.1 投机抑制目标  21
    2.2.2 均衡供应目标  21-22
    2.2.3 福利保障目标  22
  2.3 房地产宏观政策主要内容  22-29
    2.3.1 国十一条  22-23
    2.3.2 国十条  23-24
    2.3.3 九二九新政  24-25
    2.3.4 国八条  25-27
    2.3.5 重庆、上海房产税试点  27-28
    2.3.6 成都限购令  28-29
  2.4 房地产宏观调控政策的效果  29-39
    2.4.1 全国各地房地产市场走势  29-33
    2.4.2 成都房地产市场变化  33-36
    2.4.3 A公司自身项目变化  36-39
3. 房地产调控政策对A公司提出的挑战  39-44
  3.1 房地产调控政策愈发严厉  39-41
    3.1.1 限购范围及政策升级  39-40
    3.1.2 税收政策升级  40
    3.1.3 信贷政策升级  40-41
  3.2 市场竞争更加剧烈  41-42
  3.3 融资更加困难  42-44
4. A公司优劣势及机会分析  44-52
  4.1 A公司优势分析  44-48
    4.1.1 A公司品牌知名度优势  44
    4.1.2 市场已逐步拓展至全国  44-45
    4.1.3 公司住宅开发能力强  45-47
    4.1.4 高效率的开发团队  47
    4.1.5 大规模商业旅游土地储备  47-48
  4.2 A公司劣势分析  48-50
    4.2.1 能够快销的刚需产品不足  48
    4.2.2 资金来源渠道相对单一  48-49
    4.2.3 商业地产开发能力尚未形成  49-50
  4.3 A公司面临的机遇  50-52
    4.3.1 保障房开发机会  50
    4.3.2 商业地产开发机会  50-51
    4.3.3 文化旅游地产开发机会  51-52
5. A公司的应对策略构想  52-62
  5.1 短期策略：加快资金回笼,建立多元化融资渠道  52-55
    5.1.1 高速周转,加快资金回笼  53
    5.1.2 建立持续稳定、多元化的融资渠道  53-55
  5.2 中期策略：加强现金流管理,全面标准化,抓紧在二三级城市拿地  55-57
    5.2.1 把握开发节奏,加强现金流管理  55
    5.2.2 把握拿地机会,增加二、三线城市土地储备  55-57
  5.3 长期策略：平衡业态和区域布局,对冲调控风险,谋求长远发展  57-62
    5.3.1 “住宅+商业+旅游”多条腿走路,平衡回报风险  57-59
    5.3.2 “一线城市+二三线城市”多区域布局,对冲调控风险  59-60
    5.3.3 优化高中低端产品结构组合,规避楼市周期风险  60-62
参考文献  62-63
后记  63-64
致谢  64

房地产宏观调控下的A公司应对策略

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