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我国土地与建筑物关系立法完善

作　者: 苏斐
导　师: 王明锁
学　校: 河南大学
专　业: 民商法学
关键词: 土地建筑物模式完善
分类号: D923.2
类　型: 硕士论文
年　份: 2012年
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内容摘要

对土地与建筑物关系的立法问题争论已久，《物权法》颁布之后虽然在土地使用权与建筑物所有权的流转上采取“一并处分”的原则，但是在市场经济条件下，土地和建筑物不断升值而促使二者流转方式日益多样化，单一的“一并处分”或者单一的“房地分离”都不能同时适用于各类情况，如何较好的解决这一问题仍是一个值得研究的命题。研究土地与建筑物的关系首先要对土地和建筑物进行界定，这也是二者关系的形成基础。民法上对土地内涵的界定一般与三个基础问题有关：土地与土地中自然资源的关系；土地与建筑物的关系；土地的空间范围。对这三个问题的不同观点形成了各国不同的土地观，也直接影响各国对土地之内和之上的物与土地关系的判定，表现在民法学理论中就是是否适用土地吸附原则。随着农业社会向工业社会转型和城市的不断发展，建筑物的价值逐步凸显并逐步获得独立的物权地位，进而出现了土地与建筑物的分离理论。鉴于我国民法学主要源于大陆法系，本文对立法的比较研究范围集中于大陆法系国家。罗马时期的土地所有权吸收建筑物所有权的立法模式过分强调土地所有者的权利，不利于建筑物所有者对土地的利用。为阻却这种土地所有权对建筑物的绝对吸收，罗马法后期出现了地上权制度，但是早期的地上权属于债权性质。德国民法受罗马法影响很大，其地上权制度亦源于罗马法，之后在德国民法中获得长足发展。德国根据本国实际发展情况制定了《地上权条例》和《住宅所有权和长期居住权法》，使地上权成为一种在土地上设定的限制物权，建筑物也首次被赋予独立的物权地位，并在原有地上权制度的基础上创造了住宅地上权制度，这样不仅建筑物所有权可以从土地所有权中分离，地上权也实现了从土地所有权中分离。日本和我国台湾地区的土地与建筑物关系，传统上一直被视为“房地分离”的典型代表，但事实上并未完全抛弃德国民法的土地吸附建筑物原则，而只是在德国地上权制度基础之上结合时代发展和自身实际拓展了地上权制度，并且创造性地将土地承租权也物权化，把土地承租权和地上权一起规定为借地权，并创设了法定地上权制度，其形式上似乎是“房地分离”，但实际并非采用单一的分离，且近年来日本学界也认识到过于分离的弊端，逐渐对房地分离的弊端进行了一定程度的弥补。纵观三种大陆法系的立法模式，实际并非单纯的“房地一体”或者“房地分离”，而是“一体中有分离，分离中有一体”，各国对立法的模式选择都是以各国自身实际为根据。我国的土地使用权是土地公有制与市场经济衔接的工具，实现了公有制下的土地分散利用。但是，简单的将土地权利分为土地所有权和土地使用权而回避土地自物权与他物权制度的建立，必然导致不动产流转中土地权利流转标的不清晰或者混乱的问题，同时对集体土地上的权利流转简单的一禁了之，因噎废食。不动产他物权制度的健全源于我国对整个物权体系中他物权制度的缺失。我国的立法思维不能再囿于“模式之争”，而要尽快向“实际效用”回归，因为单一的“房地一体”或是“房地分离”都不能全面解决我国所面临的问题。从根源上解决问题必须完善中国特色的不动产他物权制度，不动产的占用和收益是土地和建筑物所共有的他物权。此外，由于我国的土地实行公有制，民事个体不能拥有土地所有权，所以土地的他物权中有一种应是与土地所有权的权能很接近，能够对土地具有一定处分权利的他物权，而建筑物由于可以私有，故而不需设立这种特殊的他物权。《物权法》中对土地与建筑物实行一并处分，一并抵押的处理方式，虽然符合土地与建筑物在物理属性上客观不可分离的特点，但这种单一的机械模式并不能适应市场经济中纷繁复杂的各种情形。针对土地与建筑物的权利人不一致的情况，笔者建议在不违反法律的前提下赋予当事人自行协商的权利。另外，对于土地抵押后新增建筑物是否必须一起拍卖以及集体土地资源的有效利用问题也对有关条文提出修改建议。

全文目录

摘要  4-6
ABSTRACT  6-11
引言  11-13
第一章民法上的土地与建筑物  13-21
  一、民法上的土地  13-16
    （一）土地的涵义和不同土地观  13-15
    （二）土地的基本属性  15
    （三）土地上的民事权利  15-16
  二、民法上的建筑物  16-21
    （一）建筑物的概念和范围  16-18
    （二）建筑物的法律地位  18-21
第二章外国及有关地区土地与建筑物关系的立法模式  21-33
  一、罗马的立法模式  22-25
    （一）土地所有权吸附建筑物所有权  22-23
    （二）地上权的产生  23-25
    （三）地上权与建筑物所有权的关系  25
  二、德国的立法模式  25-27
    （一）《德国民法典》对罗马法地上权制度的沿袭  25-26
    （二）《地上权条例》和《住宅所有权和长期居住权法》  26-27
    （三）对德国土地与建筑物关系的评析  27
  三、日本和我国台湾地区的立法模式  27-33
    （一）建筑物所有权的独立与土地吸附原则  28
    （二）土地承租权的物权化  28-29
    （三）地上权的拓展  29-30
    （四）对日本和我国台湾地区土地与建筑物关系的评析  30-33
第三章我国土地与建筑物关系的民法规制  33-43
  一、我国的土地所有权和土地使用权  33-35
    （一）土地所有制的选择  33-34
    （二）我国的土地所有权  34
    （三）我国的土地使用权  34-35
  二、我国当前土地与建筑物关系分析  35-41
    （一）土地所有权与建筑物的关系  35-36
    （二）土地使用权与建筑物的关系  36-41
  三、我国土地与建筑物关系的立法缺陷  41-43
    （一）立法模式单一  41
    （二）我国他物权体系的缺失  41-43
第四章我国土地与建筑物关系的立法完善  43-51
  一、立法思维向“实际效用”转变  43-44
    （一）国外和相关地区的立法模式综合化  43-44
    （二）以“实际效用”为立法的出发点  44
  二、完善我国不动产他物权制度  44-47
    （一）土地与建筑物共有的他物权  44-46
    （二）我国土地所特有的他物权  46-47
  三、对相关法律条文的具体修改构想  47-51
    （一）对《物权法》中相关条文的修改  47-49
    （二）对《土地管理法》中相关条文的修改  49-51
结论  51-53
参考文献  53-55
后记  55-56

我国土地与建筑物关系立法完善

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