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城市住宅开发政府管理系统研究

作　者: 崔晓青
导　师: 葛震明
学　校: 同济大学
专　业: 技术经济与管理
关键词: 城市住宅开发政府管理干预手段
分类号: F293.3
类　型: 博士论文
年　份: 2008年
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内容摘要

改革开放以来,我国城市住宅开发建设取得了巨大成就。但近年来,城市住宅开发也出现了投资规模不稳定、住宅开发结构不合理、房价高、住宅性能低等问题,而政府管理不善是重要原因之一。为此,本文根据政府管理理论、系统论等理论以及案例分析方法对城市住宅开发政府管理存在的问题、总体目标、总体模型、直接调控子系统、间接调控子系统等内容进行了研究,旨在规范城市住宅开发政府管理行为、实现城市住宅开发的可持续发展。城市住宅开发政府管理现状与问题的研究。本文根据住宅开发相关理论以及系统分析理论与方法、结合问卷调查,对政府管理涉及的城市规划、土地供应、行业管理、税费征管、金融调控、信息公开等方面的现状与问题进行了分析,并把城市住宅开发政府管理失灵的原因归结为三个层次:总体上缺乏统一的目标指引;子系统不完善;各种手段本身存在缺陷。城市住宅开发政府管理总体目标与总体模型的研究。本文针对政府失灵的原因,根据政府管理的可持续发展要求,通过系统分析的方法对系统的总体目标与指导原则进行了研究,并构建了城市住宅开发政府管理总体模型,提出了政府管理总体思路。城市住宅开发政府直接调控子系统的研究。本文针对该子系统存在的措施功能不完善、手段之间不协调、公众参与程度低等问题,以城市住宅开发政府管理总体目标与总体模型为指导,对直接调控子系统进行了深入研究。提出了以住宅套指标为导向科学预测住房需求,以建筑面积为基数进行套型控制,规范土地供应前置条件,通过施工许可调控投资规模,加强公众参与、政府机构联审以及住宅项目建设意见书制度的建议。城市住宅开发政府间接调控子系统的研究。针对该子系统存在的间接调控手段之间不协调、与直接控制手段配合不紧密的问题,根据中间组织理论、集成理论等理论与分析方法,对间接调控子系统进行了深入研究。提出了拓展住宅行业协会职能,改进土地增值税、营业税等的征收办法,构建统一的信息公开系统的建议。

全文目录

摘要  6-7
Abstract  7-15
第1章引言  15-25
  1.1 研究背景  15-17
    1.1.1 城市住宅开发与建设资源节约型社会的要求存在差距  15-16
    1.1.2 住房问题成为第一大民生问题  16
    1.1.3 城市住宅开发政府管理失灵  16-17
  1.2 问题的提出及研究内容  17-18
    1.2.1 问题的提出  17-18
    1.2.2 研究内容  18
  1.3 基本概念界定  18-20
    1.3.1 城市住宅开发  18-19
    1.3.2 城市住宅开发政府管理及系统  19-20
  1.4 研究目的与意义  20-22
    1.4.1 研究目的  20-21
    1.4.2 研究意义  21-22
  1.5 论文结构  22-23
  1.6 研究方法与技术路线  23-25
    1.6.1 研究方法  23-24
    1.6.2 论文技术路线  24-25
第2章文献综述及相关理论  25-57
  2.1 国内文献综述  25-35
    2.1.1 房地产开发政府管理系统相关问题研究  25-29
    2.1.2 房地产开发政府管理失灵问题研究  29-31
    2.1.3 房地产开发政府管理有效性问题研究  31-34
    2.1.4 国内研究文献分析  34-35
  2.2 国外文献综述  35-39
    2.2.1 住宅市场政府干预的必要性、手段及作用效果研究  36-37
    2.2.2 政府干预对住宅开发的影响研究  37-38
    2.2.3 国外研究文献分析  38-39
  2.3 相关理论  39-55
    2.3.1 住宅开发相关经济理论  39-43
    2.3.2 政府管理相关理论  43-51
    2.3.3 其他相关理论  51-55
  2.4 小结  55-57
第3章我国城市住宅开发政府管理现状分析  57-87
  3.1 我国城市住宅开发政府管理历程  57-62
    3.1.1 房地产市场有关制度框架初步建立阶段  58-59
    3.1.2 第一轮房地产宏观调控阶段  59
    3.1.3 房地产有关制度逐步完善的阶段  59-60
    3.1.4 第二轮房地产调控阶段  60-62
  3.2 城市住宅开发政府管理现状与问题  62-79
    3.2.1 土地管理现状及存在的问题  62-68
    3.2.2 规划管理现状及存在的问题  68-71
    3.2.3 行业管理的现状及存在的问题  71-73
    3.2.4 税费征管及开发金融调控现状及存在的问题  73-77
    3.2.5 信息公开现状及存在的问题  77-78
    3.2.6 政府管理问题问卷调查结果分析  78-79
  3.3 城市住宅开发政府管理问题原因分析  79-85
    3.3.1 城市住宅开发政府管理调控手段系统构成  79-80
    3.3.2 城市住宅开发政府管理缺乏总体目标  80-81
    3.3.3 城市住宅开发政府管理子系统不完善  81-85
  3.4 问题归集  85-86
  3.5 小结  86-87
第4章城市住宅开发政府管理总体目标与总体模型  87-107
  4.1 可持续发展是城市住宅开发的必然要求  87-89
  4.2 城市住宅开发政府管理系统目标  89-93
    4.2.1 经济发展目标  89-90
    4.2.2 社会发展目标  90
    4.2.3 环境发展目标  90-91
    4.2.4 城市住宅开发政府管理总体目标  91-92
    4.2.5 城市住宅开发政府管理调控指标  92-93
  4.3 城市住宅开发政府管理的总体指导原则  93-98
    4.3.1 城市住宅开发政府管理面临的挑战  93-96
    4.3.2 城市住宅开发政府管理总体指导原则  96-98
  4.4 城市住宅开发政府管理总体模型  98-99
  4.5 城市住宅开发政府管理总体思路  99-106
    4.5.1 重视城市住宅开发政府管理项目确立阶段调控手段的运用  100-101
    4.5.2 提高调控手段的科学性  101-102
    4.5.3 充分发挥微观管制手段的作用  102-103
    4.5.4 综合运用多种手段作为实现调控目标的主要途径  103-106
  4.6 小结  106-107
第5章城市住宅开发政府直接调控子系统研究  107-127
  5.1 城市规划管理调控措施研究  107-116
    5.1.1 规划控制指标选用建议  107-112
    5.1.2 住房建设规划管理建议  112-116
  5.2 土地供应调控措施完善研究  116-119
    5.2.1 保证适度的土地供应量及合理供应结构  116
    5.2.2 地块规模划分要适度  116-117
    5.2.3 规范土地供应前置条件  117-119
  5.3 施工许可控制研究  119-123
  5.4 城市住宅开发政府直接调控子系统的制度建设  123-126
    5.4.1 公众参与制度  123-125
    5.4.2 项目建设意见书制度  125-126
    5.4.3 部门联审制度  126
  5.5 小结  126-127
第6章城市住宅开发政府间接调控子系统研究  127-143
  6.1 行业管理模式研究  127-131
    6.1.1 国外行业协会运行模式借鉴  127-129
    6.1.2 住宅行业协会运行模式构建  129-130
    6.1.3 住宅行业协会管理措施  130-131
  6.2 税费征管改革研究  131-137
    6.2.1 调整土地增值税预征税率  131-136
    6.2.2 调整城市基础设施配套费促进住宅产业化  136
    6.2.3 调整营业税计算基数促进住宅产业化  136-137
  6.3 信息公开管理系统研究  137-142
    6.3.1 城市住宅开发信息集成化管理  137-140
    6.3.2 城市住宅开发政府信息公开系统构建思路  140
    6.3.3 城市住宅开发政府信息公开的内容与环节  140-142
  6.4 小结  142-143
第7章案例研究  143-161
  7.1 济南市城市住宅开发及政府管理简介  143-151
    7.1.1 济南市概况  143
    7.1.2 济南市城市住宅开发状况  143-144
    7.1.3 济南市城市住宅开发政府管理简介  144-150
    7.1.4 案例选择原因  150-151
  7.2 济南市城市住宅开发政府管理案例分析  151-156
    7.2.1 济南市城市住宅开发政府管理系统构成  151-152
    7.2.2 城市住宅开发政府管理系统存在的问题  152-156
  7.3 济南市城市住宅开发政府干预管理建议  156-160
    7.3.1 完善政府管理调控指标、明确城市住宅开发政府管理目标  156-157
    7.3.2 城市住宅开发政府直接调控子系统改进建议  157-159
    7.3.3 城市住宅开发政府间接调控子系统改进建议  159-160
  7.4 小结  160-161
第8章结论  161-163
  8.1 主要结论  161-162
  8.2 主要创新点  162
  8.3 论文的不足  162-163
致谢  163-164
参考文献  164-171
附录房地产开发政府管理调查问卷  171-177
个人简历在读期间发表的学术论文与研究成果  177

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