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我国城镇廉租房制度研究

作　者: 王琳
导　师: 幸强国
学　校: 西南财经大学
专　业: 行政管理
关键词: 廉租房制度住房保障低收入家庭
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2009年
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内容摘要

解决最低收入家庭的住房问题历来就是我党、各级政府十分关心的一件大事。在市场经济条件下,建立城镇廉租住房制度,完善多层次的住房供应体系是满足最低收入家庭住房需求的有效途径。城镇廉租住房制度就是政府针对具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房并实施管理的一项制度。该制度的建立,可以弥补市场经济的缺陷、维护社会的安定团结、促进经济的健康发展。因此,对我国城镇廉租住房制度进行研究具有重要的理论和现实意义。“廉租房”,又名公共住宅(public housing),根据建设部1999年出台的城镇廉租房的管理办法,城镇廉租房是指政府和单位在住宅领域实施社会保障职能,向具有城镇常住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住宅。是政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房是构建和谐社会,稳定社会秩序,缩小贫富差距的一大重要举措。我国探索廉租房制度始于1998年。1998年,国务院在《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》中正式以文件形式提出了廉租房问题,要求各级政府根据家庭收入的不同层次制定不同的住房政策。这是首次提出的廉租房的政策,并明确廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决,也可以由政府或单位出资兴建。廉租住房的租金实行政府定价,具体标准由市县人民政府制定。2002年6月,温家宝同志批示:建立和完善廉租住房制度,解决最低收入居民家庭的住房问题,是住房制度改革和住房建设的一项重要内容。2007年11月建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、央行、税务总局和国家统计局等九部门,联合发布了《廉租住房保障办法》,针对廉租住房制度覆盖面过小的问题,《办法》进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”,即家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。据建设部测算,目前全国人均建筑面积10平方米以下的低收入住房困难家庭近1000万户,占城镇家庭总户数的5.5%。这1000万户家庭将是今后廉租住房保障的主要对象。成都市作为最早实施城镇最低收入居民住房保障的城市之一,近6年来,已经解决了4.8万户低收入住房困难户的廉租住房问题,按照“保障低端、调控中端、引导高端”的思路,逐步健全、完善了城市住房保障体系。从2000年起开始构建以“发放租金补贴为主,实物配租为辅”的廉租住房保障体系。2000年,通过两次摇号,成都市房产管理局下属的住房保障中心向150户住房特困户提供了实物配房。为了能将住房保障体系覆盖到更多人群,2006年8月1日,成都市出台了《成都市城市公共住房制度实施方案》、《成都市城市最低收入与低收入家庭住房保障实施细则》和《成都市经济适用住房销售管理实施细则》。以此明确来向社会承诺政府有义务解决中低收入者的住房问题,并构建起一个分层次、多形式的住房保障体系。在《方案》中实行最低收入家庭的廉租住房保障,以租金补贴为主、实物配租和租金核减为辅,实行“应保尽保”:符合条件的家庭可自主从市场租赁住房,由政府按承租面积与原有住房面积之差给予租金补贴,承租的住房必须符合规定的面积控制标准和租金控制标准;对符合条件的残疾、优抚等特困家庭可提供实物配租,租金标准按房改政策执行;对符合条件的现承租公有住房的家庭按房改政策核减租金。本文分为五个部分:第一个部分为前言部分,这部分说明了发展廉租房的意义:廉租住房制度将有利于完善我国的社会保障体系,有助于减轻经济改革与社会转型的阵痛,也将有助于维持社会稳定局面。中国作为一个人口大国,一个还处于社会主义初级阶段的发展中国家,还存在相当数量的最低收入家庭,构建我国城镇廉租住房制度更是现实国情的迫切要求。前言部分同时也对国内外的研究进行了一个描述,并从市场失灵与政府干预、公平与效率理论以及收入再分配与社会福利的最大化三个方面阐述廉租房制度的理论基础。最后对本文的研究方法和基本思路分别进行说明。第二部分对我国廉租房制度的基本情况进行了概述,本部分阐明了廉租房的定义:廉租房是指政府和单位在住宅领域实施社会保障职能,向具有城镇常住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住宅;廉租房的特点:保障性、公共性、定向性、非赢利性、流动性、公益性。并对我国廉租房的发展历程进行了详细介绍。第三部分主要介绍了成都市廉租房的现状以及存在的问题。首先,本部分对成都廉租房发展概况进行了详细的说明。其后,从廉租房的保障对象、廉租房的补贴方式、廉租房的补贴标准、廉租房的房源、廉租房保障资金的来源等方面对成都廉租房的具体情况做出详细分析,最后,指出了成都廉租房制度存在的问题:房源的不足、资金来源缺乏、审核机制不够完善、廉租房体系结构单一、惩罚力度有限。论文第四个部分介绍了发达国家以及地区的住房保障制度。美国市场经济高度发达,对中等收入以上居民的住房消费基本靠市场调节,政府不加干预。对于极少数实在没有能力解决自己住房消费的低收入阶层,有专门的特惠政策。在不同的阶段分别有程度不同的援助,如公共住房计划政策、租金补贴、抵押贷款利率补贴计划、低收入居民住房税收信用计划等。但主要是通过市场机制解决,动用的政府资金也不多。日本的住房保障制度法律保护完善,住房保障法律多达40余部。日本中央出资鼓励地方建廉价住房,并制定优惠的金融政策以及多种住宅税制。新加坡民用住宅房地产市场主要由组屋和商品房两部分组成。组屋由新加坡政府投资建设并实行有偿提供,价格由政府统一规定;包括高级公寓和私人住宅在内的商品房则由私人投资建设,按市场价格出售。新加坡依据家庭收入水平分类供应住房,分为租赁组屋、购买组屋、购买私宅。新加坡的中央公积金制度1955年7月开始建立,同时还设立了中央公积金局,统一管理和使用公积金储蓄,还制定了《中央公积金法》,以保护公积金会员的合法权益,规范管理使用公积金储蓄的行为。在香港,由政府提供的住房占住房市场总量的45%,这包括由政府出资兴建的出租住房、政府补贴出售的居屋、为老年人提供的长者房舍、为无家可归人提供了临时房屋和为单身贫民提供的丁屋等。政府对各类公共住房均实施统一规划、统一建设、统一分配和统一管理。第五部分主要就成都廉租房制度存在的问题提出相应的政策建议。成都廉租房制度需要从一下几个方面进行改进:完善相关法规及政策;明确住房保障制度建设方针;建立专业化的廉租房保障的管理体系;以多种方式获取廉租住房房源;完善廉租房的进入和退出机制。本文试图从以下几个方面进行创新:一是选题,该课题目前在国内是房地产界研究的热点问题。二是理论和实践相结合,本文不仅探析了建立廉租住房制度的理论基础,而且分析了国内外推行廉租住房制度的实践。三是在制度框架中提出了一些创新设想,比如从多种方式获取廉租住房房源;以梯度住房保障引导廉租户实现阶梯式消费等。

全文目录

中文摘要  3-7
Abstract  7-11
1. 前言  11-17
  1.1 研究意义  11
  1.2 国内外研究综述  11-13
    1.2.1 国外研究综述  11-12
    1.2.2 国内研究综述  12-13
  1.3 理论依据  13-15
    1.3.1 市场失灵理论  13
    1.3.2 公平与效率理论  13-14
    1.3.3 收入再分配理论  14-15
  1.4 研究的方法  15-16
  1.5 基本研究思路  16-17
2. 我国廉租房制度建设基本情况概述  17-22
  2.1 廉租房的定义和特点  17-18
    2.1.1 廉租房的定义  17
    2.1.2 廉租房的特点  17-18
  2.2 我国城镇廉租房的发展概况  18-22
3. 成都廉租房制度的现状及存在的问题  22-31
  3.1 成都廉租房发展概况  22-24
  3.2 成都廉租房的现状分析  24-29
    3.2.1 廉租房的保障对象  24
    3.2.2 廉租房的补贴方式  24
    3.2.3 廉租房的补贴标准  24-25
    3.2.4 廉租房房源构成  25-26
    3.2.5 廉租房保障资金的来源  26
    3.2.6 成都廉租房申请条件  26-27
    3.2.7 廉租房租金申请程序  27-28
    3.2.8 住房保障对象实名制档案  28
    3.2.9 廉租房“退出”机制  28-29
  3.3 成都廉租房制度存在的问题  29-31
    3.3.1 房源的不足  29
    3.3.2 资金来源缺乏  29-30
    3.3.3 审核机制不够完善  30
    3.3.4 廉租房体系结构单一  30
    3.3.5 惩罚力度有限  30-31
4. 发达国家以及地区住房保障制度研究  31-49
  4.1 美国的住房保障制度  31-36
    4.1.1 美国低收入家庭住房保障政策的发展过程  31-34
    4.1.2 美国低收入住房的政策  34-36
  4.2 日本的住房保障制度  36-39
    4.2.1 完善的法律保护  36
    4.2.2 成立专门的政府机构  36-37
    4.2.3 中央出资鼓励地方建廉价住房  37
    4.2.4 金融政策  37-38
    4.2.5 制定多种住宅税制  38
    4.2.6 发挥企业的积极作用  38-39
    4.2.7 组织公团进行住宅开发  39
  4.3 新加坡的住房保障制度  39-43
    4.3.1 新加坡公共组屋政策概述  39-40
    4.3.2 新加坡公共组屋政策的特点  40-43
  4.4 香港的住房保障制度  43-45
    4.4.1 公屋的管理  43-44
    4.4.2 公屋的资金来源  44
    4.4.3 公屋的进入与退出机制  44-45
  4.5 国外及香港地区住房保障制度的启示  45-49
    4.5.1 确保廉租住房保障模式的有效性  46
    4.5.2 制定相应的廉租住房保障法规  46-47
    4.5.3 确立政府在住房保障制度体系中的主体地位  47
    4.5.4 住房保障的动态性  47-48
    4.5.5 大力发展住房金融  48-49
5. 完善成都廉租房制度的建议  49-55
  5.1 完善廉租房保障体系的法律及政策  49
  5.2 明确住房保障制度建设方针  49-50
  5.3 建立专业化的廉租房保障的管理体系  50
  5.4 以多种方式获取廉租住房房源  50-51
  5.5 建立廉租房基金，保障廉租房的资金来源  51-52
  5.6 完善廉租房的进入和退出机制  52-55
    5.6.1 完善准入程序  52-53
    5.6.2 推行及时、准确和高效的收入鉴别制度  53
    5.6.3 实行全面的退出标准  53-54
    5.6.4 健全奖惩兼备的退出方式  54-55
6. 结束语  55-57
参考文献  57-60
后记  60-61
致谢  61-62
在读期间科研成果目录  62

我国城镇廉租房制度研究

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