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物管企业的市场选择

作　者: 周敏
导　师: 汪霄
学　校: 南京工业大学
专　业: 管理科学与工程
关键词: 物业管理资产管理盈利模式商业地产
分类号: F293.33
类　型: 硕士论文
年　份: 2005年
下　载: 417次
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内容摘要

物业管理有两方面内容,一是指对已竣工验收投入使有的各类房屋建筑和附属配套设施及场地的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化等统一实施专业化管理;二是指对物业资产、财产的代理经营。本文的研究主要是围绕物业管理的第二方面内容,即研究物业管理公司如何依据业主的要求和目标对其物业资产进行管理、操作、销售、与维护等,使原有的物业资产保值,甚至增值。我国大部分物业管理企业具有开发商背景,自主意识差、服务落后,开展的业务趋同,如房屋、设备的维修、环境卫生、安全消防、清洁绿化等的管理,技术含量低、管理模式陈旧、市场竞争意识薄弱,企业发展的困境日渐显现。另一方面,近年我国的房地产市场得到快速发展、开发量剧增,但空置量和不良资产也随之增多。同时,物业私有权属的明晰以及人们住房消费观念的转变使得物业所有者越来越追求物业未来的高收益和私有权利价值的最大化。因此,无论是物业市场还是物业公司自身的发展,都呼唤传统的物业公司变革为物业资产管理公司,将物业资产管理的经验运用到物业管理中,把全部物业作为资产,通过物业服务和创造性的经营活动,使物业资产保值增值。同时,促进物业公司采用商品经济的机制和手段去经营与管理物业,开展多种经营,拓宽赢利空间,从而创造最大化的利润,增强市场竞争力。全文共分七章。第一章,绪论。主要阐述了本文的选题背景、研究目的及主要思路框架;第二章,国外物业管理发展状况。主要介绍了国外物业管理的模式及经验借鉴;第三章,我国物业管理的发展状况。主要论述我国物业管理的发展历程、现状及主要问题;第四章,物业资产管理探讨。立足于资产管理知识,界定了我国物业资产管理含义。第五章,物业资产管理研究的理论基础,展开分析了产权理论和委托-代理理论;第六章,主要探讨了物业资产管理的形式及物业资产管理盈利模式的设计。第七章,以大连万达失败案为例,探讨了商业地产物业管理模式和整体解决方案盈利模式的实践应用。本文深入剖析了我国物业管理存在的主要问题,提出物业公司开展物业资产管理的必然性。探讨了物业资产管理的理论基础、形式、盈利模式等问题。

全文目录

摘要  7-8
ABSTRACT  8-9
第一章绪论  9-15
  1.1 选题背景及研究目的  9-10
  1.2 国内外物业管理研究现状  10-13
    1.2.1 国外物业管理研究现状  10-12
    1.2.2 国内物业管理研究现状  12-13
  1.3 本文的主要研究内容  13-14
  1.4 本文的主体框架  14-15
第二章国外物业管理的发展  15-28
  2.1 物业管理的起源及兴起原因  15-17
  2.2 国外物业管理模式总结分析  17-19
    2.2.1 国外几类物业管理模式总结  17-18
    2.2.2 物业管理模式差异化的主要因素  18-19
  2.3 国外物业管理公司经营运作的比较研究  19-21
  2.4 美国物业管理实例分析  21-25
    2.4.1 物业管理公司的组织管理体制  21
    2.4.2 物业管理经理职责及履行  21-23
    2.4.3 物业管理企业收入来源  23-25
  2.5 国外物业管理经验借鉴  25-28
第三章我国物业管理的发展  28-34
  3.1 我国物业管理的发展历程  28-29
  3.2 物业管理的分类  29-30
  3.3 我国物业管理的市场潜力  30-31
  3.4 当前物业管理行业存在的主要问题  31-34
第四章物业资产管理研究  34-44
  4.1 国外物业资产管理的发展  34
  4.2 我国物业资产管理的含义  34-35
  4.3 资产管理理论研究  35-38
    4.3.1 资产管理理论的发展  35-37
    4.3.2 现代资产管理的特点  37
    4.3.3 现代资产管理的类型  37-38
  4.4 物业资产管理开展的必然性  38-40
    4.4.1 物业资产管理开展的市场需求  38-39
    4.4.2 物业管理公司自身发展需求  39-40
  4.5 物业资产管理与传统物业管理的区别  40-41
  4.6 开展物业资产管理的一般要求  41-44
    4.6.1 资产管理操作要求  41-42
    4.6.2 物业资产管理人员的观念要求  42-44
第五章物业资产管理研究的理论基础  44-51
  5.1 产权理论研究  44-46
    5.1.1 产权  44-45
    5.1.2 外部性  45
    5.1.3 产权界定  45
    5.1.4 产权制度及其效益判断  45-46
  5.2 委托—代理理论研究  46-51
    5.2.1 物业资产管理中的委托—代理关系  46
    5.2.2 委托—代理模型关系博弈模型分析  46-49
    5.2.3 委托—代理理论的启示  49-51
第六章物业资产管理的形式及盈利模式分析  51-61
  6.1 物业资产管理的形式分析  51-52
  6.2 物业资产管理工作分类  52-53
  6.3 物业管理盈利模式的转变  53-54
  6.4 物业资产管理盈利模式的设计  54-56
    6.4.1 整体解决方案模式  54-55
    6.4.2 产品金字塔模式  55-56
  6.5 物业资产管理盈利模式的实现  56-61
    6.5.1 物业资产管理应遵循的原则  56-57
    6.5.2 实施物业资产管理盈利模式的策略研究  57-61
第七章案例分析  61-71
  7.1 大连万达商铺失败案  61-66
    7.1.1 案例发生的背景  61-64
    7.1.2 案例简介  64
    7.1.3 案例分析  64-66
  7.2 商业地产管理的运作模式  66
  7.3 整体解决方案模式的应用  66-70
    7.3.1 商业地产的物业服务  66-68
    7.3.2 商业地产的资产管理  68-70
  7.4 本章小结  70-71
结束语  71-73
参考文献  73-76
成果  76-77
致谢  77

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