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论住宅小区业主权利的法律保护

作　者: 陈娟
导　师: 陈年冰
学　校: 华南理工大学
专　业: 法律
关键词: 业主业主权利住宅小区物业管理
分类号: D923.2
类　型: 硕士论文
年　份: 2010年
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内容摘要

业主只能是住宅物业房屋所有权人,包括已办理商品房预售登记且已入住使用所购房屋的单位和个人,未售房屋的房地产开发商、房屋的抵押权人、承租人等不能成为业主。基于建筑物区分所有权理论和两权分离理论,业主应享有专有权、共有权和成员权等物权和相应之债权。然缘于建筑物专有部分的认定标准的模糊、业主大会和业主委员会的法律地位不明等制度方面的因素,业主“话语”的表达渠道不畅、法律救济途径不足和维权成本过高或举证不能等程序的不完整,物业公司责任的不明确、监管主体的不规范、招投标制度的不完善等物业公司自身的失范,以及行政主管机关的权责不明和监管不力等政府监管职能的错位等因素,实践中时常会发生开发商拖延办理房产证照、提升“公摊”面积、设立定金圈套、进行虚假宣传和虚假承诺等开发商侵犯业主权利的现象,以及物业公司、公权力和其他业主等对于业主权利恣意侵犯的现象。因此,现阶段必须首先在制度层面上明确建筑物专有部分的确定标准和业主大会及业主委员会的法律地位,尤其是小区停车位和公共绿地的归属问题。其次是要通过严格物业市场的准入机制、建立健全物业企业退出、淘汰机制、强化物业公司的责任和明确物业服务费的收费标准等途径来进一步规范物业公司的运作。最后通过转变政府职能、强化政府的监管力度、建立业主投诉机制、明确救济程序和举证责任制度、完善维修基金的使用并引进社会化转嫁机制等措施,完善侵犯业主权利的救济途径,以最大限度的实现“业主”作为真正的“物业的主人”的当然状态。

全文目录

摘要  5-6
ABSTRACT  6-10
引言  10-11
第一章住宅小区业主权利保护的基本理论  11-26
  第一节业主内涵界定及其范围  11-14
    一、业主的内涵  11-12
    二、业主的范围  12-14
  第二节业主权利保护的法理基础  14-19
    一、业主物权的基础——建筑物区分所有权理论  15-18
    二、业主债权的基础——两权分离理论  18-19
  第三节业主权利保护的基本内容  19-26
    一、建筑物区分所有权的内容  19-23
    二、业主因物业服务合同享有的债权  23-26
第二章住宅小区中侵犯业主权利的类型化分析  26-37
  第一节开发商对业主权利的侵犯  26-29
    一、对业主知情权的侵犯  26-27
    二、进行虚假宣传和虚假承诺  27
    三、拖延办理房产证照和提升“公摊”  27-28
    四、设立定金圈套  28-29
  第二节物业公司对业主权利的侵犯  29-33
    一、对业主财产权益的侵犯  29-31
    二、对业主人身权益的侵犯  31-33
  第三节业主对业主权利的侵害  33-35
  第四节公权力对业主权利的侵害  35-37
第三章我国业主权利受到侵害的成因考察  37-48
  第一节规范层面的考察  37-40
    一、建筑物专有部分的认定标准问题  38-39
    二、业主大会的法律地位问题  39-40
    三、业主委员会的法律地位问题  40
  第二节操作层面的考察  40-42
    一、业主“话语”的表达渠道不畅  40-41
    二、法律救济途径不足  41-42
    三、维权成本过高或举证不能  42
  第三节物业公司自身的失范  42-44
    一、物业公司责任不明确  42-43
    二、监管主体不规范  43
    三、招投标制度不完善  43-44
  第四节政府监管职能的错位  44-48
    一、政府职能定位上的偏差  44-45
    二、行政主管机关的权责不明晰  45-46
    三、行政主管机关的具体监管不到位  46-48
第四章完善我国住宅小区业主权利保护的具体路径  48-62
  第一节明确建筑物区分所有的确定标准  48-52
    一、小区停车位归属的确定  49-50
    二、小区绿地归属的确定  50-52
  第二节明确业主大会及业主委员会的法律地位  52-55
    一、域外模式考察  52-53
    二、我国业主自治模式选择  53-55
  第三节物业公司自身的规范化  55-58
    一、严格物业管理市场的准入机制  55
    二、建立健全物业管理企业退出、淘汰机制  55-56
    三、强化物业公司的责任  56
    四、明确物业服务费的收费标准及机制  56-58
  第四节完善对业主的救济路径并强化政府的监管责任  58-62
    一、建立业主投诉机制  58-59
    二、明确救济程序和举证责任制度  59
    三、完善维修基金的使用并引进社会化转嫁机制  59-60
    四、转变政府职能并强化政府的监管力度  60-62
结语  62-63
主要参考文献  63-65
  学术专著  63
  学术论文  63-65
致谢  65-66
附录  66

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