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甘肃省房地产业组织研究

作　者: 韩立刚
导　师: 刘义
学　校: 兰州交通大学
专　业: 产业经济学
关键词: 产业组织房地产业市场结构市场行为市场绩效
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2009年
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内容摘要

近年来,甘肃省房地产业呈现出高速稳定的增长势头,并且为甘肃省国民经济的增长和改善居民居住条件做出了巨大贡献。与此同时,甘肃省房地产业也暴露出市场结构不甚合理,政府宏观调控体系不健全,行业相关法律法规缺失,行业整体规模经济水平不高等问题。本文基于西方产业组织理论中“哈佛学派”的“结构—行为—绩效”框架对甘肃省房地产行业的市场结构、市场行为、市场绩效进行了实证分析,力求通过分析找出甘肃省房地产业存在问题的根源。文章首先介绍了西方产业组织理论和房地产业的相关理论,为后面的分析做好了理论准备。接下来,市场结构方面,主要通过对市场集中度、产品差别化和市场壁垒的分析,得出甘肃省房地产业的市场结构从全省范围呈现多头垄断的态势,而具体到各区域则呈现区域性寡头垄断特征。市场行为方面,通过案例分析和博弈分析方法分析了房地产企业的市场定价行为、广告促销行为和市场协调行为,发现甘肃省房地产企业凭借自身较强的市场力量,实现自身利润的最大化。市场绩效方面,通过数据实证分析,甘肃省房地产业在取得积极发展成果的同时,仍然存在规模不经济、空置率高、房价增长过快等导致市场资源配置效率低下的问题亟待解决。结合前面对甘肃省房地产业组织分析的基础上,为了获得理想的市场绩效,本文建议:首先,通过完善现有土地出让制度从而提高甘肃省房地产市场结构的有效竞争性,并完善房地产相关税费制度,降低房价成本。其次,政府应通过建立房价成本信息披露制度,并引导房地产企业调整商品房供给结构以维护市场正常的竞争秩序。并建议房地产企业应积极调整自身经营战略以应对市场变化。最后,针对市场失灵领域,应改革现有经济适用房制度,并通过最终建立保障性住房供给体系提高甘肃省全社会住房福利水平。

全文目录

摘要  4-5
Abstract  5-9
1 绪论  9-12
  1.1 问题的提出和研究范围  9
  1.2 国内外及甘肃省研究现状  9-11
  1.3 研究方法和技术路线  11-12
2 现代产业组织理论和房地产相关理论综述  12-16
  2.1 现代产业组织理论综述  12-14
    2.1.1 产业组织的定义与理论渊源  12
    2.1.2 哈佛学派的SCP范式  12-13
    2.1.3 产业组织理论的其他学派  13-14
  2.2 房地产相关理论概述  14-16
    2.2.1 房地产的含义  14
    2.2.2 房地产业的概念及特点  14-15
    2.2.3 房地产市场  15-16
3 甘肃省房地产业市场结构分析  16-29
  3.1 市场结构的基本类型及其划分标准  16-20
    3.1.1 完全竞争市场  16-17
    3.1.2 完全垄断市场  17
    3.1.3 寡头垄断市场  17-18
    3.1.4 垄断竞争市场  18-19
    3.1.5 市场结构划分标准  19-20
  3.2 甘肃省房地产市场集中度  20-23
  3.3 甘肃省房地产产品差别化  23-26
    3.3.1 地理区位差异  23
    3.3.2 整体规划差异  23-24
    3.3.3 户型差异  24-25
    3.3.4 景观差异  25
    3.3.5 品牌差异  25-26
  3.4 甘肃省房地产业市场壁垒  26-29
    3.4.1 规模经济  26
    3.4.2 必要资本量  26-27
    3.4.3 技术差别  27
    3.4.4 品牌形象差别  27
    3.3.5 政策法规制度  27-29
4 甘肃省房地产企业市场行为分析  29-34
  4.1 定价行为  29-30
    4.1.1 垄断定价  29
    4.1.2 价格歧视  29-30
  4.2 广告促销行为  30-31
  4.3 市场协调行为  31-34
    4.3.1 价格合谋  31-32
    4.3.2 产品共谋  32-34
5 甘肃省房地产业市场绩效分析  34-46
  5.1 甘肃省房地产价格构成及利润率分析  34-36
    5.1.1 甘肃省房地产价格构成  34-35
    5.1.2 甘肃省房地产业利润率  35-36
  5.2 甘肃省房地产业市场绩效的综合评价  36-46
    5.2.1 高额利润导致社会资源配置效率低下  37-39
    5.2.2 垄断行为造成社会福利损失  39-40
    5.2.3 企业规模经济水平有待提高  40-42
    5.2.4 甘肃省房地产业发展已取得的积极成果  42-46
6 提高甘肃省房地产业市场绩效的建议  46-53
  6.1 调整市场结构方面的建议  46-47
    6.1.1 完善土地出让制度  46
    6.1.2 促进房地产企业兼并重组  46
    6.1.3 改善房地产税费制度  46-47
  6.2 规范企业市场行为方面的建议  47-48
    6.2.1 建立房价成本信息披露制度  47-48
    6.2.2 调整商品房供给结构  48
  6.3 企业自身建设方面的建议  48-49
    6.3.1 积极调整经营战略  48-49
    6.3.2 坚持实施品牌战略  49
  6.4 积极干预市场失灵领域  49-53
    6.4.1 改革经济适用房制度  49-50
    6.4.2 建立保障性住房供给体系  50-53
结论  53-54
致谢  54-55
参考文献  55-57
攻读学位期间的研究成果  57

甘肃省房地产业组织研究

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