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房地产项目招标阶段成本控制体系研究

作　者: 刘朦
导　师: 刘贵文
学　校: 重庆大学
专　业: 技术经济及管理
关键词: 房地产项目招标成本控制
分类号: F293.33
类　型: 硕士论文
年　份: 2011年
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内容摘要

伴随清单计价模式的应用和招投标市场的过度竞争,招标阶段的成本控制,作为房地产项目全过程成本控制的重要一环,其重要性日益凸显。然而,当前串谋投标、不合理低价竞标、低价中标高价索赔等问题的广泛存在,表明招标阶段的成本控制效果欠佳,招标阶段作为确定合作单位和签订合同的重要环节,对控制项目成本的效用亟待提高。因此,本文致力于构建和完善房地产项目招标阶段的成本控制体系,立足建设单位的角度,以系统的观点较完善地在招标过程中的各方面探索成本控制的思路和方法,以期为建设单位招标阶段的成本控制提供有价值的建议。首先,论文在综述招投标理论、交易费用理论和成本控制理论的基础上,围绕招标全过程构建了以降低采购成本为控制目标,以工程价格和交易费用为控制对象,以实施层、组织层、决策层为控制主体,以招标组织形式、招标模式、评标方法、合同谈判为控制手段,以制度保障和信息保障为保障措施的房地产项目招标阶段成本控制体系框架。而后,论文按上述框架对房地产项目招标阶段成本控制体系展开了深入研究。控制对象方面,分析了招标工作对变更费用和交易费用的重要影响,进而得出控制对象的正确定位——工程价格和交易费用。控制主体方面,分析了组织层和实施层在招标阶段成本控制中存在的问题,并在此基础上提出了解决控制主体问题的制度保障——招标策划制度和合同交底制度的建立。控制手段方面,第一,分析了不同招标组织形式对建设单位成本控制的效用差异,得出在我国目前的建筑市场环境下,邀请招标具备广泛应用的理论和现实基础,并在此基础上提出了实施邀请招标的信息保障——投标单位数据库的建立和管理;第二,分析了新的无标底招标——控制价招标模式,因其避免了有标底招标和传统无标底招标的弊端,故应在房地产项目招标实践中予以广泛推广和实施;第三,分析了合理低价法与房地产项目评标的适用性,提出了实施合理低价法的信息保障——造价信息数据库的建立,同时分析了合理低价法评标的风险,并提出了相应的风险防范措施;第四,在分析合同谈判要点的基础上,提出了基于风险分析的合同谈判方法。最后,以行业内成本管控能力著称的中海地产为实例,对中海地产招标阶段成本控制体系做了实证研究,丰富并完善了本文的研究内容和研究成果。

全文目录

摘要  3-4
ABSTRACT  4-9
1 绪论  9-17
  1.1 研究背景  9-10
  1.2 国内外工程成本控制研究综述  10-12
    1.2.1 国外研究综述  10
    1.2.2 国内研究综述  10-12
    1.2.3 国内外相关研究评述  12
  1.3 研究目的和意义  12-13
    1.3.1 研究目的  12-13
    1.3.2 研究意义  13
  1.4 技术路线和研究方法  13-15
  1.5 主要内容及创新之处  15-17
2 房地产项目招标阶段成本控制现状分析  17-25
  2.1 房地产项目招标的特点  17-18
  2.2 房地产项目招标计价模式  18-19
  2.3 招标阶段成本控制中存在的问题  19-22
  2.4 招标阶段成本控制现状成因分析  22-23
    2.4.1 外因分析  22-23
    2.4.2 内因分析  23
  2.5 本章小结  23-25
3 房地产项目招标阶段成本控制体系框架构建  25-37
  3.1 相关理论概述  25-33
    3.1.1 招投标相关理论  25-30
    3.1.2 交易费用理论  30
    3.1.3 成本控制基本理论  30-33
  3.2 房地产项目招标阶段成本控制体系框架  33-36
    3.2.1 招标阶段成本控制体系构建思路  33
    3.2.2 招标阶段成本控制体系框架分析  33-36
  3.3 本章小结  36-37
4 房地产项目招标阶段成本控制的对象与主体  37-47
  4.1 成本控制对象分析  37-43
    4.1.1 建设单位对成本控制对象的认识误区  37-38
    4.1.2 成本控制对象的正确定位及意义  38-43
  4.2 成本控制主体分析  43-46
    4.2.1 控制主体职能概述  43-44
    4.2.2 控制主体存在的问题  44-45
    4.2.3 解决控制主体问题的制度保障  45-46
  4.3 本章小结  46-47
5 房地产项目招标阶段成本控制的手段与保障  47-79
  5.1 招标组织形式分析  47-52
    5.1.1 招标组织形式的对比  47-51
    5.1.2 邀请招标的信息保障  51-52
  5.2 招标模式探讨  52-60
    5.2.1 有标底招标模式  52-55
    5.2.2 无标底招标模式  55-58
    5.2.3 控制价招标模式  58-60
  5.3 评标方法适用性分析  60-70
    5.3.1 最适评标方法的选择  60-65
    5.3.2 合理低价法评标的信息保障  65
    5.3.3 不合理低价风险的防范  65-70
  5.4 合同谈判要点分析  70-78
    5.4.1 合同谈判及其必要性  70-71
    5.4.2 基于风险分析的合同谈判和交底  71-78
  5.5 本章小结  78-79
6 房地产项目招标阶段成本控制体系的实证研究  79-89
  6.1 中海地产的成本控制成效  79-80
  6.2 中海地产招标阶段的成本控制  80-88
    6.2.1 招标工作概述  80-82
    6.2.2 招标阶段成本控制的主体与制度保障  82-86
    6.2.3 招标阶段成本控制的手段与信息保障  86-88
  6.3 本章小结  88-89
7 结论与展望  89-91
致谢  91-93
参考文献  93-97
附录  97

房地产项目招标阶段成本控制体系研究

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