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商业地产开发项目投资控制研究

作　者: 吴卫华
导　师: 王幼松；陈以力
学　校: 华南理工大学
专　业: 建筑与土木工程
关键词: 商业地产购物中心投资控制建设项目成本控制
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2011年
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内容摘要

近年来,商业地产在我国方兴未艾,兴建的速度和规模发展很快。Shopping Mall作为商业地产最热门的业态,在欧美的成功及其高附加值的连带效应使之成为新的投资风向,备受投资者的追捧。商业地产开发企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地,取得良好经济效益,必须十分重视投资控制工作,切实提高投资控制水平。本文通过分析商业地产开发企业的投资控制现状,发现存在决策阶段的投资控制重视不足、设计阶段忽视商业经营规划、轻计划导致投资失控、招投标没有起到投资控制作用、不重视目标管理和动态管理以及全生命周期成本特别是运营阶段的成本控制等问题,指出目前企业所面临的挑战是:各种传统及新型商业为市场份额展开激烈的竞争,随着住宅地产调控政策的实施,商业地产也开始进入宏观调控的视野,这些将对商业地产的开发提出了更高的要求,如何将投资控制做好,使项目获得最大投资效益,将最终决定商业地产项目能否在严峻的环境下胜出。同时,通过对国内外建设项目投资控制理论和经验的研究与借鉴,确定商业地产项目全生命周期七个阶段的投资控制重点,并提出投资控制的方法和措施,它们分别是:决策阶段侧重投资估算;规划设计阶段商业经营规划先于建筑格局规划,运用价值工程原理进行方案优选,强力推行设计标准化和限额设计;招投标阶段强调通盘考虑合约规划,选择合适的评标办法,合理分摊合同风险;施工阶段主张以完善的合同管理来引导项目管理,严格控制工程变更;竣工阶段严格按照合同规定做好竣工结算;招商营销阶段应控制并用好营销费用预算;运营阶段需考虑长期经济效益和社会效益,最终实现投资物业增值,获得投资回报。最后,以KD MALL开发项目为实例,阐述了上述各阶段投资控制方法在工程实践中的应用。通过对KD MALL投资完成情况的分析,发现其投资控制效果令人鼓舞,最终投资总额控制在投资估算限额内,并节约了2669万元,总投资节约8.74%,投资收益因此提升了0.67%。作者总结出商业地产开发项目投资控制的若干对策,包括:以企业效益最大化为目标,以全生命周期理论为基础,投资控制重心前置,运用科学的手段与方法(如:投资估算、价值工程原理、限额设计、工程招投标等)对项目投资进行动态控制。希望本文能为商业地产开发企业的投资控制工作提供借鉴和参考,对推动内地商业地产项目投资管理水平的发展作出一点贡献。

全文目录

摘要  5-6
ABSTRACT  6-12
第一章绪论  12-21
  1.1 选题背景  12-13
  1.2 论文研究的意义和应用价值  13-14
  1.3 国内外投资控制研究现状  14-19
    1.3.1 国外投资控制理论研究  14-16
    1.3.2 投资控制理论的国外运用情况  16-17
    1.3.3 国内投资控制理论研究及运用情况  17-19
  1.4 研究思路与方法  19
  1.5 论文结构  19-21
第二章商业地产的发展进程及投资状况  21-31
  2.1 商业地产的基本定义  21-25
    2.1.1 购物中心概念、分类与特征  21-24
    2.1.2 购物中心的开发模式  24-25
  2.2 国内外购物中心发展概况  25-31
    2.2.1 购物中心的起源  25-26
    2.2.2 购物中心在国外的发展  26-27
    2.2.3 购物中心在国内的发展  27-28
    2.2.4 商业地产的发展趋势  28-31
第三章商业地产开发项目投资控制理论分析  31-42
  3.1 商业地产开发项目投资控制的必要性  31
    3.1.1 商业地产开发的特点决定了要进行系统的投资控制  31
    3.1.2 商业地产开发商外部经营环境的需要  31
  3.2 购物中心开发投资成本构成  31-33
  3.3 商业地产项目的全生命周期理论  33
  3.4 商业地产开发投资成本的特点  33
  3.5 影响商业地产开发投资成本的主要因素  33-34
  3.6 商业地产开发项目全生命周期的几个阶段及其投资控制要点  34-37
    3.6.1 决策阶段的投资控制要点  35
    3.6.2 规划设计阶段的投资控制要点  35-36
    3.6.3 招投标阶段的投资控制要点  36
    3.6.4 施工建设阶段的投资控制要点  36
    3.6.5 竣工验收阶段的投资控制要点  36
    3.6.6 招商营销阶段的投资控制要点  36-37
    3.6.7 运营阶段的投资控制要点  37
  3.7 商业地产开发项目几个阶段的投资控制目标设定  37-38
  3.8 目前我国商业地产开发投资控制存在的问题  38-42
    3.8.1 不重视决策阶段的投资控制  38-39
    3.8.2 设计阶段忽视商业经营规划  39
    3.8.3 轻计划导致投资失控  39-40
    3.8.4 招投标没有起到投资控制的作用  40
    3.8.5 不重视目标管理及动态管理  40
    3.8.6 不重视全生命周期成本特别是运营阶段的成本控制  40-42
第四章商业地产开发项目各阶段投资控制研究  42-76
  4.1 商业地产开发项目决策阶段的投资控制  42-51
    4.1.1 购物中心项目开发投资可行性研究  42-43
    4.1.2 购物中心项目开发地点的选择  43-44
    4.1.3 计算购物中心项目开发规模的数学方法  44-46
    4.1.4 购物中心项目的投资估算及现金流量表  46-48
    4.1.5 购物中心开发项目融资- REITs的现实意义  48-51
  4.2 商业地产开发项目规划设计阶段的投资控制  51-58
    4.2.1 “订单地产”的概念  51-52
    4.2.2 价值工程原理  52-54
    4.2.3 标准化设计  54-55
    4.2.4 限额设计  55-56
    4.2.5 初步设计概算的编制与审查  56-57
    4.2.6 施工图预算的编制与审核  57-58
  4.3 商业地产开发项目招投标阶段的投资控制  58-63
    4.3.1 商业地产开发项目的招投标环节  58-59
    4.3.2 开发商在招标项目中成功的要素  59-60
    4.3.3 投标不正当行为的分析和应对措施  60-63
  4.4 商业地产项目施工阶段的投资控制  63-69
    4.4.1 项目施工阶段投资控制的原理  63-64
    4.4.2 成本、工期、质量相互之间的关系  64-66
    4.4.3 项目施工阶段投资控制的管理方法  66-69
  4.5 竣工验收阶段的投资控制  69-71
  4.6 招商营销阶段的投资控制  71-72
    4.6.1 招商原则  71-72
    4.6.2 招商费用预算及使用策略  72
  4.7 营运管理阶段的成本控制  72-76
    4.7.1 购物中心营运管理的核心内容  72-74
    4.7.2 购物中心营运阶段降低成本的途径  74-76
第五章投资控制案例分析  76-94
  5.1 KD MALL项目概况  76-77
  5.2 KD MALL决策阶段的投资控制  77-80
  5.3 KD MALL规划设计阶段的投资控制  80-84
    5.3.1 KD MALL项目商业规划先于建筑规划  80
    5.3.2 价值工程在KD MALL项目的运用  80-82
    5.3.3 KD MALL项目的标准化设计和限额设计  82-83
    5.3.4 KD MALL项目的设计概算和施工图预算  83-84
  5.4 KD MALL招投标阶段的投资控制  84-88
    5.4.1 KD MALL项目的合约规划  84-85
    5.4.2 KD MALL项目的招投标安排  85-86
    5.4.3 KD MALL项目的合约风险分配  86-87
    5.4.4 KD MALL项目采用的评标办法  87-88
  5.5 KD MALL项目施工阶段的投资控制  88-90
  5.6 KD MALL竣工阶段的投资控制  90-91
  5.7 KD MALL招商营销阶段的投资控制  91-92
  5.8 KD MALL项目开发投资控制效果评价  92-94
结论与展望  94-96
  1 结论  94-95
  2 展望  95-96
参考文献  96-99
附录  99-112
  附录1 XX公司商业地产建筑设计规范要求（零售篇）  99-107
  附录2 KD MALL项目合约规划表  107-110
  附录3 KD MALL项目施工总承包合同目录  110-112
致谢  112-113
附件  113

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