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太原市住房价格问题研究

作　者: 王鹏程
导　师: 马培生
学　校: 山西财经大学
专　业: 社会保障
关键词: 住房价格住房市场住房保障住房投机住房投资
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2010年
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内容摘要

最近几年中国各地住房价格飞速上涨,居高不下,但政府对房价的调控显得力不从心。这也是太原市的住房价格存在的问题。其原因主要是消费者、开发商、地方政府等多股力量多种因素共同作用于住房市场使得住房供给与需求都出现了不合理的成分。供给量与需求量以及供给结构与需求结构的不相适应,这使得房价不断攀升,居高难下;中央政府通过各种措施努力调控房价,但效果却并不令人满意。这些问题的原因并不仅仅是开发成本增加、供给结构不合理、房地产与地方政府利益相关等这么简单。产生房价问题的根本原因有两点,一是超额的垄断利润,它是是房价上涨的真正动力;二是各种相关制度的不合理,住房供给的开发商垄断性、土地制度、政府体制等制度体制的不合理是房价问题的制度根源。这两大因素共同制造了目前的房价问题。目前的商品住房市场是典型的垄断竞争市场。房地产行业的高额利润的本质是超额垄断利润。这个垄断和垄断利润的产生的根源同样也是住房与土地等制度与政策的不合理。想要把握住房价就必须首先从制度等根源上入手改革不合理制度,消除住房供给的垄断利润。政府增加供给、调整结构、降低土地成本和住房建造成本的思路和措施并不能有效地降低房价,而是为房价调控和降低房价提供了可能的空间和条件,消除这种垄断利润的最有效手段是政府适当的价格干预。限价房不应属于政策性住房,而是政府职能干预住房垄断价格的合理手段,保证开发商较稳定的较高利润的条件下对中小型商品房进行适当限价干预,这是政府平横效率与公平的重要手段,而且不会妨碍住房市场化改革的发展而且会促进住房市场更健康的发展。加大中小型普通商品房、经济适用房等保障性住房的供给量和供给比例;改变以房地产业为支柱产业的政策,通过大力发展建材工业、建筑业和其他产业尤其是高新技术等新兴产业,一方面可以降低住房建造的成本,另一方面可以促进产业结构调整和经济的可持续发展。最重要的是住房开发成本在太原的商品住房价格中占得比重很大,发展这些相关产业和其他产业可以为房价调控创造良好的空间和条件。经济适用房等保障性和政策性住房的价格与中低收入阶层的住房权益密切相关。太原的低收入人群比重较大,所以经济适用房的比例应该加大;同时公共租赁房建设量太小,公共租赁房对缓解低收入人群的购房压力和需求以及购买普通中小商品房的需求有重要的影响,对调控房价有重要作用,应该增加其供应比例。只有中央政府和地方政府共同努力,协调一致站在经济全面协调发展的高度看问题,才能消除房价问题的制度根源。调整住房政策、产业政策以及适当的价格干预,同时增加供给才能真正实现房价的稳定和房地产业及其他各行业的协调可持续发展。

全文目录

摘要  6-8
Abstract  8-12
1. 绪论  12-23
  1.1 选题依据与背景  12-13
  1.2 文献综述  13-15
    1.2.1 国外文献  13-14
    1.2.2 国内文献  14-15
  1.3 调控房价的意义  15-16
    1.3.1 调控住房价格具有重要的社会经济意义  15-16
    1.3.2 调控房价还具有重大的社会保障意义  16
  1.4 住房价格相关理论与指标  16-22
    1.4.1 住房的概念及属性  16-17
    1.4.2 住房价格的基本理论  17-21
    1.4.3 住房价格的基本指标  21-22
  1.5 本文结构及内容安排  22-23
2. 太原市住房价格的现状  23-33
  2.1 太原市住房价格的现状  23-26
    2.1.1 太原住房价格现状  23-24
    2.1.2 太原住房价格现状分析  24-26
  2.2 太原市住房价格调控政策现状  26-31
    2.2.1 我国的住房制度与政策  26-29
    2.2.2 太原市住房制度与房价调控政策  29-31
  2.3 太原市住房价格存在的问题  31-33
    2.3.1 房价上涨速度较快  31
    2.3.2 房价处在较高水平  31-32
    2.3.3 政府对房价的调控未达到预期效果  32-33
3. 太原住房价格存在问题的原因分析  33-39
  3.1 房价上涨速度过快的原因  33-34
    3.1.1 住房市场供不应求  33
    3.1.2 投机行为助长房价虚高  33-34
    3.1.3 消费者与地产商纷纷投资楼市助长价格提高  34
    3.1.4 传统文化与社会心理原因  34
  3.2 房价处在较高水平的原因  34-36
    3.2.1 住房开发经营成本高  34-35
    3.2.2 住房需求量大  35
    3.2.3 供需结构不合理  35
    3.2.4 商品住房市场的垄断竞争性是房价居高不下的深层原因  35-36
  3.3 政府对房价的调控未达到预期效果的原因  36-39
    3.3.1 政府对住房市场和房价问题没有全面深刻的认识  36
    3.3.2 住房调控措施不完善  36-37
    3.3.3 土地供给制度存在不合理的方面  37
    3.3.4 房地产业与政府利益密切相关  37-38
    3.3.5 政府体制导致调控无力  38-39
4. 太原市住房价格的影响因素分析  39-50
  4.1 几个特殊因素对房价的影响  39-43
    4.1.1 住房供给成本与利润对住房供给价格的影响分析  39-40
    4.1.2 相关行业的发展对房价的影响分析  40
    4.1.3 宏观经济发展情况对住房价格的影响分析  40-41
    4.1.4 住房制度与政策对房价的影响  41-42
    4.1.5 总结分析  42-43
  4.2 影响太原市住房价格调控的因素分析  43-46
    4.2.1 垄断竞争条件下的商品住房价格及影响因素分析  43-45
    4.2.2 社会保障制度下的经济适用房价格分析  45-46
    4.2.3 公共租赁房建设对太原房价调控的作用  46
  4.3 各影响因素对房价调控效果影响的量化分析  46-50
5. 解决当前房价问题的思路  50-63
  5.1 国外调控房价的经验分析  50-55
    5.1.1 国外的房价水平  50-53
    5.1.2 国外的房价调控思路与措施  53-55
  5.2 调控房价的基础与前提  55-57
    5.2.1 正确认识住房市场与房价  55-56
    5.2.2 确立合理的房价标准  56-57
  5.3 调控房价的总体思路  57-58
  5.4 调控房价的几个入手点  58-63
    5.4.1 改革住房制度与政策  58-60
    5.4.2 大力发展相关行业市场及其他产业  60
    5.4.3 提高居民收入  60-61
    5.4.4 合理引导消费者需求  61
    5.4.5 其他措施  61-63
结论  63-64
参考文献  64-67
致谢  67-68
攻读硕士学位期间发表的论文  68-69

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