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近年来我国房价上涨原因分析

作　者: 牟锋
导　师: 田秋生
学　校: 华南理工大学
专　业: 金融学
关键词: 房地产 住房市场 住房价格 治理措施
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2010年
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内容摘要


房价上涨是近年来社会广泛关注的一个热点问题,房价上涨的持续性以及房价过快上涨的危害是大家关注的重点。本文正是基于这样的背景,选取房地产业与经济的切合点,即房地产价格作为研究对象,以房价供求形成机制为出发点,研究分析房价变动的影响因素,现阶段我国房价上涨的特点及其治理对策。首先,分析房地产市场的需求、供给曲线,需求曲线一般表现为一条右下方倾斜的曲线,供给曲线经推理表现为一条右上方倾斜的曲线。市场上的房产均衡价格是由房屋供给曲线和房屋需求曲线的交点决定的。房屋供给方为开发商,房屋需求方包括房屋消费者和房屋投资者。投资者对房屋的购买具有不同于消费者的显著特点,价格越高,上涨越快,投资者购买意愿越强。一旦房价涨幅趋缓,投资者就会离开房产市场,另寻投资机会。房产市场上出现大量的投资者,是近年来我国房产市场上的新现象。为了研究包含投资者在内的房屋需求曲线及其对房屋均衡价格的影响,本文分析了房产市场的四种均衡类型及相应的房价走势:(1)消费者主导的短期均衡;(2)消费者主导的长期均衡;(3)投资者主导的短期均衡;(4)投资者主导的长期均衡。笔者运用我国1998至2009年间房价与租金同比增幅走势图进行了验证。其次,分别从需求和供给两个方面选取影响其上涨的因素进行分析。其中既包括长期因素,也包括由于现阶段我国体制变革而出现的特殊影响因素。影响需求的主要有人均收入水平提高等因素;影响供给的因素主要从房价的构成部分进行分析,有土地取得成本、开发管理成本等部分。以上两大方面因素的变动引起曲线发生左右平移,从而表现为房地产价格的上下波动。最后,在分析我国现阶段房价上涨的特点的基础上提出了治理现阶段房价上涨的措施:(1)增加住房有效供给;(2)抑制住房不合理需求;(3)加强市场的监督管理;(4)推出房地产价格指数期货品种。本文的研究成果对于正确看待当前的房地产市场状况具有一定的理论和实际意义,通过对房价形成机制和影响因素的分析,我们既要看到房价上涨的必然性,也要看到投资者介入以后导致的房价巨幅波动的可能性,从而端正对待房价上涨的态度,明确控制房价过快上涨的可操作性办法。

全文目录


摘要  6-7
Abstract  7-11
第一章 绪论  11-14
  1.1 房价上涨问题的提出  11-13
  1.2 研究内容和目标  13
  1.3 研究的思路和方法  13
  1.4 研究的基本框架  13-14
第二章 相关理论综述  14-24
  2.1 国内外研究现状及主要研究成果  14-16
  2.2 价格形成机制相关理论综述  16-17
  2.3 房地产的内涵  17-19
  2.4 房地产以及其运行机制的基本架构  19-20
    2.4.1 房地产业的内涵  19-20
    2.4.2 房地产业的运行机制  20
  2.5 房价相关基础理论  20-24
    2.5.1 房价的实质  20-21
    2.5.2 房价体系及基本特征  21-24
第三章 房地产市场的供求理论及价格形成机制  24-35
  3.1 房屋需求曲线的获得  24-25
    3.1.1 需求和需求曲线的一般形状  24
    3.1.2 房屋需求曲线的特殊形式  24-25
  3.2 房屋供给曲线的获得  25-26
    3.2.1 供给和供给曲线的一般形状  25-26
    3.2.2 房屋供给曲线的特殊形式  26
  3.3 房地产市场的供求均衡  26-32
    3.3.1 房地产市场的特征  26-27
    3.3.2 房地产市场供求均衡的形成  27-32
  3.4 房屋均衡价格的一般走势  32-35
    3.4.1 均衡价格走势的理论分析  32-33
    3.4.2 均衡价格走势的实际验证  33-35
第四章 房地产价格的影响因素分析  35-49
  4.1 影响房屋需求曲线变动的因素  35-41
    4.1.1 人均收入水平的提高  35-36
    4.1.2 城镇家庭户数的增加  36-37
    4.1.3 城镇住房制度改革  37-38
    4.1.4 财富效应  38-39
    4.1.5 按揭贷款购房制度  39-40
    4.1.6 房产投资与投机  40
    4.1.7 部分消费者不合理的消费观  40-41
  4.2 影响房屋供给曲线的因素  41-49
    4.2.1 土地取得成本  42-43
    4.2.2 开发和管理成本  43-44
    4.2.3 投资利息和有关税费  44-47
    4.2.4 开发商利润  47-49
第五章 我国房价上涨的治理措施  49-56
  5.1 现阶段我国房价上涨的特点  49-51
  5.2 治理措施  51-56
    5.2.1 增加住房有效供给  51-52
    5.2.2 抑制不合理住房需求  52-53
    5.2.3 加强市场监督管理  53-55
    5.2.4 推出房地产价格指数期货品种  55-56
结论  56-59
参考文献  59-61
攻读硕士学位期间取得的研究成果  61-62
致谢  62

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