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中国购物中心租户组合策略研究

作　者: 贺玲
导　师: 刘贵文
学　校: 重庆大学
专　业: 管理科学与工程
关键词: 购物中心租户组合策略模型实例分析
分类号: F721
类　型: 硕士论文
年　份: 2011年
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内容摘要

购物中心堪称20世纪最成功的综合性商业运作,已经成为美国、欧洲、日本、香港以及东南亚等发达地区的主流零售业态。90年代中期购物中心开始引入我国,并得到迅速发展,从2001年起国内掀起了购物中心投资热潮。但是同欧美发达国家相比,无论是管理水平,还是认识程度,我国都还存在较大的差距。购物中心租户组合,作为购物中心开发管理的核心问题之一,日渐得到学者和从业专家的重视。中国购物中心开发中出现了不少失败案例,其中一个主要的问题就是对租户组合如何构建的忽视,目前中国的相关研究几乎是一片空白。基于此,本文集中研究购物中心租户组合策略,以求为中国购物中心相关从业人员提供实用的决策工具,为研究人员提供参考,为购物中心营造满意的租户组合提供帮助,为购物中心在中国的进一步发展做出贡献。本文从租户组合的基础理论和内容体系出发,结合租户组合影响因素,构建了租户组合决策模型,并论述了模型的具体应用。以购物中心发展程度较高的北京、上海、广州、深圳、苏州5城市的9个购物中心作为实例研究的对象,通过实地调研获得的数据,运用统计分析方法,对租户组合进行实例分析,并为我国购物中心租户组合提出了实质性建议。本文正文分为六个部分。第一部分为购物中心概述,第二部分研究租户组合理论基础:零售聚集理论和零售需求外部效应理论,第三部分探讨租户组合内容体系,第四部分探求租户组合决策方法:策略模型的构建和应用,第五部分对我国区域型购物中心进行实例分析,第六部分由实例分析结果对中国购物中心租户组合提出建议。

全文目录

摘要  3-4
ABSTRACT  4-8
1 绪论  8-22
  1.1 问题提出的背景及研究意义  8-12
  1.2 国内外研究现状综述  12-17
    1.2.1 国外研究现状综述  12-14
    1.2.2 国内研究现状综述  14-17
  1.3 研究内容和目的  17-18
    1.3.1 研究内容  17-18
    1.3.2 研究目的  18
  1.4 研究方法、技术路线及创新之处  18-22
    1.4.1 研究方法  18
    1.4.2 技术路线  18-20
    1.4.3 创新之处  20-22
2 购物中心概论  22-32
  2.1 购物中心的定义  22-23
  2.2 购物中心的分类  23-26
    2.2.1 邻里型购物中心  23-24
    2.2.2 社区型购物中心  24
    2.2.3 区域型购物中心  24-25
    2.2.4 超区域型购物中心  25
    2.2.5 国内购物中心类型构成  25-26
  2.3 购物中心的收益链  26-28
  2.4 购物中心经营管理的主要参与者  28-29
    2.4.1 消费者  28
    2.4.2 经营管理者  28-29
    2.4.3 承租商  29
  2.5 本章小结  29-32
3 购物中心租户组合的理论基础  32-42
  3.1 零售聚集理论  32-36
    3.1.1 异类零售聚集  33-34
    3.1.2 同类零售聚集  34-35
    3.1.3 异类零售聚集与同类零售聚集对比  35-36
  3.2 零售需求外部效应  36-40
    3.2.1 零售需求外部效应理论综述  36-38
    3.2.2 租户间外部效果的分类  38-40
  3.3 零售聚集与外部效果之间的关系  40
  3.4 理论研究小结  40-42
4 购物中心租户组合内容体系  42-52
  4.1 租户组合的定义  42-44
  4.2 租户组合的四大要素  44-48
    4.2.1 租户类型  44-47
    4.2.2 租户面积  47
    4.2.3 租户数量  47-48
    4.2.4 租户区位  48
  4.3 租户组合的目的  48-50
    4.3.1 消费者最大程度聚集  48-49
    4.3.2 人流有效分配与流动  49
    4.3.3 参与三方满意度最大化  49-50
  4.4 本章小结  50-52
5 购物中心租户组合决策方法研究  52-68
  5.1 租户组合的影响因素分析  52-54
    5.1.1 区位条件  52-53
    5.1.2 租户资源  53
    5.1.3 建筑空间  53-54
  5.2 租户组合决策模型的构建  54-55
  5.3 租户组合决策模型的应用  55-65
    5.3.1 租户类型的确定  55-57
    5.3.2 租户面积的确定  57-60
    5.3.3 租户数量的确定  60-61
    5.3.4 租户区位的确定  61-65
  5.4 本章小结  65-68
6 区域型/超区域型购物中心租户组合实例分析  68-94
  6.1 实例选择与介绍  68-70
  6.2 租户类型分析  70-75
    6.2.1 主力租户类型  70-72
    6.2.2 业态业种类型  72-74
    6.2.3 品牌类型  74-75
  6.3 租户面积分析  75-79
    6.3.1 购物中心总建筑面积、租户平均可出租建筑面积大小  76-77
    6.3.2 主力租户与非主力租户面积比  77-78
    6.3.3 零售、餐饮与休闲娱乐面积比  78-79
  6.4 租户数量分析  79-83
    6.4.1 购物中心内总租户数量  79-80
    6.4.2 购物中心内各业态业种包含的租户数量  80-82
    6.4.3 零售、餐饮与休闲租户数量  82-83
  6.5 租户区位分析  83-92
    6.5.1 购物中心主力租户的区位  83-88
    6.5.2 各类型租户区位  88-92
  6.6 本章小结  92-94
7 购物中心租户组合建议  94-102
  7.1 租户选择建议  94-97
    7.1.1 主力租户与非主力租户选择建议  94-95
    7.1.2 业态业种选择建议  95-96
    7.1.3 零售、餐饮与休闲娱乐类租户选择建议  96-97
  7.2 租户区位建议  97-100
    7.2.1 主力租户区位建议  97-99
    7.2.2 非主力租户区位建议  99-100
  7.3 本章小结  100-102
8 结论  102-106
  8.1 结论  102-104
  8.2 研究不足与建议  104-106
致谢  106-108
参考文献  108-112
附录  112
  A. 作者在攻读学位期间发表的论文目录  112

中国购物中心租户组合策略研究

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