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西安市商品住宅价格影响因素研究

作　者: 杨文婷
导　师: 杨永辉
学　校: 西安理工大学
专　业: 工商管理
关键词: 商品住宅价格影响因素灰色关联度分析计量经济分析
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2009年
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内容摘要

自我国1998年城镇住宅实行商品化以来,住宅需求的骤然增加使房地产业迅速跻身主流市场,在国民经济和社会发展中的重要地位逐渐突出。然而,近几年住宅价格上涨过快,以致在民众心中房地产业几乎成为暴利行业的代名词。到底是什么因素在影响住宅价格,推动了住宅价格的上涨?此类问题已经引起了政府、专家学者和媒体舆论的普遍关注,但目前我国对住宅价格影响因素的研究大多停留在定性分析上,定量研究方面也缺乏较为新颖的方法。为此,本文选择西部地区的代表性城市——西安,以西安市为例,采用一定的分析方法和工具对商品住宅价格的影响因素进行研究。论文首先在文献研究和规范分析的基础上,从需求、成本、供给和环境条件四方面归纳出住宅价格的影响因素。随后引入用来解决信息不完全、不确定问题的方法——灰色关联度分析,对这四方面住宅价格的影响因素进行研究,确定各因素的主次顺序,并运用计量经济分析方法研究了住宅价格与土地价格的关系,通过这两部分的实证研究对住宅价格影响因素进行了全面分析。实证结果表明,消费者价格预期是推动西安市商品住宅价格上涨的首要因素,造成房价偏高的主要原因是市场需求的持续旺盛,住宅供给还没有完全起到平衡和解决强大住宅需求的有效作用,因此客观上仍然形成了住宅市场供不应求的局面；而土地价格也是影响住宅价格的重要因素,且这项因素对住宅价格的影响力大于通货膨胀和经济增长。最后,对2008年西安市商品住宅价格现状及政策进行了理论上的分析,并提出稳定商品住宅价格的具体方案和政策建议。

全文目录

摘要  3-4
Abstract  4-7
1 绪论  7-11
  1.1 研究背景与意义  7-8
  1.2 研究内容与框架  8-9
    1.2.1 研究对象的界定  8
    1.2.2 研究的主要内容  8
    1.2.3 研究的基本框架  8-9
  1.3 研究方法  9-11
2 商品住宅价格影响因素研究综述  11-20
  2.1 国外对商品住宅价格影响因素的研究  11-15
    2.1.1 人口、收入、成本等因素对商品住宅价格的影响  11-14
    2.1.2 通胀、管制对商品住宅价格的影响  14-15
  2.2 国内对商品住宅价格影响因素的研究  15-20
    2.2.1 商品住宅价格影响因素研究的基本分类  15-18
    2.2.2 土地价格与商品住宅价格关系的研究  18-20
3 商品住宅价格基本理论及影响因素定性分析  20-36
  3.1 商品住宅价格基本理论  20-22
    3.1.1 商品住宅的界定  20-21
    3.1.2 商品住宅价格的基本含义及特征  21-22
  3.2.西安市商品住宅市场及价格现状分析  22-30
    3.2.1 西安市房地产市场发展历史回顾  22-24
    3.2.2 西安市房地产业发展环境分析  24-25
    3.2.3 西安市土地市场现状分析  25-26
    3.2.4 西安市商品住宅价格现状分析  26-30
  3.3 商品住宅价格影响因素的定性分析  30-36
    3.3.1 商品住宅价格影响因素的分析根据  30-33
    3.3.2 各因素对商品住宅价格的具体影响分析  33-36
4 西安市商品住宅价格影响因素实证研究  36-60
  4.1 灰色关联度基本分析方法  36-40
    4.1.1 灰色系统理论的框架及主要内容  36
    4.1.2 灰色关联分析理论  36-38
    4.1.3 灰色关联度分析原理与方法简介  38-40
  4.2 西安市商品住宅价格的灰色关联度分析模型  40-48
    4.2.1 样本选取  40-41
    4.2.2 模型建立  41-45
    4.2.3 模型计算结果分析  45-48
  4.3 西安市商品住宅价格与土地价格的关系研究  48-58
    4.3.1 计量经济分析方法简介  49-52
    4.3.2 商品住宅价格与土地价格关系的实证分析  52-57
    4.3.3 检验结果分析  57-58
  4.4 研究结果综述  58-60
5 稳定西安市商品住宅价格的政策建议  60-76
  5.1 2008年西安市商品住宅价格现状及政策分析  60-63
  5.2 稳定西安市商品住宅价格应采取的具体方案  63-71
    5.2.1 实现商品住宅资源有效配置  63-65
    5.2.2 提高商品住宅有效供给  65-69
    5.2.3 严格土地管理、合理控制地价  69-70
    5.2.4 转变观念、加强合作  70-71
  5.3 稳定西安市商品住宅价格的政策建议  71-76
    5.3.1 宏观调控建议  71-72
    5.3.2 规范和监管房地产市场建议  72-74
    5.3.3 改革和创新商品住宅金融建议  74-76
6 结语  76-79
  6.1 本文的主要工作及结论  76-77
  6.2 本文的创新点  77
  6.3 不足之处及需要进一步深入研究的问题  77-79
致谢  79-80
参考文献  80-82

西安市商品住宅价格影响因素研究

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