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基于房地产投资信托（REITs）的旧城改造融资创新研究

作　者: 胡凤晗
导　师: 刘贵文
学　校: 重庆大学
专　业: 管理科学与工程
关键词: 房地产投资信托旧城改造融资风险控制
分类号: F832.49
类　型: 硕士论文
年　份: 2010年
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内容摘要

房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts, REITs)起源于20世纪60年代的美国,此后逐步扩展到欧洲、澳大利亚、日本、韩国、新加坡、中国香港以及中国台湾等国家和地区。房地产投资信托在拓宽投资管道、活跃和规范房地产市场、培育和健全资本市场、促进社会发展等方面具有非常重要的意义。在国外证券市场,房地产投资信托企业一般是在证券交易所直接上市,专门从事房地产经营与管理活动,或从事集合投资计划。房地产投资信托不仅为房地产业的发展提供了除银行以外的又一条融资渠道,而且为投资者提供了又一收入稳定、风险较低的投资产品。房地产投资信托具有流动性强、稳定性好、收益水平高、风险分散等优点。在短短的几十年内,房地产投资信托就已风靡全球20多个国家和地区,受到众多投资者的大力追捧。随着我国城市内涵外延的扩大和城市化进程的推进,近年来旧城改造在全国城市中大规模有序开展。而融资困难作为旧城改造的核心问题之一,严重阻碍了旧城改造推进的效率。房地产投资信托作为一种优秀的金融工具,将其与旧城改造融资相结合,在国内尚未有诸多实践,但仍可见其在此的可行性和应用价值。近年来,我国房地产业界和学术界对于房地产投资信托的关注与研究也逐渐增多,期盼C-REITs尽早诞生的呼声也越来越高,本文提出设立旧城改造投资信托,并将其作为实践和发展C-REITs的突破口具有很强的现实意义。本文首先从国内外对于房地产投资信托的研究现状入手,综述了当前理论界主流的研究思想和学术成果。然后对房地产投资信托相关的基本概念,包括定义、法律性质、基本特征、分类等进行了厘清,这对于设立旧城改造投资信托具有基础性的意义。随后本文对房地产投资信托在旧城改造中的可行性问题进行了全面而深入的论证,并通过SWOT分析,得出旧城改造投资信托实践可行性的基本结论。第4章作为本文的核心,提出了旧城改造投资信托的设立原则、具体方案、投资机制设计等内容。最后对于发展旧城改造投资信托的相关风险因素进行了分析,并尝试了构建了内外控制相结合的风险控制体系。

全文目录

中文摘要  3-4
英文摘要  4-8
1 绪论  8-14
  1.1 研究背景与意义  8-9
  1.2 文献综述  9-11
    1.2.1 国外研究现状  9-10
    1.2.2 国内研究现状  10-11
  1.3 研究内容与创新之处  11-14
    1.3.1 研究内容  11-12
    1.3.2 技术路线  12-13
    1.3.3 创新之处  13-14
2 房地产投资信托（ REITs）理论概述  14-28
  2.1 房地产投资信托（REITs）的内涵与特征  14-15
    2.1.1 房地产投资信托（REITs）的定义  14
    2.1.2 房地产投资信托（REITs）的法律性质  14
    2.1.3 房地产投资信托（REITs）的特征  14-15
  2.2 房地产投资信托（REITs）的分类  15-20
    2.2.1 契约型和公司型  16-18
    2.2.2 封闭式和开放式  18
    2.2.3 权益型、抵押型和混合型  18-20
  2.3 国外房地产投资信托经验借鉴  20-28
    2.3.1 美国REITs 的发展历程与经验总结  20-24
    2.3.2 其他国家和地区REITs 发展经验  24-25
    2.3.3 国外REITs 经验总结  25-28
3 房地产投资信托在旧城改造中的可行性研究  28-35
  3.1 我国旧城改造融资的基本现状  28-29
    3.1.1 我国目前融资的基本模式  28-29
    3.1.2 旧城改造融资的主要问题分析  29
  3.2 旧城改造投资信托设立环境的分析  29-33
    3.2.1 法律环境  30-31
    3.2.2 金融市场环境  31
    3.2.3 投资主体的现状  31-32
    3.2.4 房地产市场环境  32-33
  3.3 设立旧城改造投资信托的SWOT 分析  33-34
    3.3.1 优势分析  33
    3.3.2 劣势分析  33
    3.3.3 机会分析  33-34
    3.3.4 威胁分析  34
  3.4 小结  34-35
4 旧城改造投资信托的设计  35-48
  4.1 旧城改造投资信托设计的原则  35-36
    4.1.1 以政府为引导和监督的原则  35
    4.1.2 多方参与合作的原则  35
    4.1.3 市场化运作的原则  35-36
  4.2 旧城改造投资信托的设计方案  36-42
    4.2.1 模式选择  36-38
    4.2.2 参与主体设计  38-39
    4.2.3 运营结构设计  39
    4.2.4 融资机制设计  39-41
    4.2.5 监管机制设计  41-42
  4.3 旧城改造投资信托的投资机制设计  42-44
    4.3.1 组合开发周期不同的项目  42-43
    4.3.2 组合不同物业类型的项目  43
    4.3.3 组合不同空间的项目  43-44
  4.4 旧城改造投资信托运营风险分析  44-48
    4.4.1 旧城改造投资信托风险揭示  44-45
    4.4.2 旧城改造投资信托风险控制机制设计  45-48
5 旧城改造资金信托计划实证分析与改进  48-56
  5.1 信托基本信息  48-50
    5.1.1 信托概况  48-49
    5.1.2 信托资金运用情况  49
    5.1.3 信托资金运用项目的进展情况  49-50
    5.1.4 信托收益情况  50
  5.2 案例分析与经验总结  50-52
    5.2.1 仍属于初级的房地产投资信托产品  50
    5.2.2 政府在其中扮演重要角色  50-51
    5.2.3 建立了较为完善的风险控制与担保体系  51
    5.2.4 是旧城改造投资信托的初步探索  51-52
  5.3 改进方案设计  52-56
    5.3.1 组织结构  52
    5.3.2 运作与盈利模式  52-53
    5.3.3 投资机制与投资组合  53-54
    5.3.4 发行与交易方式  54
    5.3.5 立法与政府支持  54
    5.3.6 对比分析  54-56
6 结论  56-58
致谢  58-59
参考文献  59-61
附录  61

基于房地产投资信托（REITs）的旧城改造融资创新研究

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