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房地产税收政策对房地产价格的影响研究-以重庆市为例

作　者: 何泳仪
导　师: 袁太芳
学　校: 赣南师范学院
专　业: 企业管理
关键词: 房地产税收政策房地产价格影响机制实证分析
分类号: F299.23
类　型: 硕士论文
年　份: 2013年
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内容摘要

房地产业是国民经济发展的基础，房地产业的发展能带动国民经济的发展。近几年来我国房地产市场发展迅速，房地产价格不断上涨，一度出现房地产市场过度繁荣的现象。出于对我国房地产市场泡沫的忧虑，政府多次颁布相关政策，其中包括财政政策和货币政策，对房地产市场进行宏观调控。房地产税收政策作为重要的财政政策，它在干预房价、促进房地产市场均衡发展、引导房地产资源优化配置方面起着重要作用。所以房地产税收政策在政府宏观调控政策中有着不可替代的作用。随着政府关于各项房地产税收政策的相继出台，房地产税收政策与房地产价格关系的研究逐渐成为学界研究的热点。那么房地产税收对房地产价格的影响机制究竟是怎么样的？房地产税收如何在房地产市场运行的各阶段对房地产价格产生影响？已实施的房地产税收政策对房地产价格的影响效果如何？本文将分别从定性和定量的视角分析上述问题，并从政府和企业的视角为我国房地产税收制度的改革方向提出自已的政策建议及房地产企业在宏观调控政策下的应对策略。本文首先对房地产价格、房地产税等相关研究概念进行界定，并充分阐述房地产运行各阶段所需缴纳的税种。其次根据税收转嫁与归宿理论和资产定价理论模型研究房地产税对房地产价格的影响机制。在税收转嫁与归宿理论模型的分析中，文章把房地产运行分成开发、流转、保有三个阶段，根据房地产税收在房地产运行的不同阶段对房价的影响进行局部均衡经济分析。在资产定价理论模型的分析中，分别探讨了离散时间序列下和连续时间序列下房地产交易税和房地产保有税对房价的影响。然后基于上述两理论模型，结合重庆市房地产税收实践和房地产市场状况，采用时间序列数据，分析房地产税收政策对房价的影响。在实证分析中，首先建立1996-2011年的时间序列模型对重庆市商品房的供需弹性进行研究。在模型得出商品房供需弹性的基础上，分析房地产运行的各阶段房地产税收政策对房价的影响。由于近几年的房地产税收政策主要集中在流转阶段，所以本文也是主要对房地产流转阶段的税收政策进行分析，运用单位根检验、协整分析、误差修正模型、格兰杰（Granger）因果关系检验对1996-2011年重庆市流转阶段房地产税收政策对房价的影响进行实证分析，然后再采用比较分析法就重庆市二手房税收政策对二手房价格的影响进行具体分析。由于重庆市是我国房产税的试点城市之一，在保有阶段的分析中应用虚拟变量计量模型探讨房产税对房价的影响。通过以上的分析，得出以下主要研究结论：近年来的房地产税收政策没有达到预期的政策效果。(1)根据本文的分析，发现重庆市商品房的供给富有弹性但需求缺乏弹性，表明重庆市对商品房的刚性需求较大。政府加大房地产税的税收力度，名义上增加房地产供给者的纳税负担，实际上增加的税负的真正承担者还是购房居民。由此推动房价进一步上涨。(2)房地产流转阶段税收政策对房价影响的分析结果表明，不管是短期还是长期房地产税收的变化都不是房价变化的格兰杰原因。通过分析二手房市场典型房地产税收政策对二手房房价的影响，可以看出房地产税收政策短期内能通过增加交易成本来抑制投资投机性购房需求，但从长期来看税收会较容易向后转嫁给购房者，难以抑制房价上涨。(3)保有阶段开征的房产税增加了保有住房的成本，能优化商品房市场结构、打压投机需求，但由于刚性住房需求的存在，房产税没能引导房价合理回归。最后，笔者根据理论分析和实证结果，给出我国房地产税制改革的建议和房地产企业在房地产税收政策宏观调控下的应对策略。

全文目录

摘要  3-4
Abstract  4-8
第1章绪论  8-18
  1.1 研究背景  8-9
  1.2 研究目的和意义  9-10
  1.3 国内外研究动态  10-15
    1.3.1 国外研究动态  10-12
    1.3.2 国内研究动态  12-14
    1.3.3 国内外研究述评  14-15
  1.4 研究的主要内容  15-16
  1.5 研究方法  16-17
  1.6 技术路线  17-18
第2章房地产价格及房地产税收概述  18-25
  2.1 房地产价格相关概念  18
  2.2 房地产税收相关概念  18-19
  2.3 我国现行房地产税收体制  19-22
  2.4 房地产各阶段税负情况分析  22-25
第3章房地产税对房价影响机制的理论分析  25-33
  3.1 基于税负转嫁与归宿理论的分析  25-30
    3.1.1 房地产开发阶段分析  25-26
    3.1.2 房地产流转阶段分析  26-28
    3.1.3 房地产保有阶段分析  28-30
  3.2 基于资产定价理论的分析  30-33
    3.2.1 离散时间序列下房地产税对房产价格影响效果分析  30-32
    3.2.2 连续时间序列下房地产税对房地产价格影响效果分析  32-33
第4章房地产税收政策对房地产价格影响的实证研究  33-56
  4.1 近几年重庆市房地产市场和房地产税收概况  33-36
    4.1.1 重庆市房地产市场概况  33-35
    4.1.2 重庆市房地产税收概况  35-36
  4.2 重庆市商品房供需价格弹性分析  36-40
    4.2.1 需求价格弹性分析  36-38
    4.2.2 供给价格弹性分析  38-40
  4.3 开发阶段房地产税收政策对房价影响效果研究  40-41
    4.3.1 开发阶段房地产税收政策回顾  40-41
    4.3.2 开发阶段房地产税收政策对房价影响的分析  41
  4.4 流转阶段房地产税收政策对房价影响效果研究  41-52
    4.4.1 流转阶段房地产税收政策回顾  41-45
    4.4.2 流转阶段房地产税收政策对房价影响的分析  45-48
    4.4.3 流转阶段房地产税收政策对二手房市场房价影响的分析  48-52
  4.5 保有阶段房地产税收政策对房价影响效果研究  52-56
    4.5.1 保有阶段房地产税收政策回顾  52-53
    4.5.2 保有阶段房地产税收政策对房价影响的分析  53-56
第5章研究结论与政策建议  56-62
  5.1 研究结论  56-57
  5.2 房地产税收各阶段优化的具体方案  57-58
    5.2.1 开发阶段房地产税优化方案  57
    5.2.2 流转阶段房地产税收优化方案  57-58
    5.2.3 保有阶段房地产税收优化方案  58
  5.3 对企业投资决策的建议  58-60
    5.3.1. 投资环境转向聚焦二、三线城市  59
    5.3.2. 投资地点地点多元化  59
    5.3.3 投资类型向精细化的中小户型发展  59-60
    5.3.4 在控制风险的基础上适度调整投资规模  60
  5.4 可能的创新、不足与展望  60-62
    5.4.1 可能的创新  60
    5.4.2 不足与展望  60-62
参考文献  62-65
攻读硕士期间发表论文情况  65-66
致谢  66

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