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房地产抵押评估问题研究

作　者: 江琳
导　师: 王景升
学　校: 东北财经大学
专　业: 财务管理
关键词: 房地产房地产抵押评估抵押价值
分类号: F293.33
类　型: 硕士论文
年　份: 2012年
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内容摘要

随着房地产市场的发展,房地产以其保值、耐用、收益和不可转移的特点,使得房地产抵押成为一种安全系数较高的担保方式之一。房地产抵押贷款也成为一种非常重要的融资方式。房地产抵押评估的合理性深刻影响着房地产抵押贷款的顺利实施,关系着商业银行的资本利用、风险管理和资本收益情况,也关系到抵押借款人融资的合法权益,为此,我国相继出台了《房地产估价规范》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》和《房地产抵押估价指导意见》等一系列法律法规,这些规定对于规范房地产估价市场的操作有非常重要的指导意义。但是由于我国房地产抵押评估工作起步比较晚,很多理论还不完善,这些法律法规也没有对抵押评估做出统一的令人信服的解释,因此在房地产抵押评估工作中还存在很多问题：对抵押价值的确切含义、评估时点、评估假设条件等相关概念还没有达成一致共识。所以,研究房地产抵押评估的相关问题,并分析这些问题出现的原因,对规范房地产抵押市场、促进房地产抵押贷款的顺利进行、充分发挥房地产抵押担保的优越性、保护房地产抵押双方的合理权益等有十分重大的理论和现实意义。本文采用提出问题、分析问题、解决问题的规范思路展开论述,对抵押评估市场上还没有达成一致的基本问题,如抵押价值的概念、抵押估价时点的确认、抵押评估的假设条件等进行了界定；按照抵押评估的一般操作思路分析探讨了抵押评估实践中存在的问题,如评估前对抵押物的合法性认识,评估中资料的收集、分析,评估实际操作人员的专业技术和职业道德,评估后评估报告的撰写质量和使用方式等操作过程中存在的一系列问题,结合相关案例,分析这些问题存在的原因并提出自己的见解和一些实际操作建议。本文的结构设计如下：第一部分介绍了本文的研究背景、研究意义,国内外研究现状,以及本文的研究思路和研究方法。第二部分对房地产抵押评估的基本概念进行了初步研究,着重对抵押价值的相关概念进行分析,包括抵押价值的含义、房地产抵押评估的特点、评估时点等,并做出界定,这也是本文的主要创新点和贡献之一。第三部分对房地产抵押评估的现状和存在的问题进行探讨,研究了我国房地产抵押评估的有关规定和总体情况,并在此基础上分析了房地产抵押评估存在的问题,如评估人员专业水准不高,对评估对象的认识不全面；某些评估人员参与不正当竞争,给“回扣”、迎合委托人意愿虚高评估抵押物价值；一些不法分子通过非法渠道制作假报告,牟取非法利益等情况。第四部分针对第三部分提出的在房地产抵押评估的出现的问题进行了原因分析。第五部分则是根据前文分析,从抵押评估从业人员的准入、后续教育,抵押评估法制建设等方面对出一些切实可行的建议。本文主要的创新之处在于对现有观点进行分析的基础上,对抵押价值的概念进行具体定义,并在此基础上分析了抵押的基本假设、实际操作中的问题,提出改进的建议,但是本人抵押评估的实际操作经验不足,研究中提出的建议可能并不能彻底有效的促进抵押评估工作的顺利开展。

全文目录

摘要  2-4
ABSTRACT  4-9
1 绪论  9-21
  1.1 研究背景及研究意义  9-12
    1.1.1 研究背景  9-11
    1.1.2 研究意义  11-12
  1.2 文献综述  12-18
    1.2.1 国外文献综述  12-14
    1.2.2 国内文献综述  14-17
    1.2.3 总结评述  17-18
  1.3 研究思路和研究方法  18-21
    1.3.1 研究思路  18-20
    1.3.2 研究方法  20-21
2 房地产抵押评估的基础研究  21-33
  2.1 房地产抵押的相关概念界定  21-27
    2.1.1 抵押及抵押物  21-22
    2.1.2 房地产抵押  22
    2.1.3 抵押价值  22-27
  2.2 房地产抵押评估及特点  27-33
    2.2.1 房地产抵押评估  27-30
    2.2.2 房地产抵押评估的特点  30-33
3 房地产抵押评估现状及存在的问题  33-49
  3.1 房地产抵押评估的现状  33-37
    3.1.1 房地产抵押评估的有关规定  33-35
    3.1.2 房地产抵押评估的总体状况  35-37
  3.2 房地产抵押评估存在的问题  37-49
    3.2.1 对抵押价值的认识不清  37-42
    3.2.2 评估过程合规性不足  42-44
    3.2.3 抵押评估行业观念有失偏颇  44-45
    3.2.4 抵押评估报告质量差  45-49
4 房地产抵押评估存在问题的原因  49-56
  4.1 缺乏统一的评估规范体系  49-51
    4.1.1 国标和《意见》对抵押价值的解析不一致  49-50
    4.1.2 评估实际操作所依据的规范不统一  50-51
  4.2 评估人员整体素质还不够高  51-52
    4.2.1 抵押评估理论教育的不足  51-52
    4.2.2 房地产抵押评估业准入机制不完善  52
    4.2.3 后续管理和教育不到位  52
  4.3 评估管理体制不科学  52-54
    4.3.1 多部门参与,管理效率低  53
    4.3.2 行业协会未充分发挥作用  53-54
  4.4 评估相关监管机制不健全  54-56
    4.4.1 评估缺乏有效法律制约  54-55
    4.4.2 评估报告真实性和效力得不到维护  55-56
5 解决房地产抵押评估问题的对策  56-63
  5.1 建立房地产抵押评估规范体系  56-57
    5.1.1 加强抵押评估认知研究  56-57
    5.1.2 统一抵押评估规范体系  57
  5.2 加强评估人员抵押评估技术和道德教育  57-59
    5.2.1 完善房地产抵押评估业准入退出机制建设  57-58
    5.2.2 提高抵押评估从业人员自律意识  58-59
    5.2.3 重视对抵押评估人员的后续教育  59
    5.2.4 建立评估师奖惩责任制度  59
  5.3 统一抵押评估管理体制  59-61
    5.3.1 借鉴国际评估管理经验  60
    5.3.2 设立专门机构进行评估管理  60-61
  5.4 促进抵押评估监管机制建设  61-63
    5.4.1 加强政府监管  61
    5.4.2 促进行业自律  61-62
    5.4.3 增进行业间沟通  62-63
6 结论  63-65
  6.1 本文的研究结论  63
  6.2 本文的创新与不足  63-65
参考文献  65-69
后记  69-70

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