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大连商品住宅价格影响因素分析及其走势预测

作　者: 袁井香
导　师: 冯力
学　校: 东北财经大学
专　业: 统计学
关键词: 商品住宅价格多元回归 GM(1,N)
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2010年
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内容摘要

1998年停止福利住房分配以来,全国房地产市场被有效激活进而迅速发展,在经济增长中起到了举足轻重的作用。2003年9月国务院发布“18号文件”,首次公开肯定了房地产在国民经济发展中的支柱性地位。作为国民经济发展的支柱性产业,房地产的健康发展关乎国计民生。在房地产发展是否健康的评判上,价格毫无疑问是最为重要的标准。但是,自2003年以来,我国房价持续走高,引起社会各界的关注。大连是我国北方最具活力的城市,经济一直保持快速增长,生态环境得到明显改善。2001年大连被联合国授予“全球环境500佳”荣誉称号,加之其独特的自然条件和人文环境,使大连成为房地产投资热点城市。近年来,大连房价随着全国房价一路攀升。由于房价是房地产市场的核心,分析房价影响因素,预测房价变化趋势,可以为开发商投资、政府监管、百姓消费提供一些参考。同时,大连市作为东北的经济发展领先城市,研究大连市的商品住宅价格,对于研究像青岛等相似地区的商品住宅价格状况有一定的借鉴意义和参考价值。本文采用理论探讨与实证分析相结合的方法简要分析了大连商品住宅价格影响因素并对其走势进行了预测。全文共分为六章：第一章是绪论；第二章是商品住宅价格概述；第三章和第四章对大连市商品住宅价格现状及其影响因素进行了定性和定量分析；第五章对大连市商品住宅价格进行了预测；第六章对本文的研究成果进行了简要总结并为大连房地产市场健康发展提出相应建议。具体来讲,本文首先介绍了文章的研究背景及选题意义,并综述了国内外相关研究成果,结合前人的研究成果及综合比较选出本文所应用的商品住宅价格影响因素的定量研究方法和房价的预测方法。接着对商品住宅价格进行了概述,然后从大连市商品住宅价格现状的描述分析入手,对大连商品住宅价格的影响因素进行了定性和定量分析,在定量研究中采用多元回归法从供需两个角度选取8个变量进行了分析,得到的结果是：从需求角度讲,大连商品住宅价格的变动主要取决于城镇居民人均可支配收入的高低；从供给角度讲,对大连商品住宅价格有显著影响的是商品住宅投资额和商品住宅竣工面积。最后,以多元回归法筛选出来的对大连房价有显著性影响的因素作为房价的相关因素序列,采用灰色GM(1,N)预测法对2009年至2011年大连商品住宅价格进行预测,模型经过检验拟合效果较好,预测出大连2009年至2011年商品住宅均价每平方米分别为7095、8280和9578元。另外,鉴于大连房地产发展态势,文章结尾部分建议提高居民收入水平,增加有效需求,同时发挥政府调控作用,合理控制房地产开发投资,稳定房价,使大连房地产市场能够健康发展。

全文目录

摘要  2-4
Abstract  4-8
1 绪论  8-17
  1.1 研究背景及意义  8-10
  1.2 国内外相关研究综述  10-15
    1.2.1 商品住宅价格影响因素文献综述  10-12
    1.2.2 房价预测方法综述  12-15
  1.3 研究内容  15
  1.4 研究方法  15-17
2 商品住宅价格概述  17-24
  2.1 商品住宅的界定及其特点  17-19
    2.1.1 商品住宅的界定  17-18
    2.1.2 商品住宅的特点  18-19
  2.2 商品住宅市场及其分类  19-20
  2.3 商品住宅价格  20-24
    2.3.1 商品住宅价格概念  20
    2.3.2 商品住宅价格特点  20-22
    2.3.3 商品住宅价格的形成机制  22-24
3 大连商品住宅价格现状及影响因素定性分析  24-38
  3.1 大连商品住宅价格现状  24-27
    3.1.1 整体的价格走势分析  24-25
    3.1.2 分区域价格走势分析  25-27
  3.2 大连商品住宅价格影响因素定性分析  27-38
    3.2.1 需求因素  27-30
    3.2.2 供给因素  30-34
    3.2.3 其他因素  34-38
4 大连商品住宅价格影响因素定量分析  38-47
  4.1 指标选取  38
  4.2 模型选取  38-40
  4.3 实证分析  40-47
    4.3.1 需求因素对商品住宅价格影响的回归分析  40-43
    4.3.2 供给因素对商品住宅价格影响的回归分析  43-47
5 大连商品住宅价格的走势预测  47-56
  5.1 灰色系统理论简介  47
  5.2 灰色系统理论预测大连商品住宅均价的可行性分析  47-48
  5.3 GM(1,N)模型的构建  48-51
  5.4 模型应用  51-56
6 结论及建议  56-59
  6.1 结论  56-57
  6.2 建议  57-59
参考文献  59-62
后记  62-63

大连商品住宅价格影响因素分析及其走势预测

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