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纳税筹划在房地产企业的应用

作　者: 刘文斌
导　师: 毛夏鸾
学　校: 首都经济贸易大学
专　业: 会计学
关键词: 房地产企业 纳税筹划 风险防范
分类号: F293.33
类　型: 硕士论文
年　份: 2011年
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内容摘要


随着国家经济的发展,房地产企业在整个国民经济发展过程中起到了举足轻重的作用,成为了国家财政纳税的主力军。尤其是近几年,随着房价的不断攀升,国家对房地产企业的调控力度也在不断加大,加上日益激烈的市场竞争,以及行业自身的特点,我国房地产企业面临的危机在不断增加。房地产企业只有从企业价值最大化的财务目标出发,才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。纳税作为房地产企业成本的重要组成项目,无疑是每个房地产企业为了实现财务目标所必需研究和考虑的项目,其数额的多少极大地影响着房地产企业的经济效益。本文开篇通过论述纳税筹划对国民经济的微观和宏观影响,旨在说明提倡科学的纳税筹划,对于提高企业的经济效益、增强企业的竞争实力乃至促进整个房地产行业和国家的宏观经济的发展都具有积极的作用。在纳税筹划应用过程中,必须理解和把握好其自身的特点,作为一种财务理财手段,要求掌握其原理、操作程序和方法。本文采用理论分析和案例分析相结合的方法,对当前纳税筹划在我国房地产企业的应用进行了研究。专门对房地产企业的营业税、土地增值税、房产税几个税种进行了深入系统的研究,从政策法规的梳理、解读到其具体应用,从各种筹划方法的提出、分析和实践到每个具体案例的应用和验证,都做到了理论指导实践,实践印证理论。重点分析了当前我国房地产企业的两种特殊经营模式下的纳税筹划的具体操作方法。房地产企业进行纳税筹划的同时,也要防范纳税筹划的风险,针对房地产企业纳税筹划的各类风险,首先识别其种类,然后提出相应的化解风险的具体方法。通过本文的研究结果表明：在当前激烈竞争的房地产行业,房地产企业需要进行纳税筹划。在房地产企业处所的不同开发阶段和不同经营模式下,可以在合法的前提下对涉税业务进行合理的纳税筹划,以节约成本,提高经济效益,从而实现企业的财务目标。但需注意的是,在进行纳税筹划时要注意防范和化解由于纳税筹划而为企业带来的风险。

全文目录


中文提要  4-5
Abstract  5-8
1 绪论  8-12
  1.1 本文的研究背景  8-9
    1.1.1 宏观外部研究背景分析  8
    1.1.2 微观内部环境背景分析  8-9
  1.2 本文的研究意义  9-10
    1.2.1 纳税筹划对国家宏观经济的影响  9
    1.2.2 纳税筹划对微观经济的影响  9-10
  1.3 本文的研究思路和研究方法  10
  1.4 本文的主要创新点  10-12
2 纳税筹划理论综述  12-18
  2.1 纳税筹划概念及其特点  12-13
  2.2 纳税筹划一般原则  13-14
    2.2.1 合法性原则  13
    2.2.2 稳健性原则  13
    2.2.3 便利性原则  13-14
    2.2.4 节约性原则  14
  2.3 纳税筹划的环节以及一般程序  14-15
  2.4 纳税筹划的基本理论基础  15-18
    2.4.1 公共财政论  15-16
    2.4.2 契约论  16
    2.4.3 博弈论  16-17
    2.4.4 成本效益理论  17-18
3 纳税筹划思路在房地产企业主要税种中的应用  18-42
  3.1 营业税纳税筹划思路的应用  18-23
    3.1.1 在建项目整体转让的纳税筹划  19-20
    3.1.2 销售不动产与精装修分离的筹划  20-22
    3.1.3 房产销售价外费用的纳税筹划  22-23
  3.2 房产税纳税筹划思路的应用  23-28
    3.2.1 变房屋出租为转租  24-25
    3.2.2 以减值房产进行投资重组  25
    3.2.3 将房产与附属用具分别签订租赁合同  25-26
    3.2.4 房产用作投资的筹划  26-27
    3.2.5 租赁筹划:投资成立物业公司  27-28
  3.3 土地增值税纳税筹划思路的应用  28-42
    3.3.1 成本费用核算对象筹划  28-31
    3.3.2 费用转移筹划:内部组织结构的选择  31-33
    3.3.3 利息支出的筹划  33-34
    3.3.4 收入分散筹划  34-35
    3.3.5 建房方式筹划  35-39
    3.3.6 规避平台筹划法(临界点筹划法)  39-42
4 特殊经营模式下房地产企业纳税筹划探索  42-48
  4.1 变不动产转让为股权转让经营模式下的纳税筹划  42-43
  4.2 变不动产直接转让为资本精装修后间接转让营销模式下的纳税筹划  43-48
    4.2.1 "资本精装修后间接转让"概念阐述  43
    4.2.2 营销方案概述  43-44
    4.2.3 营销模式下的双方税务处理及筹划  44-46
    4.2.4 筹划案例剖析  46-48
5 房地产企业纳税筹划的风险及其防范  48-53
  5.1 房地产企业纳税筹划的风险的含义及其种类  48-50
  5.2 房地产企业纳税筹划风险的防范措施  50-53
结论  53-54
致谢  54-55
参考文献  55-57
在学期间发表的论文及成果  57-58
摘要  58-61

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中图分类: > 经济 > 经济计划与管理 > 城市与市政经济 > 城市经济管理 > 房地产经济 > 房地产管理
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