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北京市房地产行业垄断程度分析

作　者: 张海清
导　师: 张颖
学　校: 中南大学
专　业: 产业经济学
关键词: 房地产垄断产业集中度扩展迪基-福勒(ADF)检验 Engle-Granger两步协整检验内需
分类号: F224
类　型: 硕士论文
年　份: 2009年
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内容摘要

房地产又称不动产,国外通常称为real estate或real property,是指房屋和土地两种财产的合称。当前,中国经济增长速度较快,人们生活也日渐富裕,我国的国内生产总值在近十年内,其增长的幅度连续几年超过了8%。其中,房地产行业为GDP的增长做出了巨大的贡献,大幅度的拉动了国家经济的增长。自1998年以来,中国房地产投资增长率一直居高不下,房地产市场的投资日益增长。特别是2000年以来,房地产投资增长率是同年GDP增长率的2-3倍,大大地超过了GDP的增长率,显得较为明显。中国房地产投资总额所占GDP总量的比重在1998年仅为41.5%,但是随着房地产市场的利润增加,大量的企业挤进房地产市场,房地产投资在2003年占国家GDP总量的的81.66%。但是影响我国房地产市场上的供给和需求的各种因素,例如：整个国家的政策、房地产市场上的民众需求、国内外投资房地产市场上的热钱、普通居民的基本购买力、整个世界上的股票市场情况等等,都在随着国内外环境的变化而悄然发生了巨大的变化,整个国家的房地产市场发展前景并不是大家所想的那样简单,投资背景进一步严峻起来。本文以北京市房地产行业的情况作为本文的研究背景,对北京市的房地产行情从1994年-2008年来北京市的商品房销售数据、住宅销售和供给总量情况,住宅和商品房的基本销售均价情况,整个房地产市场上的投资和固定资产投资情况、北京市的房地产市场供给和需求情况等进行分析,最后以图表的形式来正确反映北京市房地产业的基本行情和变化情况。为论述北京市房地产行业的垄断程度,文章采用产业集中度测算公式来对北京市房地产行业的垄断程度的进行测度和实证分析。文章对北京市前10位上市房地产公司的销售总额和北京市房地产公司的资质等级分别进行集中度测算,得出两者的CR值都处于25%左右,且具有上升的趋势,尽管测算结果较为粗糙,但是也说明了大型房地产上市公司对房地产市场份额的掌控能力逐渐增强,中小房地产企业面临的困境较为严峻,整个房地产行业的垄断程度增加。文章重点在基于勒纳指数的理论基础上使用Eviews6软件,对销售总额和销售均价进行扩展迪基—福勒(ADF)检验、Engle-Granger两步协整检验和回归分析,最后结果得出北京市房地产行业的勒纳指数0.56,因此北京市房地产市场具有一定的垄断性程度。垄断限制了竞争,使得竞争缺乏活力,导致诸如垄断性的房地产高价、资源配置无效率和整个房地产市场失灵、房地产行业腐败、房地产链条上的风险加大和国家宏观调控失控等问题,不利于国民经济的发展,加重了人们群众的生活负担,也导致中等收入者和低收入者则不堪重负,同时也使得既得利益集团获得了巨大的利益财富,而内需却因房地产行业的垄断加剧而逐渐缩少,某种程度上抑制了中国经济的发展。因此国家必须采取相应的措施去打破垄断,限制房地产高价,从而使其向有利于民生、有利于国民经济发展的道路上走。

全文目录

摘要  3-5
Abstract  5-7
目录  7-10
第一章导论  10-17
  1.1 研究背景  10-11
  1.2 研究目的和意义  11
  1.3 研究文献综述  11-13
  1.4 主要研究内容和方法  13-17
    1.4.1 论文研究主要内容  13-15
    1.4.2 论文主要研究方法  15-17
第二章垄断市场理论概述  17-32
  2.1 垄断的基本含义和几种常见理论  17-18
    2.1.1 基本含义  17
    2.1.2 几种常见理论  17-18
  2.2 垄断竞争市场理论  18-21
    2.2.1 基本概述  18-19
    2.2.2 垄断竞争市场需求和均衡分析  19-21
  2.3 寡头垄断市场理论  21-27
    2.3.1 基本概述  21
    2.3.2 寡头垄断市场几种常见模型分析  21-27
  2.4 完全垄断市场理论  27-32
    2.4.1 基本概述  27
    2.4.2 垄断市场需求、收益曲线及短期均衡分析  27-29
    2.4.3 效率损失及政府管制  29-32
第三章北京市房地产业概况及垄断成因与后果  32-76
  3.1 房地产业基本概述  32-35
    3.1.1 房地产业基本概念  32
    3.1.2 房地产业在我国国民经济中的地位和作用  32-35
  3.2 08年北京市房地产业发展概况和存在问题  35-37
    3.2.1 08年北京市房地产业发展概况  35-37
    3.2.2 北京市房地产业存在的问题  37
  3.3 北京市房地产行业的垄断成因分析  37-50
    3.3.1 土地的垄断供给  37-39
    3.3.2 房地产市场存在较高的进入壁垒  39-41
    3.3.3 开放商对供给和价格的垄断  41
    3.3.4 房地产行业的产业定位致使行业垄断合法化  41-42
    3.3.5 产品的异质性和信息不对称导致行业垄断  42-50
  3.4 北京市房地产行业的垄断所造成的后果  50-76
    3.4.1 导致垄断高价产生  50-51
    3.4.2 垄断导致资源配置无效率和市场失灵  51
    3.4.3 导致中小房地产企业的投资风险增加  51-66
    3.4.4 导致中小房地产企业的开发费用上升  66-74
    3.4.5 垄断导致房地产市场滋生腐败  74-75
    3.4.6 政府宏观调控的失控  75-76
第四章北京市房地产市场垄断程度测度  76-95
  4.1 历年北京市房地产市场数据分析  76-82
    4.1.1 市场销售数据分析  76-78
    4.1.2 开发商投资数据分析  78-80
    4.1.3 市场供求数据分析  80-82
  4.2 市场垄断程度测度之产业集中度测度  82-87
    4.2.1 理论基础  82-83
    4.2.2 数据测度  83-86
    4.2.3 测度结果总结及测试缺陷  86-87
  4.3 基于勒纳指数的市场垄断程度测度  87-95
    4.3.1 勒纳指数及其含义  87-89
    4.3.2 数据、变量及模型设定  89-90
    4.3.3 具体测度  90-94
    4.3.4 测度结果分析  94-95
第五章提高房地产市场竞争程度的对策  95-103
  5.1 实施反垄断法,终结高房价  95-97
    5.1.1 反垄断法的基本性质和特征  95-96
    5.1.2 在打击高房价上反垄断法的某些修订  96-97
  5.2 打破行业链条上的垄断,提高市场资源配置效率  97-99
    5.2.1 拆分房地产项目规划、设计、施工、销售与物业管理  97-98
    5.2.2 多渠道进行住房建设,并实行租售并举、以租为主  98
    5.2.3 规范市场秩序,加强市场信息的公开透明  98-99
  5.3 加强政府监督职能  99-101
    5.3.1 土地市场的监管  99-100
    5.3.2 房地产价格的监管  100
    5.3.3 建立多层次的对地方政府的监督机制  100-101
  5.4 房地产业宏观调控的建议  101-103
    5.4.1 房地产金融方面的建议  101-102
    5.4.2 房地产税收方面的建议  102-103
结论  103-104
参考文献  104-107
致谢  107-108
攻读学位期间主要的工作及研究成果  108

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