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小产权房问题及对策研究

作　者: 彭亚男
导　师: 刘保玉
学　校: 山东大学
专　业: 在职法律
关键词: 小产权房土地二元结构集体建设用地使用权住房保障
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2010年
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内容摘要

小产权房是指在农民集体土地上,由乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅,并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋。也是我国社会经济迅速发展过程中,城市化进程加快,城乡二元经济结构及新农村建设的大背景下产生的问题。近几年许多城市城郊出现成片开发的态势,发展迅猛,对我国的粮食安全和经济社会的持续稳定发展构成了严重的威胁,引起了党和政府以及社会各界的关注。小产权房具有非法律性、地域性、权利不完整性、价格低廉以及涉及利益主体多元性等特点。根据不同的标准可以将小产权房分为不同的多种类型,按照小产权房的建销进程来分,小产权房可以分为正在建设中的小产权房和已经建成的小产权房；按照小产权房所占用的土地性质可以把小产权分为集体建设用地上的小产权房和集体农田和耕地上的小产权房；按照小产权房的用途,小产权房可以分为住宅和商业用房。本文主要强调了农村集体土地的使用权,力图效仿国有土地使用权,从立法上确立农民对集体所有建设用地和耕地的使用权,从而为集体所有土地的流转打开缺口,进而从根本上解决小产权房问题。纵观全文,共涉及到五部分的研究内容。第一部分为绪论,简要介绍了论文选题的背景、研究的目的与意义、研究的内容以及研究方法与技术路线。第二部分为小产权房的界定、分类。主要阐述了小产权房的概念、小产权房的性质以及小产权房的分类。第三部分为小产权房的产生以及形成原因分析。主要包括小产权房的产生和发展背景、小产权的现状、小产权房产生的原因分析。小产权房的产生、存在与发展有着深刻的历史原因与现实原因。直接原因包括：城市房价急剧上涨,有关部门监管不力,国家立法的缺失以及大众法律观念的淡薄等；小产权房产生、发展的重要原因是我国社会保障体系的不完善,主要是指城市住房保障体系和农村社会保障体系的不完善：小产权房产生的根本原因则是我国土地二元结构,农村建设用地不可流转。第四部分为小产权房开发、销售的性质以及带来的危害。通过对与小产权房相关的法律法规以及规范性文件的有关规定,得出小产权房的开发建设、销售的法律性质。小产权房的开发建设,除了在耕地上建设是非法的以外,其他类型的法律效力均是待定的；小产权房销售行为应区分为合同效力与物权效力两个方面,前者如不违反法律的有关规定则是有效的,后者因为不能进行房屋登记则导致房屋所有权不能转移。小产权房的产生和发展带来了许多危害,主要表现在：危害买受人的权利,破坏公平竞争等。第五部分为小产权的解决对策。在遵循平等原则、保持社会稳定原则、循序渐进原则、可持续发展原则的前提下,一方面根据不同类型的小产权房的特点分别转化为保障性住房、大产权房,对于违反法律的小产权房则应该予以拆除,另一方面建立我国农村建设用地流转制度,完善我国社会保障体系,从而从根本上解决小产权房问题。

全文目录

内容摘要  6-8
英文摘要  8-11
一、绪论  11-16
  (一) 选题背景  11-13
  (二) 研究目的与意义  13-15
  (三) 研究内容  15
  (四) 研究方法与技术路线  15-16
二、小产权房的界定、分类  16-21
  (一) 小产权房的概念  16-17
  (二) 小产权房的法律特征  17-19
  (三) 小产权房的分类  19-21
三、小产权房的产生及形成原因分析  21-32
  (一) 小产权房的产生和发展背景  21
  (二) 小产权房发展现状  21-25
  (三) 小产权房产生的原因分析  25-32
四、小产权房开发、销售的性质及带来的危害  32-38
  (一) 小产权房开发的法律性质  32
  (二) 小产权房销售的法律性质  32-34
  (三) 小产权房现象带来的主要危害  34-38
五、小产权房的解决对策  38-49
  (一)解决小产权房的原则  38-39
  (二) 抑制小产权房的路径  39-44
  (三) 处置现有小产权房的步骤  44-45
  (四) 分类处理现有小产权房的措施  45-48
  (五) 结论与讨论  48-49
参考文献  49-52
致谢  52-53
学位论文评阅及答辩情况表  53

小产权房问题及对策研究

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