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房地产抵押贷款证券化可行性分析及运行机制研究

作　者: 李芳
导　师: 束拉；关罡
学　校: 郑州大学
专　业: 结构工程
关键词: 住房抵押贷款证券化风险担保
分类号: F832.5
类　型: 硕士论文
年　份: 2002年
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内容摘要

一、前言从宏观经济政策来看，中央已明确将房地产业作为支柱产业加以发展，尤其将住房业的发展作为新的经济增长点。由亚洲金融危机对房地产的启示，要加强房地产金融管理、扩大房地产融资渠道，减少对外资的依赖。而推行房地产抵押货款证券化是化解房地产金融风险的一项基本的措施，它具有拉动国内需求，化解金融机构运营风险的双重作用，并能促进房地产金融稳健发展，进而推进房地产业尽快复苏走上健康发展的轨道，因而应成为当前我国金融业急需推进的工作之—。本文的工作就是结合我国现状，分析了住房抵押货款证券化在我国的可行性，并提出适合我国的运行机制。二、住房抵押货款证券化理论研究所谓住房抵押贷款，就是以住房这种不动产作为偿还债务的担保作为获得贷款的借款行为。抵押贷款制度，就是在住房领域中防范信用风险的一种基本的制度安排。房地产抵押贷款证券化是房地产证券化的一种特殊形式，它是在房地产抵押贷款的基础上，抵押权人(初始贷款人)将已拥有的房地产抵押品(抵押权)或中介机构从初始贷款人那里购买抵押贷款(抵押权)，通过特信机构的担保，发行相应额值的有价证券，供投资者购买的过程。抵押贷款证券化拓展了房地产抵押贷款的二级市场，降低了投资于抵押贷款的流动性风险，房地产抵押贷款是房地产金融的一级市场，房地产抵押证券化属于二级市场。三、我国住房抵押证券化的可行性分析本文从住房抵押货款证券化(MBS)的理论分析入手，结合我国住房抵押贷款的发展状况，分别从制度、法律保障、金融环境、住房市场现状、宏观经济效应等几方面论述了MBS在我国的可行性：土地使用制度改革为实施MBS提供了制度前提；配套法律制度为实施MBS提供了法律保障；《证券法》的正式出台，标志着我国证券市场走向规范，我国良好的金融业发展前景为MBS提供了有效的支持；现阶段住房市场的有效供给与有效需求双重约束的矛盾存在，为证券化实施提供了重要契机；MBS的宏观经济效应在于拉动国内需求，促进经济增长，减轻通货膨胀压力，化解金融机构经营风险，保持金融体系稳定运行。四、我国住房抵押证券化的运行机制研究 1、证券化流程设置梆州大舍坯十厚位仿夭摘要我国要建立适合中国的金融机构模式，银行、证券、保险三业并举。在 MBS流程设置中所要解决的关键问题是合理界定和明确各参与机构的职能，保证抵押货款证券的市场信用和可交易性。从住房抵押贷款证券的创造到上市交、易，期间与之发生联系的各类机构主要包括：抵押货款创造者、为发行抵押货款证券而成立的中介机构、信用强化机构、信用评级机构、证券承销商、金融监管机构、投资机构（或个人）。（l）多家国有与非国有商业银行这些金融机构是一级市场上住房抵押贷款的创造者。（2）证券化机构在住房抵押贷款证券化过程中起着相当关键的作用，证券化机构的职能主要包括：建立抵押贷款集合，建立与管理证券发行基金；设计抵押贷款证券，对证券进行内部信用强化。（3）信用强化机构的信用强化属于外部信用强化。我国住房抵押贷款证券的信用强化功能可以由专门设立的政府机构来承担，该机构以政府的信誉为后盾对抵押贷款证券的本金与利息支付做出担保。（4）信用评级机构对证券化机构所发行的住房抵押贷款证券做出信用评级，信用等级主要取决于证券的结构。（5）证券承销商是在证券上市流通之初联结证券化机构与证券投资者的纽带。我国现有的证券公司、信托公司以及财务公司，只要符合我国人民银行对其净资产等方面的要求都可以成、为抵押贷款证券的承销商；（6）金融监管机构负责对住房抵押贷款的证券化制订特定的操作规范，同时对抵押贷款证券的市场运作进行全面监控。这项工作可以由我国证监会来承担。（7）抵押贷款证券的投资者可以是国内外的个人以及机构投资者，企业、财务公司、部分证券投资基金也可以成为抵押贷款证券的主要机构投资者。 2、抵押贷款证券定价模型的构建根据对住房抵押贷款证券市场各定价模型的发展过程及在实际运用中所需满足的条件的比较分析，我国在MBS推行之初定的价模型应以现金流现值定价法与再投资收益分析法为主对住房抵押货款证券进行价格或收益率分析，在抵押货款证券市场发展平稳之后可以同时参考持有期收益分析方法，而提前还款预测定价模型以及期权调整价差分析的运用在短时间内不具备条件。 3、风险防范住房抵押货款证券化中的风险防范主要有：建立完善的住房抵押贷款保险

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第一章引言  10-12
第二章住房抵押贷款证券化理论研究  12-40
  第一节住房抵押贷款  12-25
    一、住房抵押贷款的概念  12
    二、住房抵押贷款合约  12-15
    三、抵押贷款中的融资与服务  15
    四、住房抵押贷款的参与者  15-17
    五、住房抵押贷款中的违约行为  17-19
    六、住房抵押贷款中的现金流量分析  19-23
    七、住房抵押贷款方式  23-25
  第二节住房抵押贷款证券化  25-31
    一、住房抵押贷款证券化  25-26
    二、住房抵押贷款证券化运作模式  26-27
    三、住房抵押贷款证券的种类  27-30
    四、抵押贷款证券化的延伸—资产证券化  30-31
  第三节抵押贷款证券化中的风险管理  31-33
  第四节抵御抵押贷款风险的担保和担保机制  33-38
    一、政府抵押贷款保险担保  34
    二、私营抵押贷款保险  34-35
    三、政府保险担保与私营保险的比较分析  35-38
    四、混合抵押贷款保障机制的作用  38
  第五节政府在抵押贷款市场中的作用  38-40
第三章我国住房抵押证券化的可行性分析  40-57
  第一节我国住房抵押证券的发展现状  40-49
    一、我国房地产金融的发展现状  40-43
    二、我国住房抵押证券化的发展现状  43-45
    三、目前实行房地产抵押贷款证券化的约束条件分析  45-49
  第二节我国实行住房抵押证券化的可行性分析  49-55
    一、实行住房抵押证券化的制度前提  49-50
    二、实行住房抵押证券化的法律保障  50
    三、实行住房抵押证券化有效的金融支持  50-51
    四、证券化实施的约束与契机  51-52
    五、实行住房抵押证券化的宏观经济效应  52-55
  第三节我国应大力发展住房抵押贷款市场，促进证券化  55-57
    一、建立、发展房地产二级抵押市场  55-56
    二、政府对发展房地产证券化的支持与管理  56-57
第四章我国住房抵押证券化的运行机制研究  57-84
  第一节美国的住房抵押贷款及对我国的启示  57-66
    一、美国的住房抵押贷款的市场体系  57-58
    二、美国住房抵押贷款市场体系的形成与发展  58-61
    三、美国政府在住房抵押贷款证券化中的重要作用  61-62
    四、美国及其它国家住房抵押证券化机构设置的比较  62-64
    五、美国住房抵押贷款经验对我国的启示  64-66
  第二节我国住房抵押证券化的运行机制研究  66-76
    一、住房金融机构模式的选择  66-68
    二、住房抵押贷款证券化的流程设置  68-72
    三、抵押贷款证券设置  72-75
    四、我国住房抵押贷款证券定价模型的构建  75-76
  第三节我国抵押证券化中的风险分析及防范  76-82
    一、我国住房抵押证券化中的风险形成因素分析  76-77
    二、我国住房抵押证券化中的风险防范  77-82
  第四节我国政府应在住房抵押贷款证券化实施中发挥重要作用  82-84
第五章结论与展望  84-87
致谢  87-88
参考文献  88-89

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