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我国房地产投资信托基金运行模式研究

作　者: 李向燕
导　师: 沙景华
学　校: 中国地质大学（北京）
专　业: 产业经济学
关键词: 房地产投资信托基金运行模式产业基金信托产品
分类号: F832.49
类　型: 硕士论文
年　份: 2006年
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内容摘要

房地产业是我国的国民经济支柱。近年来,随着我国城市化和工业化进程的不断推进,房地产需求旺盛,房地产行业利润居高不下。但是,受国家宏观调控政策的影响,目前房地产企业开发资金非常紧张,为了寻求新的融资渠道,房地产企业将目光盯向海外资本市场,2005年7月越秀地产通过房地产投资信托基金在香港的成功上市,使REITs成为房地产业界的一个热门话题。房地产投资信托基金(REITs)是一种集合众多投资者的资金,由专门的管理公司运作,并投资于房地产资产的一种投资形式。在中国,由于房地产开发商一直有足够的银行资金来源,加上中国资本市场不甚发达,因此一直没有房地产投资信托基金的存在。但随着国家宏观调控的加强和房地产市场自身发展的需要,我国发展房地产投资信托基金的必要性逐渐显现出来。国内有关REITs的研究工作刚刚起步,并集中在对国外经验的分析和介绍,关于REITs在国内具体运作设计和操作建议的论述很少。针对这一情况,本文深入分析了REITs在国外的成熟运作和我国信托业在发展REITs方面的最新探索,分别对REITs的组织形态、投资形式和发行方式进行了比较分析,得出以下三点结论:一我国发展REITs应该采用契约型组织形态,二信托计划模式在发展REITs方面存在难以解决的问题,三基金模式才是我国REITs的未来发展方向。然后,根据我国的金融市场环境和法律环境,对新提出的“半开放式REITs”进行了模式设计,最后提出了相应的政策建议,希望对我国发展REITs有所帮助。

全文目录

1 绪论  10-20
  1.1 研究背景  10-11
  1.2 概念界定  11-14
    1.2.1 房地产投资信托基金  11-13
    1.2.2 REITs 运行模式  13-14
  1.3 我国REITS 发展现状及研究意义  14-17
    1.3.1 我国REITs 发展现状  15
    1.3.2 研究意义  15-17
  1.4 国内外研究现状  17-18
  1.5 研究方法及研究内容  18-20
2 国外 REITS 运行模式分析  20-28
  2.1 美国REITS 运行模式  20-22
    2.1.1 成立条件  20-21
    2.1.2 运作流程  21-22
    2.1.3 启示  22
  2.2 日本REITS 运行模式  22-24
    2.2.1 公司型REITs  23
    2.2.2 契约型REITs  23-24
    2.2.3 启示  24
  2.3 新加坡REITS 运行模式  24-28
    2.3.1 典型结构  25
    2.3.2 具体细则规定  25-26
    2.3.3 启示  26-28
3 我国 REITS 组织形态的选择  28-34
  3.1 公司型与契约型的区别  28-29
    3.1.1 成立的法律依据不同  28
    3.1.2 经营机制和具体运作不同  28
    3.1.3 投资者在REITs 中的地位和体现的关系不同  28
    3.1.4 运营最终结果不同  28-29
  3.2 公司型REITS 的优势和劣势  29-30
    3.2.1 公司型REITs 的优势  29
    3.2.2 公司型REITs 的劣势  29-30
  3.3 契约型REITS 的优势和劣势  30-32
    3.3.1 契约型REITs 的优势  30-31
    3.3.2 契约型REITs 的劣势  31-32
  3.4 我国应选择契约型REITS  32-34
4 我国 REITS 投资形式的选择  34-42
  4.1 我国类信托式REITS 存在的问题  34-37
    4.1.1 房地产信托产品与REITs 存在本质区别  34-36
    4.1.2 房地产信托产品存在法律障碍  36
    4.1.3 房地产信托资金流向单一  36
    4.1.4 房地产信托产品的流通性问题  36
    4.1.5 房地产信托产品的专业化管理欠缺  36-37
  4.2 我国发展信托式REITS 存在的障碍  37-38
    4.2.1 信托业的行业地位还没有被市场确认  37
    4.2.2 传统信托业行业定位对信托公司的影响  37
    4.2.3 信托业有关法律法规的局限性  37-38
  4.3 基金式REITS 发展优势  38-41
    4.3.1 基金式购买起点低,有利于中小投资者参与  38-39
    4.3.2 基金式符合房地产行业的投资周期长的特点  39
    4.3.3 基金式更容易实现规模效益  39-40
    4.3.4 基金式REITs 实行组合投资安全性高  40
    4.3.5 基金式REITs 流通变现能力强  40-41
    4.3.6 基金所面临的营销问题是信托公司所不可回避  41
  4.4 我国REITS 投资模式“两种模式并存,基金模式为主”  41-42
5 我国REITS 的发行方式选择  42-47
  5.1 开放式与封闭式的区别  42-43
  5.2 开放式REITS 优势与劣势分析  43-44
    5.2.1 开放式REITs 的优势  43-44
    5.2.2 开放式REITs 的劣势  44
  5.3 封闭式REITS 的优势和劣势分析  44
  5.4 封闭式REITS 研究现状  44-47
6 半开放式REITS 运行模式设计  47-55
  6.1 对开放式基金制度改进  48
    6.1.1 延长基金封闭期  48
    6.1.2 减少申购、赎回的频率  48
    6.1.3 对机构投资者的投资行为作出适当限制  48
  6.2 具体实施规范  48-53
    6.2.1 资产要求  49-50
    6.2.2 投资地域要求  50-51
    6.2.3 房地产投资业务要求  51
    6.2.4 物业价值评估与信息披露  51-52
    6.2.5 收益分配与税收优惠  52
    6.2.6 基金终止的规定  52-53
  6.3 半开放式REITS 的运作流程  53-55
7 我国发展REITS 的政策建议  55-59
  7.1 采用专项立法模式为我国发展REITS 创造法律环境  55
  7.2 进一步发展和完善我国的证券市场和房地产市场  55-56
  7.3 培育REITS 组织机构的建设,加快培养大量的机构投资者  56-57
  7.4 完善人才培养和信息公开化制度  57
  7.5 提高投资者整体收入水平,不断更新投资者观念  57-59
8 结论及展望  59-61
  8.1 结论  59
  8.2 创新之处  59-60
  8.3 有待进一步研究的问题  60-61
参考文献  61-63
致谢  63-64
附录  64

我国房地产投资信托基金运行模式研究

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