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论未经出租人同意之转租的效力

作　者: 葛阳辉
导　师: 刘智慧
学　校: 中国政法大学
专　业: 民商法学
关键词: 未经出租人同意的转租 合同效力 利益保护
分类号: D923
类　型: 硕士论文
年　份: 2010年
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内容摘要


在当前租赁市场,未经出租人许可的转租现象较为普遍,尤其是在房屋租赁中,“二房东”、甚至“三房东”极为普遍。对于此种现象,我国《合同法》仅仅规定了出租人解除合同的权利,但对于转租合同效力、转租行为效力、次承租人利益保护问题均未涉及。本文拟对未经出租人许可的转租合同效力如何,转租行为效力如何以及次承租人利益保护问题做一分析。本文除引言和结论外,共分为四个部分:第一部分,转租行为的基本概念界定。本章首先对转租行为进行概念上的分析,并将转租与一般租赁行为相比较归纳出转租行为的特征;在此基础上对转租与相关概念比如租赁权转让、群租进行一个比较,进一步确定转租行为的范围。第二部分,我国目前关于转租行为效力的立法和司法现状考察。在此部分首先简单介绍我国对于经过出租人同意的转租行为的效力;其次按照《合同法》及相关部委的规定、《海商法》的规定和最高人民法院的规定进行分类分析,并就每一类型与世界其它国家(地区)的规定进行对比分析。第三部分,讨论了转租行为的相关理论基础,为本文的立论提供理论依据。在本部分,先对转租行为究竟是属于处分行为还是负担行为进行分析,进而确立未经许可的转租行为是否属于无权处分行为;其次对租赁权的权源进行分析,得出租赁权的权源是合法占有而非所有权,为承租人是否有权转租确立依据。第四部分,未经出租人同意的转租行为的效力问题。在本部分,首先先结合学界的观点,对未经出租人同意的转租合同效力进行分析并得出未经出租人同意的转租合同应为有效的结论;其次,在以上分析基础上,对未经出租人同意的转租对出租人的效力进行分析,认为未经出租人同意并未给出租人带来实际损害,而从拓宽物之流转、增强物之使用来看,认可未经出租人同意的转租对出租人的效力可达到物之使用的帕累托最优,接着分析此种转租对出租人不产生效力的例外情形以及此时出租人利益保护问题;再次,对此种转租行为对承租人的效力进行分析,指出承租人因转租而产生的两大义务;最后,分析此种转租行为对次承租人的效力,主要从房屋转租中次承租人的优先购买权问题、次承租人能否主张买卖不破租赁问题以及次承租人在出租人与承租人的租赁合同发生变更时的利益保护问题。

全文目录


提要  4-6
ABSTRACT  6-11
引言  11-12
一、转租行为的基本概念界定  12-17
  （一） 转租行为的概念和特征  12-13
    1. 转租涉及三方甚至多方当事人利益  12
    2. 转租合同的效力及履行与出租合同关系密切  12-13
    3. 转租合同的期限不得超出出租合同约定的范围  13
    4. 承租人的双重权利义务  13
  （二） 转租与相关概念的比较分析  13-17
    1. 转租与租赁权的让与  13-15
    2. 转租与群租  15-17
二、我国目前关于转租行为效力的立法和司法现状考察  17-22
  （一） 我国对经过出租人同意的转租行为的效力的态度  17
  （二） 我国对未经出租人同意的转租行为的态度  17-22
    1. 《合同法》和相关部委的规定  17-19
    2. 海商法的有关规定及评析  19-20
    3. 司法实践中的态度  20-22
三、确定转租行为效力的理论基础  22-24
  （一） 转租行为是处分行为抑或负担行为  22-23
  （二） 租赁权的权源  23-24
四、未经出租人同意的转租行为效力问题  24-42
  （一） 学界关于未经出租人同意的转租合同效力的观点  24-26
    1. 有效说  24
    2. 效力待定说  24-25
    3. 无效说  25
    4. 可解除说  25-26
  （二） 以上各种学说之评析  26-27
  （三） 未经出租人同意的转租行为对出租人的效力  27-32
    1. 学界通说对未经出租人转租行为效力之否定及评析  27-29
    2. 未经出租人同意之转租行为对出租人效力之肯定  29-31
    3. 未经出租人同意之转租行为对出租人效力之例外  31
    4. 出租人权利之保护  31-32
  （四） 未经出租人同意之转租对承租人的效力  32-33
  （五） 未经出租人同意之转租对次承租人之效力  33-42
    1. 房屋转租中次承租人的优先购买权  33-36
    2. 次承租人的“所有权变动不破租赁”  36-39
    3. 次承租人的其它权利  39-42
结论  42-43
参考文献  43-44

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