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房地产合作开发合同效力中的国家干预

作　者: 白柳
导　师: 李晓龙
学　校: 天津财经大学
专　业: 经济法学
关键词: 房地产合作开发合同合同效力补正制度划拨土地使用权寻租
分类号: D922.1
类　型: 硕士论文
年　份: 2011年
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内容摘要

我国的房地产合作开发合同内容庞杂、法律关系错综复杂、涉及的人员财产范围较为广泛,若处理不当将会引起恶性循环,造成社会的动荡不安。因此,国家不能对房地产合作开发合同听之任之,应以保护社会公共利益为目的,在保证当事人合同自由的前提下对合同予以适度的干预,对合同效力的干预是国家干预的一种手段。国家干预房地产合作开发合同的效力有多种方式,首先,一个有效合同需要具备有效的因素,比如法律要求合同当事人具备相应的开发资格；当事人的意思表示真实,有虚假意思表示时根据其真实意思认定合同的性质再做效力判断；合同的标的合法有效,即出资的土地不存在任何权利瑕疵。国家通过法律的形式,对合作开发合同要素的特殊要求予以详细的规定严格的限制,以期在合同订立之初将无效的风险降到最低。其次,在合同出现无效因素时允许当事人通过一定的行为修正消除无效原因将合同补正为有效合同。从短期的角度来看效力补正制度存在合理性,但是从法治以及社会的长远利益来看,这种治标不治本的做法也应该予以完善,效力补正导致企业为了抢占先机不择手段,在不符合条件的情况下依然开发经营,出现纠纷时“一补了事”。导致政府执法不严造成各方寻租,扰乱了正常的房地产秩序。建立一个成熟健康的房地产市场,决不能依靠这样对违法经营者“大赦天下”的“务实”举措。应该依靠立法机关构造严谨缜密的法律体系、执法机关恪尽职守维权而不越权的行使其职责,司法机关公正严明的处理法律纠纷,立法、司法、执法应紧密结合共同努力促进房地产市场向规范、有序的方向发展。

全文目录

内容摘要  4-5
Abstract  5-9
第1章绪论  9-14
  1.1 选题背景及意义  9-10
  1.2 文献综述  10-12
  1.3 研究内容与方法  12-14
    1.3.1 研究内容  12
    1.3.2 研究方法  12-14
第2章国家干预房地产合作开发合同效力的理论基础  14-21
  2.1 国家干预的经济学分析  14-16
  2.2 国家干预的法理学分析  16-21
    2.2.1 秩序、公平、自由——国家干预所追求的价值目标  16-18
    2.2.2 效力规范——国家干预合同效力的法律依据  18-19
    2.2.3 合同效力补正制度——国家干预的有效途径  19-21
第3章我国房地产合作开发合同效力干预制度现状  21-35
  3.1 国家限定合同主体干预合同效力  21-23
    3.1.1 合作开发主体具备相应资格的必要性  21-22
    3.1.2 对主体不适格合同效力的认定及补正  22
    3.1.3 用经营资质出资对合同效力的影响  22-23
  3.2 国家探求当事人本意干预合同效力  23-26
    3.2.1 名为合作实为土地使用权转让合同的效力  24-25
    3.2.2 名为合作实为房屋买卖合同的效力  25
    3.2.3 名为合作实为借款合同的效力  25
    3.2.4 名为合作实为房屋租赁合同的效力  25-26
  3.3 国家控制合同标的干预合同效力  26-33
    3.3.1 我国的土地出让与划拨制度  26-28
    3.3.2 对标的土地不合法合同效力的认定及补正  28-33
    3.3.3 合作开发合同被认定为无效后的处理  33
  3.4 国家通过行政程序干预合同效力  33-35
第4章我国房地产合作开发合同效力干预制度的反思  35-41
  4.1 现行法律体系不完善造成制度漏洞  35-37
    4.1.1 效力补正——治标不治本  35-36
    4.1.2 效力补正——扩大非公平竞争因素  36
    4.1.3 效力补正——助长不正当竞争之风  36-37
    4.1.4 国有土地所有者虚位引致政府权力不明  37
  4.2 政府执法不严造成各方寻租  37-41
    4.2.1 开发商逐利诱发寻租  38
    4.2.2 政府越权批地设法寻租  38-40
    4.2.3 官商勾结以权谋私  40-41
第5章我国房地产合作开发合同效力干预制度的重构  41-50
  5.1 立法机关审时度势完善法制建构  41-45
    5.1.1 明晰土地产权主体  41
    5.1.2 扩大违法成本遏制开发商不法经营  41-42
    5.1.3 构建政府官员问责机制加大寻租成本  42-44
    5.1.4 严格限定效力补正期间  44
    5.1.5 明确开发主体应具备开发"资格"  44-45
  5.2 执法机关恪尽职守发挥行政效能  45-47
    5.2.1 厘清政府职权规避权力寻租  45-46
    5.2.2 推动房地产企业适度集中  46
    5.2.3 切实履行招拍挂程序杜绝不正之风  46-47
    5.2.4 确立监督机制  47
  5.3 司法机关因事制宜坚守公平底线  47-50
    5.3.1 合同效力认定应视具体情况而定  47-49
    5.3.2 司法机关应承担法律监督功能  49-50
小结  50-51
参考文献  51-54
后记  54-55

房地产合作开发合同效力中的国家干预

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