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房地产企业税收筹划和案例研究

作　者: 陆勤
导　师: 朱军生
学　校: 上海交通大学
专　业: 会计
关键词: 房地产税收筹划财务管理
分类号: F293.33
类　型: 硕士论文
年　份: 2011年
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内容摘要

房地产企业涉及税种多、税收负担重。并且政府不断地出台并细化了一些税收法规以加大对房地产行业的宏观调控力度,如2006年12月28日国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、2010年5月19日国税函(2010)220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》、2006年6月16日财政部、国家税务总局联合发文的《关于调整房地产营业税有关政策的通知》。在此背景下,进行房地产企业的税收筹划研究,对房地产企业来说,是关系到企业生存的大问题,有很强的现实意义;对政府来说,可以促进房地产的平稳发展,符合政府的宏观调控目的。本文首先从理论的高度对税收筹划基本要求、基本思路等方面进行了论述。在此基础上,笔者将研究课题进一步具体化,针对影响房地产企业最大的三个税种——营业税、土地增值税、企业所得税所涉及的税收筹划问题按税种展开论述。在论述的过程中,先对房地产企业涉及的税收法规内容进行分析,其次分析涉及的税收优惠政策,然后依据税收筹划的基本思路进行税收筹划方案研究。考虑到企业的经营行为是受多税种复杂和交错影响的,从单个税种进行税收筹划容易以偏概全,因此,笔者以一个房地产企业集团为例进行综合税种税收筹划的实验研究,在分析集团原有税收筹划方法的基础上,针对集团的实际情况提出新的税收筹划方案,新方案为集团节省巨大的税收支出。本论文的主要创新之处在于:针对实际房地产企业集团,从公司决策发展的角度,充分利用集团能够进行资本运作的优势,深入地从房地产项目设立、开发建设、销售环节综合各税种总体进行税收筹划,结合集团经营实际有选择地提出新的税收筹划方案,富于可操作性。

全文目录

摘要  4-5
ABSTRACT  5-9
第一章导论  9-11
  1.1 本研究的意义  9-10
  1.2 本研究的结构图  10-11
第二章税收筹划的理论依据概述  11-14
  2.1 税收筹划的理论依据  11-12
    2.1.1 税收价格理论  11
    2.1.2 契约理论  11-12
    2.1.3 法定最低纳税权理论  12
  2.2 税收筹划的基本思路  12-14
    2.2.1 税收筹划应遵循的基本要求  12-13
    2.2.2 税收筹划的基本思路  13-14
第三章国家政策法规对房地产开发企业的影响  14-17
  3.1 国家宏观调控政策对房地产企业的影响  14
  3.2 税收政策对房地产企业影响  14-16
    3.2.1 房地产开发各业务环节涉税情况  14
    3.2.2 主要针对房地产企业的税收政策及其对房地产企业的影响  14-16
  3.3 其他因素对房地产企业的影响  16-17
    3.3.1 新企业会计准则对房地产企业的影响  16
    3.3.2 加息对房地产企业的影响  16
    3.3.3 人民币升值对房地产行业的影响  16-17
第四章当前税收环境下房地产公司决策选择  17-28
  4.1 前期准备阶段的决策选择  17-20
    4.1.1 子公司和分公司选择  17
    4.1.2 新建和并购的选择  17-18
    4.1.3 筹资方式的决策选择  18
    4.1.4 建房方式的决策选择  18-20
  4.2 建设环节决策选择  20-22
    4.2.1 借款费用资本化  20
    4.2.2 利息扣除方式  20
    4.2.3 按照开发种类分别核算增值额  20
    4.2.4 税前扣除项目  20-21
    4.2.5 预提费用处理  21
    4.2.6 建筑合同订立  21-22
  4.3 销售环节决策选择  22-24
    4.3.1 销售价格决策选择  22-23
    4.3.2 销售收入分解决策选择  23-24
    4.3.3 销售和自营的选择  24
  4.4 保有环节决策选择  24-25
    4.4.1 变房屋出租业务为投资业务  24
    4.4.2 先租后售的决策选择  24-25
    4.4.3 分解租金收入的决策选择  25
  4.5 非正常业务环节决策选择  25-28
    4.5.1 开发项目转让决策选择  25-26
    4.5.2 并购支付方式选择  26-28
第五章案例分析：A 房地产公司项目应对税收政策决策制定  28-35
  5.1 利用公司的组织形式进行税收筹划  28-31
    5.1.1 项目可行性研究报告  28-29
    5.1.2 项目的具体案例及总体税收情况分析  29
    5.1.3 筹划思路一:设立销售公司  29-30
    5.1.4 筹划思路二:成立建筑装修公司  30-31
  5.2 选择项目核算方式进行税收筹划  31-32
    5.2.1 项目情况简介  31
    5.2.2 筹划前的土地增值税税收情况  31-32
    5.2.3 筹划后的土地增值税税收情况  32
  5.3 利用特殊扣除项目规定进行税收筹划  32-33
    5.3.1 利息扣除法  32-33
    5.3.2 利用公共配套设施投入扣除  33
  5.4 对房地产企业税收筹划的其他分析  33-35
    5.4.1 流转税与所得税的关系  33-35
第六章结论  35-38
  6.1 房地产企业税收筹划的风险分析  35-36
  6.2 对房地产企业税收筹划的建议  36-38
参考文献  38-40
致谢  40-41
攻读学位期间发表的学术论文目录  41

房地产企业税收筹划和案例研究

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