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我国房地产信托研究

作　者: 江丽川
导　师: 舒瑾
学　校: 西南财经大学
专　业: 财务管理
关键词: 房地产信托房地产信托
分类号: F832.49
类　型: 硕士论文
年　份: 2010年
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内容摘要

房地产业是我国的支柱产业之一,其健康发展对国民经济的发展起着重要作用。我国房地产业随着国民经济的发展不断壮大,与房地产业发展息息相关的房地产金融业也越来越受到人们的重视。房地产企业的发展与金融体系的发展有着千丝万缕的联系,房地产企业发展到一定程度,完全靠自有资金难以迅速捕捉经济周期赋予的市场机遇,从而也难以顺势抢得先机,因此房地产企业的稳步发展需要金融市场的充分支持。然而当前,我国房地产金融市场发展还不成熟,我国房地产企业的开发资金绝大部分直接或间接地来自银行贷款,房地产企业的融资过分依赖于银行,而对其他的金融工具涉入甚少,这既不利于房地产业的健康发展,也不利于商业银行的风险控制,不是保障房地产企业融资渠道的长久策略。如何制定房地产企业的融资策略、拓宽融资渠道、降低融资成本,这就需要对金融市场做一个全面深入的了解。合理地利用各种融资手段并不断开拓新的房地产融资方式,是运营并完成房地产项目的有效途径,也是房地产企业所需要迫切解决的一个问题。房地产信托是金融业的新亮点,也是房地产融资环节中非常重要的部分。作为金融信托业和房地产业相互融合的产物,它既可为广大投资者提供理想的房地产投资渠道,增强信托投资公司的竞争力,又可以吸引民间大众的资金,改变房地产企业单一依靠银行贷款的融资模式,在降低金融风险的同时为房地产企业的发展提供充足的资金,以解决房地产开发的资金来源问题,促进房地产企业的快速健康发展。信托可以通过直接贷款、股权投资等,在不同层面、不同阶段为房地产开发项目设计出适合的个性化金融产品,信托投资品种的创新性、灵活性和综合性都有别于其他金融产品。信托业与房地产业不断紧密的关联是本文对房地产信托研究的主要动机,为了帮助我国房地产企业认清当前的形势,我们需要了解房地产信托的基本理论、运作方法和要点,分析房地产信托融资的发展障碍及对策,这对解决目前房地产企业融资“瓶颈”,提升企业资本运营的能力,促进房地产业和信托业的进一步发展具有极其重要的意义。近年来,房地产信托特别是房地产投资信托在国际房地产融资市场的成功发展,为我国房地产融资指出了一条光明的发展之路。REITs以其灵活的特点和独有的优势对我国房地产发展起到强有力的推动作用。本论文旨在研究宏观调控下我国房地产信托业的发展历程,指出房地产信托模式运作所存在的内部问题及发展过程中的外部障碍,并结合实际情况提出相应的对策,以积极寻求REITs在我国发展的解决之路。本文采用“定性为主,案例为辅”的研究方法,从房地产信托的相关原理出发,回顾了我国房地产信托业三个阶段的发展历史及取得的成绩,初探了我国房地产信托业的发展方向,介绍了我国房地产信托融资的典型运作模式并论述了不断变化的金融政策对我国房地产企业信托融资的影响,在此基础上,作者对在我国开展房地产信托的可行性进行了阐释,说明了房地产企业采用信托方式进行融资的强大金融优势,与此同时,分析了目前房地产企业融资渠道中存在的现实困难与问题,针对当前我国实施房地产信托融资的障碍,提出了相应的六种对策以促进房地产信托业的持久发展。全文共分为五章：第一章为引言。主要分析本文选题的背景,阐述研究目的、理论意义及实际应用价值,并对比了中外研究现状。第二章阐述了房地产信托的基本理论。首先,对信托的原理,房地产信托的相关概念和基本要素作出清晰的界定；接着,介绍了房地产信托的类型、特征以及职能,让房地产企业及投资者了解房地产信托。第三章着重论述了房地产信托在我国的现实运作状况。其中,通过回顾我国房地产信托业近几年的发展历程,明确房地产信托所取得的成绩,探讨房地产信托在我国的主要运作流程和运作模式。本章将房地产信托的实际运作归结为三种模式：债务型信托模式(包括直接债务信托和间接债务信托两类)、权益型信托模式(包括股权信托模式和受益权信托模式,而前者按照信托机构是否直接参与投资对象的经营可以进一步细分为股权投资信托模式和股权回购信托模式)、混合型信托模式(即采取债务信托和权益信托相结合的方式),评价了各类房地产信托模式的运作特点,在对目前我国房地产信托融资主要运作模式进行分析比较的基础上,研究房地产企业对信托模式的选择,并选用实际案例对上述三种典型模式的运作加以进一步说明。第四章分析了当前在我国发展房地产信托的可行性。本章基于对我国房地产投资市场的剖析,明晰了房地产企业传统融资渠道的缺陷,进一步阐述了发展房地产信托融资的深远意义,并指出在目前房地产企业融资渠道急待拓宽的形式下,信托以其独具的自身优势、宽广的创新空间、巨大的灵活性,可以在不同层次、不同品味上为房地产企业服务,从而有望成为房地产企业融资的又一支生力军。另外,本章从宏观大环境的角度说明我国已经具备了发展房地产信托的客观条件,比如政府、金融业、房地产商和投资者的支持,房地产业、证券业规模的扩大,投资主体的扩充等等,在此基础上辅以实例,进一步从实践上论证了在我国大力发展房地产信托的可行性。第五章是本文的重点章节,基于当前的政策经济环境,总结了我国房地产信托模式运作中存在的主要问题,并对我国房地产投资信托发展中存在的障碍进行了分析并提出相应对策。我国房地产信托发展的时间还比较短,其发展过程也颇多坎坷,在我国仍然是一个新兴事物,本章谈到了房地产信托在其发展过程中遇到的诸如法律政策、税收体制、监管体制以及信托产品自身的局限性以及房地产信托专业人才的缺乏等问题。为了促进我国房地产信托稳步、健康地发展,笔者在借鉴发达国家发展房地产信托成功经验的基础上,结合我国房地产业及信托业的现状,综合分析和展望了我国房地产融资的发展趋势,就如何进一步推进房地产信托在中国的良性发展提出了对策,主要建议完善与房地产信托相配套的法律法规体系、健全税收体制、改善市场环境并完善监管体制(从内部制衡到外部监管进行防范),对信托产品进行改革并尽快培养房地产信托业的复合型人才等,为房地产投资信托创造良好的发展环境,并对其在我国的发展进行了一系列的探讨及展望。本文从房地产信托的现实运作状况出发,主要站在房地产企业这一视角,结合财务、金融等方面对房地产信托融资业务进行了系统研究,在此基础上辅以案例,对目前房地产信托融资的典型模式进行了较为系统的分析和比较。最后,通过对房地产理论和实践契合点的分析提出了促进我国房地产信托发展的建议,为建立一个健康稳定的房地产信托市场开辟光明前景。

全文目录

中文摘要  4-7
Abstract  7-13
1. 引言  13-21
  1.1 研究背景及意义  13-14
  1.2 国内外文献综述  14-19
    1.2.1 国外文献综述  14-15
    1.2.2 国内文献综述  15-19
  1.3 研究方法、内容及框架  19-21
2. 房地产信托概述  21-28
  2.1 房地产信托相关概念  21-23
    2.1.1 信托与房地产信托  21-22
    2.1.2 房地产信托的基本要素  22-23
  2.2 房地产信托的类型、特征与职能  23-28
    2.2.1 房地产信托的类型  23-25
    2.2.2 房地产信托的特征  25-26
    2.2.3 房地产信托的职能  26-28
3. 我国房地产信托运用概况  28-36
  3.1 我国房地产信托的发展历程  28-31
  3.2 我国房地产信托的主要运作模式  31-34
    3.2.1 债务型信托模式  31-32
    3.2.2 权益型信托模式  32-34
    3.2.3 混合型信托模式  34
  3.3 小结  34-36
4. 大力发展我国房地产信托的可行性分析  36-44
  4.1 我国房地产投资市场分析  36-39
  4.2 我国房地产投资信托发展的可行性  39-44
5. 我国房地产信托的运作问题、发展障碍及建议  44-54
  5.1 我国房地产信托的运作问题、发展障碍  44-49
    5.1.1 信息不对称  44-45
    5.1.2 法律和政策不完善  45-46
    5.1.3 税收体制不健全  46-47
    5.1.4 监管体制不完善  47-48
    5.1.5 信托产品自身局限  48-49
    5.1.6 缺乏复合型人才  49
  5.2 发展我国房地产信托的建议  49-54
    5.2.1 完善信息披露制度  49-50
    5.2.2 完善相关法律法规  50
    5.2.3 健全税收体制  50-51
    5.2.4 完善监管体制  51-52
    5.2.5 信托产品的改革  52
    5.2.6 完善复合型人才培养  52-54
参考文献  54-56
后记  56-57
致谢  57-58

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