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房地产居间合同纠纷案例分析

作　者: 黄雅莉
导　师: 侯东德
学　校: 西南政法大学
专　业: 法律
关键词: 房地产居间合同居间费房地产中介法院审判实践
分类号: D923.6
类　型: 硕士论文
年　份: 2011年
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内容摘要

当前房地产中介行业亟待规范,因中介纠纷诉诸法院案件逐年增多。通过对某房地产居间合同纠纷案例展开评析,进一步指导法院审理此类案件。第一部分对该房地产居间合同纠纷案例的一、二审审理情况及判决进行了分析。案例争议焦点一是房地产居间合同的效力,特别是在居间合同和房地产合同混合情况下,如何认定两个合同对当事人的约束力;二是对居间费收取的标准采取约定制还是法定制。第二部分,从法理的角度,对房地产居间合同概述,包括居间合同及房地产居间合同的定义、种类(分为报告居间和媒介居间两类)、法律特征(包括有偿合同、诺成合同、不要式合同,特殊主体要求的合同)、合同双方的权利义务(包括居间人如实报告义务、要求支付居间费的权利,委托人支付居间费的义务)等,居间人的重要作用体现在促进市场繁荣,为政府决策提供信息。纵观其它国家或地区对房地产居间行业的相关规定及我国历史上居间行业的演变和发展,对两大法系中居间制度的比较、与行纪合同的区别进行解析,进一步加强对房地产居间的理解。第三部分,分析本案焦点,二审法院认为房地产居间合同的居间费收取应充分尊重当事人意思自治,同时还应考虑到维护房地产交易稳定,以产权实际交易完毕为收取居间费的标准。第四部分,从立法、执法、司法以及法制宣传教育方面提出一些可行的对策及建议,减少居间合同纠纷,如加强和完善房地产经纪行业的法律法规,推行统一的房屋居间合同范本,严格市场准入并建立等级评定制,规范从业人员资格,实行菜单式收费标准,加强对居间人的法律保护,对单边委托关系与双方委托关系的探讨适用,建立房地产经纪保证金,加强行业自律等,使房地产中介市场良性发展。通过进一步规范房地产中介行业,可切实保护房地产买卖双方及居间人的合法权益,避免和减少法院当前审理房地产居间合同的困惑,进一步理清房地产居间合同关系,指导法院审判实践。

全文目录

内容摘要  6-7
Abstract  7-10
一、案情摘要  10-12
二、本案争议的焦点  12-13
三、房地产居间合同法理探析  13-19
  （一）房地产居间合同概述  13
  （二）房地产居间合同的种类  13
  （三）房地产居间合同的法律特征  13-14
  （四）房地产居间合同双方的权利义务  14-15
  （五）房地产居间人的重要作用  15-16
  （六）其它国家或地区对房地产居间人的规定  16-18
  （七）与行纪合同的区别  18-19
四、本案的分析  19-21
五、减少房地产居间合同纠纷的几点建议  21-25
  （一）加强和完善房地产经纪行业的法律法规  21
  （二）推行统一的房屋居间合同范本  21-22
  （三）严格市场准入并建立等级评定制  22-23
  （四）规范从业人员资格  23
  （五）实行菜单式收费标准  23
  （六）居间人的法律保护  23-24
  （七）加强对居间合同单边委托关系和双边委托关系的探讨  24
  （八）建立房地产经纪保证金  24
  （九）加强行业自律，建立全国性的房地产经纪人行业协会  24-25
参考文献  25

房地产居间合同纠纷案例分析

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