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我国商业地产中地产与零售业态的协同关系研究-基于地产商和零售商的视角

作　者: 李龙
导　师: 杜蕾
学　校: 西南财经大学
专　业: 产业经济学
关键词: 商业地产零售业态协同效应形成机制实现机制
分类号: F299.23
类　型: 硕士论文
年　份: 2013年
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内容摘要

随着我国改革的深入以及市场的深化,我国第三产业得到了迅速的发展。在第三产业中,商业地产发展速度快,逐渐脱离住宅地产单独成为开发商的重要选择；零售业发展迅猛,其中零售业态的形式十分多样。商业地产和零售业态的发展是我国第三产业发展的重要方面。而在现实中,这两者并不是独立的,而是一种有机的耦合。商业地产项目价值的实现必须通过零售业态商的入驻产生价值,从而实现资金回笼；而零售业态的物质载体是商业地产。故研究两者的关系具有很大的现实意义,而在现实中,两者的关系更多的是通过两者的活动主体——地产商和零售商之间的活动实现。故本文讨论商业地产和零售业态之间的关系更多的是基于地产商和零售商的视角来展开论述。在商业地产成为拉动我国经济增长、刺激消费重要引擎的同时,却面临着传统地产与零售商的相互独立所导致商业地产经营的冲突,2010中国商业地产年会专门就“零售商介入商业地产开发模式前景探讨”等协同问题进行了专题讨论。在此背景下,为了建立两者间的协同运营模式,促进明确分工以发挥各自优势,实现“双赢”。本文在文献研究基础上,运用战略协同理论、价值链理论、博弈论对商业地产项目中地产商与零售企业间协同效应的形成机制、实现机制进行了系统研究。论文主要进行了以下工作：首先,文章通过文献综述,分别通过“商业地产”、“零售业态”、“地产商和零售商的协同”这三个方向进行文献综述,发现了国内外学者对更多的研究侧重于“商业地产”、“零售业态”这两个方面,而在描述两者关系的时候,相关的文献不多,这也为本文提供了方向。其次,文章对商业地产和零售业态进行了概述。通过分别对两者的描述,可以系统的对商业地产和零售业态有初步的了解。这样就能够对两者的关系有更加深入的理解。接着,在界定两者协同网络概念的基础上,从地产商、零售商以及整个商业地产项目三个角度以共同利益为导向证明了协同网络的形成机制,并通过价值链理论证明了,这一协同网络形成后可以不断扩张,并不断增值。再次,针对协同收益的增值是否能在两者合理分配。本文构建了动态合作博弈模型,用shapley值分析了两者协同效应的利益分配机制,从理论上证明产生的协同收益是可以在两者之间合理分配的,两者的利益是藕合的,由此揭示了地产与零售企业间协同效应的形成机制。最后,发现了两者之间协同的四大维度,分别是经营协同、财务协同、无形资产协同和管理协同,由此构建了两者之间协同效应实现的三棱锥结构模型。并发现无形资产协同是潜变量,其余三个是常规变量,由此整个三棱锥具备了内生机制,可不断膨胀。通过上述研究,本文揭示了地产商与零售企业间协同效应的形成机制,构建了两者协同效应实现的三棱锥结构模型及地产商对目标零售商的优选模型,最后建立了两者动态协同效应的计量模型,并对“商业地产中协同效应”的实务经营提出建议。研究方法、研究视角及所得出的结论皆有一定的创新性。对商业地产业的科学持续发展具有一定的理论意义和实际应用价值。

全文目录

摘要  4-6
Abstract  6-12
1. 绪论  12-17
  1.1 问题的提出  12-14
  1.2 研究意义  14-15
  1.3 本文主要框架及主要内容  15-17
2. 文献综述  17-26
  2.1 商业地产的研究现状  17-19
    2.1.1 有关商业地产开发运营模式研究  17-18
    2.1.2 商业地产投资风险研究  18
    2.1.3 商业地产价值链问题的研究  18-19
    2.1.4 商业地产发展趋势研究  19
  2.2 零售业态研究现状  19-21
    2.2.1 国外学者对零售业态变迁的理论研究  19-21
    2.2.2 国内零售业态变革理论研究  21
  2.3 商业地产中地产和零售业态关系的研究现状  21-24
    2.3.1 商业地产和零售业态关系产生的原因及研究困难  21-22
    2.3.2 商业地产和零售业态的合作模式  22-23
    2.3.3 商业地产和零售业态关系的价值研究  23-24
  2.4 总体评述  24-26
3. 我国商业地产及零售业态的概述  26-35
  3.1 我国商业地产的概述  26-30
    3.1.1 基本定义  26
    3.1.2 商业地产特点  26-27
    3.1.3 分类  27-29
    3.1.4 我国商业地产发展现状  29-30
  3.2 我国零售业态的概况  30-35
    3.2.1 基本定义  30
    3.2.2 分类  30-31
    3.2.3 我国零售业态发展现状及趋势  31-35
4 我国商业地产中地产和零售业态的关系  35-40
  4.1 我国商业地产中地产和零售业态结合的模式  35-37
    4.1.1 两种模式的优缺点  35-36
    4.1.2 两种模式的代表  36-37
  4.2 我国商业地产中地产商和零售商的脱节  37-40
    4.2.1 地产商与零售商存在脱节的表现  37-38
    4.2.2 地产商与零售商脱节引发的问题  38-39
    4.2.3 地产商与零售商脱节的解决方法  39-40
5. 商业地产中地产商和零售商协同效应的形成机制研究  40-53
  5.1 协同的内涵  40
  5.2 商业地产中地产和零售业态协同效应的形成机制的研究  40-46
    5.2.1 地产与零售企业协同网络的形成与发展机制研究  40-44
    5.2.2 地产商和零售商间协同网络的增值机制  44-46
  5.3 地产企业和零售企业间协同效应的的利益分配机制  46-53
6. 商业地产中地产和零售业态协同的实现机制的研究  53-63
  6.1 地产和零售企业的协同收益和成本  53-56
    6.1.1 地产商与零售商之间的协同收益  54
    6.1.2 地产商和零售商之间的协同成本  54-56
  6.2 实现地产商与零售商之间协同效应的三棱锥结构模型  56-63
    6.2.1 地产商与零售商之间协同效应的实现元素  56-60
    6.2.2 三棱锥结构模型的架构及内涵  60-61
    6.2.3 地产和商业协同效应目标的实现  61-63
7 总结  63-65
  7.1 文章的主要结论  63
  7.2 文章的不足  63-64
  7.3 文章的应用前景和展望  64-65
参考文献  65-69
致谢  69

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