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“小产权房”法律问题研究

作　者: 廖飞亚
导　师: 沈萍
学　校: 西南政法大学
专　业: 经济法学
关键词: “小产权房” 土地二元结构违法性立法构想
分类号: D922.181
类　型: 硕士论文
年　份: 2010年
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内容摘要

改革至今,我国土地制度中较易改革的问题已经初见成效,剩下的问题为牵涉各种主体利益的“疑难杂症”。“小产权房”问题正是土地制度困境之表象,“小产权房”的屡禁不止,说明单纯的“堵”难以成效。事实上,现行二元土地制度之下的国有建设用地垄断一级市场、建设用地市场分割、征收制度不完善是这一问题的本质原因,要真正解决问题就必须深入改革。切实可行的做法是对当前的土地制度进行改良,循序渐进探索城乡统一建设用地市场改革并辅之相应的配套措施。有关“小产权房”这一热点问题的论述从2007年起越来越多,笔者于此亦借鉴先前之著述成果及结合中央寻求土地制度改革这一特别契机,探讨这样一个老问题、难问题。当然针对已经存在的相关“小产权房”,笔者在文章第四部分有着不同的处理对策。文章论述的重点及意图在于如何防范于未然,如何改革我国二元土地结构,在适应我国特定国情、统筹城乡一体发展、着重保障农民利益和民生的角度下彻底解决这一问题,使之根本不存在所谓的“小产权”这一说法而提出笔者的拙见。特别是在改良现行土地制度部分,笔者着重探讨了在现行土地所有制度大的框架不变的前提下相应的配套措施如何跟进。文章的正文分为四个部分:第一部分首先介绍了有关“小产权房”的内涵与外延,并着重介绍已经出现的有关“小产权房”的不同类型,这对后文的对策阐述起着铺垫作用,让读者对“小产权房”问题有基础性的认识与掌握。其次介绍“小产权房”的发展历程,并详细分析了“小产权房”产生的表象原因及深层原因:指出城市居民、农村集体、农民从“小产权房”获益是表象原因;我国二元土地制度及国有建设用地使用权垄断一级市场、征收制度的不合理、各个利益主体的博弈是造成“小产权房”问题的深层原因。第二部分分析了“小产权房”的实然违法性地位,并总结了“小产权房”蓬勃发展的隐形市场的危害:导致耕地流失、危害粮食安全、损害农民利益、扰乱房地产市场安全、脱离政府监管。第三部分提出了解决“小产权”问题的思路和具体方案。首先阐述“宜改不宜堵”的理由:实践证明堵之效果甚微,单纯的一个“堵”字不能从根本上解决利益的角逐,禁止集体建设用地流转违背宪法之规定,违背同地同权基本法理之要求,而征收制度的不完善又严重损害农民利益;其次比较分析了三种可能方案:集体土地国有化;集体土地私有化;集体土地可流转化。其中构建城乡统一的建设用地市场为现实的方案:一方面从实然层面而言,落实前两种方案需要修改宪法,更改现行基本制度,难能实现。而后一方案与宪法相符,特别是在十七届三中全会之后更具有现实可实施性;另一方面从应然层面而言,前两种方案亦非占绝对之优势。最后具体阐述选择城乡统一建设用地市场的优势:在各种配套制度的完善制定同时,允许集体建设用地使用权流转,有利于保障农民利益,有利于盘活土地资源,更是实现城市反哺农村、以城促乡、统筹城乡发展的重要实现工具。接着提出具体的改革方案。在我国这样一个土地难国,二元的土地结构经过几许波折最终在我国确立,这在一定时期甚至是很长时期是符合我们的特定国情和历史的。在新时期,在这种土地结构下出现了诸如“小产权房”等新问题,如果贸然进行单纯的土地制度变革,这可能会引起相当大的负面效应,会出现诸多问题,然而改革总是有风险的,笔者力图构建起完善的配套制度体系,将风险降为最低,这才是明智和积极的做法。其一,城镇规划内的集体土地的,一律采用征收制度转为国有,统一建设规划;而在乡和村庄规划内的,可以容许自由转让,但是也要经过相关部门的统一规划;如果都不在规划内的集体土地要进行流转,则必须报经审批,审批合格后可以由当事方自由谈判确定价格。其二,必须保护耕地和农民宅基地的保障功能。笔者创造性提出了借鉴城市住宅小区的做法,加大宅基地的住房容积率,同时兼顾了农民的居住权和收益权。其三,通过确立集体土地登记法、集体建设用地使用权流转法、农村社会保障制度等确立集体建设用地流转办法。第四部分针对已经存在的“小产权房”提出区分不同性质进行处理的对策。

“小产权房”法律问题研究

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