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基于保障与市场均衡的房地产市场发展研究

作　者: 欧阳刚
导　师: 张志耀
学　校: 青岛科技大学
专　业: 数量经济学
关键词: 保障房房地产市场需求模型供给模型非均衡理论
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2012年
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内容摘要

房地产业是中国的重要产业，是一切经济活动的基础。近期中国房地产市场出现了结构性失衡，保障类住房供不应求，廉租房的实物配租量明显不足，“夹心层”住房等系列问题，如何进行房地产调控，既能够保障居民的基本住房，又能促进实现房地产市场的健康发展，已经成为目前亟待解决的问题。本文在对房地产研究成果的梳理和分析基础上，首先对国外典型国家的住房保障和房地产市场模式进行比较分析，包括新加坡、英国、美国及德国住房模式；回顾了中国住房制度改革历程，剖析了中国房地产市场发展存在的问题。其次提出基于住房保障和市场健康发展的中国房地产发展思路和结构体系。以廉租房、公租房和商品房构造住房体系，利用收入水平线确定住户进入标准及迁移条件。再次利用需求、供给、非均衡理论，构造市场需求、社会供给和均衡发展的数理模型。保障模型主要通过收入曲线，保障水平线以及现有保障情况，来测算保障供给缺口；市场模型主要根据非均衡现状，建立非均衡市场模型，来测算市场的非均衡度；保障-市场迁移模型借鉴生物学上的迁移理论，建立保障-市场迁移理论模型。最后以青岛市研究背景进行保障和市场测算分析。利用青岛市2005-2010年青岛市保障房保障情况，测算得青岛市2005-2010年保障房供给缺口。从结果中可以看出青岛市保障房2005-2010年一直存在供给缺口，说明需要保障的低收入群体一直存在，且出现逐年增加的趋势，政府应当逐年稳定增加保障性住房的供给，提供稳定的供给源，合理分配已有保障性住房，逐步解决低收入阶层住房问题。在对市场非均衡测算方面利用1995-2010青岛市人口，GDP，商品销售价格，商品房建设投资额，商品房销售面积数据作分析。通过参数估计，得出青岛市市场发展的非均衡模型，由此算出1995-2010年需求与供给量估算值及非均衡度，结果表明青岛市房地产市场在1995-2010年一直处于非均衡状态中，非均衡的强度在不断变化，到2005年非均衡度逐渐趋于0，表明需求与供给逐渐趋于平衡。2010年非均衡度为-0.073，即供给大于需求。对于青岛市房地产市场的非均衡现象，政府应该从发展住房二级市场，加强价格宏观调控、加强金融监管等方面着手，逐步消除青岛市房地产市场的非均衡，达到总量均衡的状态。

全文目录

摘要  4-5
ABSTRACT  5-9
1 导言  9-18
  1.1 问题的提出  9-10
  1.2 研究的目的  10
  1.3 研究的意义  10-11
    1.3.1 研究的理论意义  10
    1.3.2 研究的实践意义  10-11
  1.4 国内外研究综述  11-16
    1.4.1 国外研究现状  11-12
    1.4.2 国内研究现状  12-16
  1.5 论文的总体思路和内容结构  16-17
  1.6 论文的研究方法  17
  1.7 论文的创新之处  17-18
2 国外住房保障与房地产市场相关理论及发展模式  18-32
  2.1 国外住房保障与房地产市场的相关理论  18-22
    2.1.1 住房保障的主要理论  18-20
    2.1.2 市场方面的主要理论  20-22
  2.2 国外住房保障与房地产市场的发展模式  22-30
    2.2.1 政府通过住房供应投入财政补贴的模式  22-26
    2.2.2 政府通过住房需求提供财政补贴的模式  26-30
  2.3 国外住房保障和市场发展模式比较分析  30-32
    2.3.1 住房保障制度的共同特征  30-31
    2.3.2 住房保障制度的发展趋势  31-32
3 中国住房制度改革和房地产市场现状分析  32-44
  3.1 房地产市场改革发展历程  32-35
  3.2 住房保障和房地产市场现状  35-39
    3.2.1 居民住房保障现状  35-37
    3.2.2 房地产市场发展现状  37-39
    3.2.3 住房保障和市场的关系  39
  3.3 住房保障和房地产市场存在的问题及原因  39-44
    3.3.1 住房保障体系的问题  39-41
    3.3.2 房地产市场的问题  41-44
4 基于保障与市场均衡的房地产发展体系  44-53
  4.1 住房保障与房地产发展体系设计的目标和原则  44-46
    4.1.1 设计目标  44-45
    4.1.2 设计原则  45-46
  4.2 住房保障和房地产市场化发展体系构思  46-53
    4.2.1 保障——市场发展体系  47-51
    4.2.2 住房保障运作和市场化运作的激励分析  51-53
5 住房保障与房地产市场分析模型  53-61
  5.1 住房保障模型构建  53-54
    5.1.1 收入分布函数  53-54
    5.1.2 保障住房需求测算  54
  5.2 房地产市场模型构建  54-58
    5.2.1 房地产市场发展的影响因素  54-57
    5.2.2 非均衡市场模型  57-58
    5.2.3 房地产市场非均衡模型分析  58
  5.3 保障—市场迁移分析  58-61
    5.3.1 保障—市场迁移算法  59
    5.3.2 保障—市场算法实现  59-61
6 青岛市住房保障和市场发展的测算案例  61-79
  6.1 青岛市住房保障和市场现状  61-62
    6.1.1 保障房现状  61
    6.1.2 房地产市场现状  61-62
  6.2 住房保障测算分析  62-67
    6.2.1 青岛市收入分布函数测算  62-64
    6.2.2 确定保障比例  64-67
  6.3 市场发展分析  67-74
    6.3.1 建立房地产市场非均衡发展模型  67
    6.3.2 数据分析与参数估计  67-74
    6.3.3 结果分析  74
  6.4 住房保障和市场发展的措施建议  74-79
    6.4.1 住房保障发展的措施建议  74-76
    6.4.2 房地产市场健康发展的措施建议  76-79
结束语  79-81
参考文献  81-83
附录  83-91
致谢  91-92
攻读学位期间发表的学术论文目录  92-93

基于保障与市场均衡的房地产市场发展研究

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