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广州市经营性用地价格影响因素研究

作　者: 邓彩慧
导　师: 唐晓莲
学　校: 广东工业大学
专　业: 土地资源管理
关键词: 广州市经营性用地价格 HEDONIC模型影响因素
分类号: F301
类　型: 硕士论文
年　份: 2012年
下　载: 51次
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内容摘要

城市是人类社会经过漫长发展的产物,而城市土地是人类必不可少的生产和生活要素。城市土地只有在社会主义市场经济体制下,才能实现土地资源的最佳配置,发挥土地的最大价值。实现土地资源的最大价值,关键是制定合理的城市土地价格。城市经营性用地作为城市土地的重要构成,其价格的合理确定对城市房地产市场和政府土地收入具有重要影响,而经营性土地价格受到宏观、微观诸多因素的影响,因此深入探讨城市经营性用地价格的影响因素对于制定城市土地价格,发挥土地资源的最大价值具有十分重要的意义。本文重点研究广州城市经营性用地价格及其影响因素,意在为广州市政府,广州市国土资源局以及其他相关部门制定广州市土地的出让价格提供依据；同时为房地产开发商投资决策提供参考,使土地资源配置合理化。本文主要采用了规范研究,文献研究和实证研究的方法,对广州市经营性用地价格及其影响因素进行了研究。全文分为五大部分：第一部分,对本文的选题背景,意义,进行了说明,对国内外的相关文献进行了综述,在此基础上,确立了本文的研究内容,研究目标和研究方法；第二部分,相关理论概述,阐述了土地价格及特征价格模型的相关理论,具体包括土地价格理论,土地价格宏观和微观影响因素,线性回归理论以及HEDONICI模型的理论基础,假设条件,变量选择及函数形式的确定；第三部分,对广州市近年来经营性用地价格的总体趋势,不同类型、重点区域的经营性用地价格进行了详细的分析。第四部分,选取影响土地价格的宏观因素,利用具体的宏观指标,运用一元线性回归模型,分析各宏观指标与广州市经营性用地的相关性；第五部分,基于HEDONIC模型广州市经营性用地微观影响因素分析。根据影响土地价格的微观因素,选择建筑面积,容积率,交通通达性,环境条件等9个适合的变量,建立HEDONIC模型,采用逐步回归的方法来评价影响广州市经营性用地价格的微观因素。研究表明.近年来,随着经济的发展,广州市经营性用地价格总体上呈现理性上升的趋势；GDP,人均GDP,固定资产投资额,基础设施投资额房地产投资额,人口等宏观指标与城市经营性价格相关性显著,且均呈正相关；.容积率,建筑面积,商业繁华程度,环境条件这四个微观因素对广州市经营性用地价格产生重要影响。

全文目录

摘要  4-5
Abstract  5-7
目录  7-10
Contents  10-13
第一章绪论  13-23
  1.1 研究背景与意义  13-14
    1.1.1 研究背景  13-14
    1.1.2 选题意义  14
  1.2 国内外研究现状综述  14-19
    1.2.1 国外研究现状综述  14-17
    1.2.2 国内研究现状综述  17-19
    1.2.3 国内外硏究状况述评  19
  1.3 研究目标与和内容  19-20
    1.3.1 研究目标  19-20
    1.3.2 研究内容  20
  1.4 研究方法与技术路线  20-23
    1.4.1 研究方法  21
    1.4.2 技术路线  21-23
第二章土地价格和特征价格相关理论概述  23-36
  2.1 土地价格相关理论概述  23-30
    2.1.1 基本概念  23
    2.1.2 土地价格理论  23-25
    2.1.3 影响城市土地价格主要因素  25-30
  2.2 特征价格相关理论概述  30-34
    2.2.1 基本概念  30-31
    2.2.2 HEDONIC模型的理论基础  31-33
    2.2.3 HEDONIC模型的假设条件  33
    2.2.4 特征变量的选择  33
    2.2.5 HEDONIC模型函数形式  33-34
    2.2.6 模型的检验  34
  2.3 线性回归理论  34-35
  2.4 本章小结  35-36
第三章近年广州市经营性用地价格分析  36-44
  3.1 广州市经营性用地价格总体分析  36-37
  3.2 广州市不同类型经营性用地价格分析  37-38
  3.3 广州市重点区域经营性用地价格分析  38-43
  3.4 本章小结  43-44
第四章广州市经营性用地价格宏观影响分析  44-55
  4.1 广州市国内生产总值对经营性用地价格的影响分析  44-45
  4.2 广州市人均国内生产总值对经营性用地价格的影响分析  45-46
  4.3 广州市固定资产投资额对经营性用地价格的影响分析  46-48
  4.4 广州市基础设施建设投资对经营性用地价格的影响分析  48-50
  4.5 广州市房地产投资对经营性用地价格的影响分析  50-51
  4.6 广州市城镇居民收入对经营性用地价格的影响分析  51-53
  4.7 广州市人口对经营性用地价格的影响分析  53-54
  4.8 本章小结  54-55
第五章基于HEDONIC模型广州市微观影响因素分析  55-65
  5.1 样本的收集  55
  5.2 样本数据的量化  55-56
  5.3 数据采集  56-58
    5.3.1 经营性用地成交数据  56-57
    5.3.2 电子地图查询与实地调查  57
    5.3.3 研究数据的整合  57-58
  5.4 基本模型  58-62
    5.4.1 基本模型的比较  58
    5.4.2 模型的选择  58-59
    5.4.3 回归系数显著性分析  59-60
    5.4.4 多重共线性诊断  60
    5.4.5 独立性检验  60
    5.4.6 残差的正态性检验  60-62
  5.5 结果分析  62-63
    5.5.1 总体分析  62
    5.5.2 广州市经营性用特征价格分析  62
    5.5.3 各微观因素影响程度分析  62-63
  5.6 广州市经营性用地价格特征价格模型的应用  63-64
  5.7 本章小结  64-65
结论与展望  65-67
参考文献  67-71
攻读学位期间发表的论文  71-73
致谢  73-74
附录  74-87

广州市经营性用地价格影响因素研究

内容摘要

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