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房地产市场风险与行政规制

作　者: 肖亮
导　师: 周红阳
学　校: 广西师范大学
专　业: 宪法学与行政法学
关键词: 风险风险社会行政规制宏观调控
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2011年
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内容摘要

随着经济、社会发展,人类文明逐渐告别刀耕火种的野蛮的、血腥的原始社会逐步向现代化进程中迈进。尤其在西方,由于第三次科技革命的兴起与发展,使人们的生活发生翻天覆地的变化,在政治、经济、文化、法制建设、社会层面等颇受影响,科技、经济发生巨大飞跃,尤其科技直接转化为生产力成果的能力大大加强,然而也面临着一些问题,由于发展经济、科技同时没使得社会学科的发展同步,因而忽略了一些道德、伦理、文化、制度等社会价值与社会期望方面的内容,于是风险开始产生,更确切地说,人们面临的是个风险社会。是因现代化范式支配而产生的风险社会。中国由于受全球一体化趋势影响,再加上深受历史上“西学东渐”积极学习西方、移植西方社会制度和社会模式等,使得中国一直以来受西方现代化范式支配许久。其表现就是中国以其自身特有的方式亦步亦趋地跟着西方世界的步伐,开始学习西方先进科学与技术,虽然计划色彩仍然浓厚。在法律制度方面的表现就是积极翻译西方学说并移植西方制度。那么中国由于受此种现代化范式支配,那么自然也逃不了面临风险的命运。而今,中国正试图改变这种局面。自党的十四大召开以后,提出要发展社会主义市场经济,中国主动开放自己,开始以经济建设为中心、改革开放,尝试着以“摸着石头过河”的心态去开放市场,试图洞察和把握预期,避免或消除风险,探索并不断完善社会主义市场经济。在完善社会主义市场经济的过程中,无容置疑,必须对在市场经济中起着支配作用的房地产市场经济予以关注。经过改革开放30年,中国在房地产相关制度进行深化改革,取得了巨大成就。从福利分房、到实物分房再到全面推进城镇住房向市场化改革,在一定程度上促进房地产市场发展,同时在某种程度上对房地产市场风险的减低。但是,在房地产相关制度改革取得显著成绩时,房地产市场还存在一些不足,还存在房地产市场风险。比如“不能承受高房价之重”高房价给社会经济发展带来极大障碍。高房价直接导致居民买房困难、高房价抑制内需,从而可能引发失业等社会问题,尤其重要的是高房价使得人们不能对未来有准确的预期,从而肯能产生房地产泡沫,经济通货膨胀等。由此,使得未来呈现出具有不确定性、多变的、不稳定性特征。那么我们该怎样抓住机遇,把握预期呢?风险是什么?风险产生的原因?为什么我们预防、规避风险?而这一连串问题无不与政府的作为或不作为密切相关,因此怎样处理政府与市场的关系提上议事日程,换言之,怎样从行政规制角度正确处理好政府与市场关系显得尤为重要。本文以房地产市场发展为着眼点,以政府职能角度为切入点,试图结合风险理论及相关知识来剖析在房地产市场存在的风险以及如何从行政规制角度进行制度设计做一些分析与探讨。具体而言,首先,在全球是风险社会背景下采用风险相关理论和知识来阐述世界是个风险社会,而此风险社会乃由现代化所产生的困境,而要消除此困境必须摒弃单一的自然科学思维,对人文社会科学思维予以重视,尤其需要在法律制度方面做出努力。其次,笔者试图以具体领域房地产市场为着眼点,进行分析和探讨。据笔者所搜集的资料显示,目前,房地产市场风险产生原因主要是政府行政规制制度不够完善,由此造成“两个失灵”即“市场失灵”与“政府失灵”。具体而言,体现在两个方面：其一,市场失灵主要是是行政控权理论及相关制度还不够完善,市场还不能有效发挥其自身调节作用。因“权力寻租”引发房产市场风险、地产市场风险等,比如说高房价。其二,政府失灵主要是政府在住房保障方面“缺位”。即在住房保障制度方面还不够完善,尤其对社会弱势群体的住房保障利益方面制度还不够健全,比如经济适用房制度、廉租房制度方面。最后,笔者力图在前人研究成果基础上,对房地产市场存在的风险表现及造成此种表现的原因做些探讨,并试图从行政规制角度提出一些对策,以期促进经济、社会快速、和谐稳定发展。这些对策主要从两个方面着手,一方面,完善行政控权理论,主要从行政程序制度方面作出规制。另一方面,完善住房保障制度,主要从经济适用房、廉租房制度方面作出规制。

全文目录

摘要  3-5
Abstract  5-8
目录  8-10
一、绪论  10-11
  (一) 选题背景及意义  10
  (二) 文献综述  10-11
  (三) 本文可能存在的创新之处  11
二、风险理论  11-18
  (一) 世界是一个风险社会  11-14
    1、大自然现象纷繁多变,整个世界都在不停地运动,瞬息万变  12
    2、以因果关系为其主要核心理论并不可取  12-13
    3、对其采取的实验方法及其方法论归纳法,我们认为同样是存在疑问的  13
    4、以认识、改造自然世界为其终极目标也存在疑问  13-14
  (二) 风险意识的必要性  14-15
  (三) 风险产生的原因  15-16
  (四) 预防、规避风险的必要性  16-18
三、房地产健康发展所具有的民生意义  18-20
  (一) 社会层面  18
  (二) 政府职能角度  18-19
  (三) 房地产行业自身  19-20
四、行政规制与房地产市场风险的关系  20
  (一) 房地产市场风险预期、控制促进行政规制的发展  20
  (二) 行政规制促进房地产市场风险预期、控制  20
  (三) 行政规制是对房地产市场风险预期、控制的具体体现  20
五、房地产市场风险及表现  20-32
  (一) 地产市场风险  20-25
    1、供需风险  21
    2、管制过于严格,会出现一定程度腐败风险  21
    3、官商勾结的一种畸形发展模式对地产发展具有巨大风险  21-22
    4、某些政府部门卖地心态,所产生"权力寻租"风险  22-23
    5、违法征地产生一定风险。违法征地加大了土地成本  23
    6、政府有关部门的规划不够完善造成一定的风险  23
    7、土地管理、储备制度还不够完善,造成一定土地风险  23-24
    8、某些地方政府未把土地出让金、税收等用之于民产生民众对政府不信任风险  24-25
  (二) 房产市场风险  25-32
    1、供给与需求不均衡风险  25
    2、住房供给结构不尽合理风险  25-26
    3、高房价风险  26-29
    4、金融风险  29-31
    5、房地产泡沫风险  31-32
六、房地产市场行政规制历程简要梳理  32-33
  (一) 房地产许可方面制度  32
  (二) 住房保障制度  32
  (三) 土地征收、征用及房屋拆迁制度  32-33
七、现行房地产规制制度的不足及完善  33-45
  (一) 现行房地产规制制度存在不足  33-35
    1、市场存在失灵风险  33-34
    2、政府存在失灵风险  34-35
  (二) 我国房地产行政规制的完善  35-45
    1、针对市场失灵风险,我们试图从行政控权理论予以完善  36-42
    2、针对政府失灵风险问题,我们试图从政府住房保障制度角度予以完善  42-44
    3、从法律制度层面综合着手,对房地产市场进行有效的行政规制  44-45
结语  45-46
参考文献  46-47
致谢  47-48
读硕期间公开发表的论文目录  48-49

房地产市场风险与行政规制

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