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投机行为、垄断定价和房地产价格

作　者: 王蕾
导　师: 周应恒；章寿荣
学　校: 南京农业大学
专　业: 产业经济学
关键词: 投机行为政府调控土地不连续供给双重垄断
分类号: F224
类　型: 硕士论文
年　份: 2007年
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引　用: 1次
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内容摘要

1998年我国结束了传统的福利分房制度,从此与普通家庭息息相关的住房进入了市场化流通的时代。住房市场化使得房地产行业成为我国经济的一个新增长点,保证了通货紧缩时期我国经济的可持续增长,也减轻了长期以来传统福利分房制度给政府和企业带来的沉重负担。然而,由于住房市场化所处的宏观环境(例如长期以来普通居民收入水平不高、相应的制度供给的缺失等)尚不成熟,伴随着住房市场化进程的是一边持续上涨的房价使得普通家庭不堪重负,另一边住房市场不断升温。本文主要把房地产价格分解成需求和供给两个方面,从市场的需求和供给的角度,分析目前中国房地产价格上涨的原因,同时从经济学上对政府的调控政策做一评价。具体研究的内容主要包括(1)分析目前房地产市场的现状以及呈现如此格局的原因;(2)在(1)的基础上,通过经济模型分析解决这一格局的根本措施,并且对近几年政府调控手段做一评价;(3)从政府行为出发,分析房地产市场是否具有垄断定价或者双重垄断定价的可能,并且提出政策建议。通过分析,我们认为目前中国房地产市场中:第一投资行为和投机行为挤压了住房市场的购买居住需求,在住房供给不足的情况下,投资行为、投机行为连同大量的潜在需求在支撑房价的长期增长,物业税是抑制过度投资和投机行为的根本调控手段;第二土地制度派生的政府行为以及土地的不连续供给使得政府和房地产开发商具有操纵市场价格的能力。

全文目录

摘要  6-7
ABSTRACT  7-9
1.引言  9-21
  1.1 各界对房地产现状的争论  9-12
    1.1.1 中国房地产泡沫存在性之争  10-11
    1.1.2 两方面的疑问  11-12
  1.2 文献综述  12-18
    1.2.1 对房地产市场中投机行为研究的国内外文献综述  12-13
    1.2.2 泡沫理论和投机理论的综述  13-14
    1.2.3 已有文献对本文研究的启发  14-16
    1.2.4 市场结构的文献综述  16-18
  1.3 本文研究的目标和研究框架  18-19
  1.4 论文结构  19-20
  1.5 可能的创新与不足  20-21
2.房地产市场的现状及其形成的原因  21-28
  2.1 住房市场化的背景  21-22
  2.2 住房市场化以后的市场发展状况  22-24
  2.3 住房市场价格持续上涨的原因分析  24-28
    2.3.1 住房市场所面临的市场环境  24-25
    2.3.2 投资者和投机者行为没有真正收到约束  25-28
3.房地产市场调控的经济学分析  28-41
  3.1 房地产市场需要调控的前提  28
  3.2 房地产调控的经济分析  28-41
    3.2.1 征收物业税的经济分析  28-34
    3.2.2 加息和征收交易税对住房市场的影响分析  34-41
4.房地产市场中垄断势力的分析  41-52
  4.1 土地使用权转让制度和地方政府行为  41-46
    4.1.1 我国目前土地使用权转让制度  41-42
    4.1.2 地方政府的行为分析  42-46
  4.2 房地产开发企业的进入与进入市场  46-52
    4.2.1 房地产开发企业的性质  46-49
    4.2.2 房地产开发企业的规模经济效应  49
    4.2.3 房地产企业的资本密集型特点  49-50
    4.2.4 房地产开发商的进入不等于进入市场  50-52
5.房地产开发商市场行为的进一步讨论  52-60
  5.1 房地产市场的市场结构  52-55
  5.2 房地产市场的企业行为  55-60
    5.2.1 中心区域之间的竞争  55-57
    5.2.2 次中心区域之间的竞争  57-59
    5.2.3 次中心地区的房价与中心地区的房价的联系?  59-60
6.结论与建议  60-62
  6.1 主要结论  60-61
  6.2 政策建议  61-62
参考文献  62-64
后记  64

投机行为、垄断定价和房地产价格

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