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百姓心理预期对房价的影响

作　者: 师立新
导　师: 刘晓君
学　校: 西安建筑科技大学
专　业: 管理科学与工程
关键词: 心理预期房价因子分析主成分分析方差分析博弈
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2009年
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内容摘要

我国的房地产市场经历了几年的“繁荣”,目前已经进入调整时期。当前市场状况是多数百姓持币观望,开发商则等待着政府来救市,不愿降价,或者降价幅度较小,致使成交量很少,几近萧条。根据本次调研的数据统计可以看出:目前房价收入比过高,房价超出了百姓的购买能力;大约75%以上的百姓对未来一年内的房价的预期是下跌,这也正好解释了为何目前市场不景气,百姓持币待购的原因。在影响房价的诸多因素中,百姓的心理预期是众多专家学者都一致认可的一个重要因素。但是关于百姓的心理预期的实证研究还是较少,比如:百姓心理预期包含哪些维度、心理预期是如何影响房价等问题,这些正是本文尝试研究的内容。通过对西安市350名百姓的问卷调研,本文试图对百姓的心理预期对房价的影响进行专门探讨。文章使用SPSS13.0软件首先通过信度检验和效度检验对调研问卷作评估,其次对调研数据作因子分析,用主成分分析法萃取、用方差极大法旋转,提炼出百姓对房价的心理预期的八个维度:刚性需求、相关经济指标、信息收集与信息来源、对宏观形势的把握、主观判断、预测经历、从众性和外界干扰等。接着分析了这些维度的影响作用。由于百姓的背景不同,不同背景的百姓对房价的心理预期也是有着很大的差异,文章采用方差分析方法分析了不同背景的百姓在心理预期的八个维度上的差异,同时分析了造成差异的原因。其中对百姓的不同背景的划分,主要是基于以下几个方面:性别、年龄、学历、职业、家庭结构、家庭月收入、对西安市合理房价的判断、对西安市未来房价走向的预期、所能承受房价的极限等。本文最后还构建一个百姓心理预期形成的简易模型,以及用博弈论的知识简单分析了百姓心理预期对房价的影响。

全文目录

摘要  3-4
Abstract  4-9
1 绪论  9-16
  1.1 问题提出  9-10
  1.2 心理预期理论综述  10-14
    1.2.1 心理预期概念的提出  10
    1.2.2 国外对心理预期的研究  10-13
    1.2.3 国内对心理预期的研究  13-14
    1.2.4 文献总结  14
  1.3 研究的目的和意义  14-16
    1.3.1 研究目的  14-15
    1.3.2 研究意义  15-16
2 关于百姓对房价的心理预期的维度构成研究  16-33
  2.1 百姓心理预期调查问卷设计  16-17
    2.1.1 问卷编制  16
    2.1.2 问卷内容  16-17
    2.1.3 调查对象  17
  2.2 调查样本收集与研究方法设计  17-21
    2.2.1 抽样方法与样本收集  17
    2.2.2 研究方法  17-18
    2.2.3 样本构成  18-21
  2.3 调研问卷的评估  21-22
    2.3.1 问卷的信度  21
    2.3.2 问卷的效度  21-22
  2.4 因子分析  22-28
    2.4.1 KMO样本测度与巴特莱特球体检验  22-23
    2.4.2 因子分析  23-28
  2.5 结果分析与讨论  28-32
    2.5.1 刚性需求  28
    2.5.2 相关经济指标  28-29
    2.5.3 信息来源与信息收集  29-30
    2.5.4 对宏观形势的把握  30
    2.5.5 主观判断  30-31
    2.5.6 预测经验  31
    2.5.7 从众性  31-32
    2.5.8 外界干扰  32
  2.6 小结  32-33
3 不同百姓对房价的心理预期的差异研究  33-46
  3.1 方差分析结果  33-43
    3.1.1 不同性别的百姓在心理预期的各个维度上的差异  33-34
    3.1.2 不同年龄的百姓在心理预期的各个维度上的差异  34-35
    3.1.3 不同学历的百姓在心理预期的各个维度上的差异  35-36
    3.1.4 不同职业的百姓在心理预期的各个维度上的差异  36-37
    3.1.5 不同家庭结构的百姓在心理预期的各个维度上的差异  37-38
    3.1.6 家庭月收入不同的百姓在心理预期的各个维度上的差异  38-39
    3.1.7 对合理房价的判断的差异  39-41
    3.1.8 对未来房价走向的判断的差异  41-42
    3.1.9 所承受房价极限的不同在百姓心理预期形成中的差异  42-43
  3.2 浅析造成不同背景的百姓心理预期差异的原因  43-44
    3.2.1 百姓的个体差异和人格特征  43
    3.2.2 百姓已有的知识经验  43
    3.2.3 宏观经济环境的变化  43-44
    3.2.4 市场的成熟和发育程度  44
    3.2.5 事件的不确定性程度和风险特征  44
  3.3 小结  44-46
4 百姓对房价的心理预期形成的简易模型  46-50
  4.1 消费行为的心理过程模型  46-47
  4.2 百姓对房价的心理预期形成的信息整合模型  47-50
5 百姓心理预期对房价的影响的博弈分析  50-55
  5.1 房价博弈的利益主体  50-51
  5.2 房地产商与百姓的博弈分析  51-52
  5.3 解读目前房价博弈的困境  52-54
  5.4 小结  54-55
6 结论  55-57
  6.1 结论  55
  6.2 建议  55-56
  6.3 本文研究中的不足  56-57
致谢  57-58
参考文献  58-61
附录百姓心理预期对房价的影响调查问卷  61-64
硕士研究生学习阶段发表论文  64

百姓心理预期对房价的影响

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