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我国房地产市场缺陷及地方政府干预研究

作　者: 黄晓忠
导　师: 施建刚
学　校: 同济大学
专　业: 公共管理
关键词: 房地产 市场缺陷 政府干预
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2006年
下　载: 644次
引　用: 6次
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内容摘要


房地产业作为我国国民经济的基础产业和主导产业,通过产业链接和传递,能直接或间接影响前向或后向关联产业的发展,如果房地产业能够保持合理的速度持续发展,将有利于促进经济稳定持续增长。另一方面,由于房地产的不可移动性、价值虚构性等一些特殊属性,以及我国特定的土地产权制度安排,使得我国的房地产市场存在着市场机制失灵和市场制度性缺陷双重市场缺陷,从而会对经济发展造成一定的危害和损失,甚至引发更为严重的后果。 本文以国内外一般市场失灵理论、公共选择理论和房地产经济学等理论为指导,结合房地产存在的一些特殊属性,对我国的房地产市场机制失灵和制度性缺陷的成因及后果进行了深入、细致的分析和探讨,指出房地产市场存在着垄断、信息不对称、非理性投机、不能提供“公共住宅”和外部性等市场失灵现象;同时在我国特定的土地产权制度安排下,因现行法律制度和行政体制不完善等原因,造成政府这一特殊市场主体行为偏离社会公共利益需要,又会导致房地产市场出现土地供应不足或供应过度、土地成本和土地供应价格不遵照市场机制运行和市场不能通过价格信息来自行调节等市场制度性缺陷;并指出在上述市场机制失灵和市场制度性缺陷不同组合的作用下,会引发房价上涨过快、高空置率和高房价并存、房地产市场结构矛盾和出现房地产泡沫市场等不同的后果。针对这些后果,本文提出了政府相应可以采取的干预措施。同时,本文以温州市区为应用例子,以上述房地产市场缺陷的研究框架来分析温州市区房地产市场缺陷所表现出来的一些现象以及政府现行的干预措施,指出其存在问题,并为改革和完善温州政府在房地产业发展中的职能定位和有效干预房地产市场提出相应的对策和建议。

全文目录


1 导言  10-18
  1.1 研究背景和问题的提出  10-13
  1.2 关键概念界定、研究方法及框架  13-16
    1.2.1 关键概念界定  13-14
    1.2.2 研究方法  14-15
    1.2.3 研究框架  15-16
  1.3 本文有意义的探索与不足  16-18
    1.3.1 本文有意义的探索  16-17
    1.3.2 本文的不足  17-18
2 我国房地产市场缺陷研究  18-39
  2.1 市场失灵理论的缘起、发展及主要表现  18-21
    2.1.1 市场失灵理论的缘起和发展  18-20
    2.1.2 市场失灵的主要表现内容  20-21
  2.2 房地产市场失灵的主要内容  21-29
    2.2.1 房地产市场垄断  21-24
    2.2.2 房地产市场信息不对称  24-26
    2.2.3 房地产市场投机  26-28
    2.2.4 房地产市场不能提供“公共住宅”  28-29
    2.2.5 房地产市场失灵的其他表现  29
  2.3 我国房地产市场制度性缺陷分析  29-36
    2.3.1 我国土地产权制度安排的主要内容  30-31
    2.3.2 我国特定土地产权制度安排下的房地产市场运行过程  31-32
    2.3.3 房地产一级市场中的地方政府行为分析  32-36
  2.4 房地产市场缺陷后果分析  36-39
    2.4.1 房地产投资过热，高房价和高空置率并存  36-37
    2.4.2 房地产市场结构矛盾  37
    2.4.3 房价上涨幅度过大  37
    2.4.4 形成房地产泡沫市场，引发金融动荡或金融危机  37-39
3 房地产市场缺陷的地方政府干预  39-47
  3.1 地方政府对房地产市场的干预目标  39-40
    3.1.1 供需总量基本平衡  39
    3.1.2 房屋价格平稳运行  39-40
    3.1.3 缓解房地产市场结构矛盾  40
    3.1.4 保障中低收入阶层的基本住房需求  40
  3.2 房地产市场干预应把握的原则  40-41
    3.2.1 “超脱”原则  40-41
    3.2.2 “有所为有所不为”原则  41
    3.2.3 “对症下药”原则  41
  3.3 地方政府对房地产市场缺陷的具体干预手段分析  41-47
    3.3.1 针对高房价和高空置率并存的干预手段  41-42
    3.3.2 针对房地产市场结构矛盾的干预手段  42-43
    3.3.3 针对房价上涨幅度过大的干预手段  43-44
    3.3.4 房地产市场制度性缺陷的纠正  44-47
4 温州市区房地产市场概况及市场缺陷的表现  47-59
  4.1 温州市区房地产市场运行的区域环境  47-50
    4.1.1 温州市区国民经济发展状况  47-49
    4.1.2 温州市区土地供给条件分析  49
    4.1.3 区域环境对温州市区房地产市场的影响分析  49-50
  4.2 温州市区房地产市场发展沿革及现状  50-54
    4.2.1 温州市区房地产市场发展轨迹  50-53
    4.2.2 新一轮房地产市场宏观调控下的温州市区房地产市场现状  53-54
  4.3 温州市区房地产市场缺陷的表现  54-59
    4.3.1 土地不饱和供应下的市场供求总量市衡  54-55
    4.3.2 开发商不为和政府失位下的市场结构矛盾  55-56
    4.3.3 信息不对称情况下的开发商价格操纵  56
    4.3.4 市场垄断下房价的“蛙跳式”上涨  56-57
    4.3.5 投机行为过度下的市场非理性交易  57-59
5 温州市区房地产一级市场中的政府行为分析  59-66
  5.1 温州市区房地产开发土地收储供应机制现状  59-61
  5.2 房地产开发土地收储环节的政府角色分析  61-63
    5.2.1 市区存量国有土地收购中的政府角色冲突  61-62
    5.2.2 农地收购过程中的政府法定职能缺失  62-63
  5.3 房地产一级市场供应环节的政府行为分析  63-66
    5.3.1 “理性经济人”行为倾向造成土地不饱和供应  63-64
    5.3.2 城市形象建设削弱市场竞争  64
    5.3.3 官员个人效用追求干扰市场价格机制  64-66
6 温州政府对房地产市场的干预分析及对策建议  66-72
  6.1 温州政府对房地产市场的现行干预措施分析  66-69
    6.1.1 市场准入干预  66-67
    6.1.2 商品房预售许可干预  67
    6.1.3 期房转让备案和禁止干预  67-68
    6.1.4 提供“公共住宅”干预  68-69
  6.2 改革和完善温州政府在房地产市场中的职能定位及对市场干预的相应对策与建议  69-72
    6.2.1 引入市场机制，改革城市存量土地再开发模式  69-70
    6.2.2 改革和完善政府房地产开发土地供应制度  70
    6.2.3 完善政府管理体制，理顺各指挥部利益分配机制  70
    6.2.4 解除房地产开发土地供应市场准入管制  70-71
    6.2.5 加强期房交易管制  71
    6.2.6 改革和完善“公共住宅”供应政策  71-72
7 研究结论  72-73
参考文献  73-75
MPA在读期间发表的论文  75

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中图分类: > 经济 > 经济计划与管理 > 城市与市政经济 > 城市经济管理 > 房地产经济
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