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房地产市场寻租行为的博弈分析

作　者: 何康娜
导　师: 杜两省
学　校: 东北财经大学
专　业: 西方经济学
关键词: 房地产市场寻租博弈
分类号: F224
类　型: 硕士论文
年　份: 2010年
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内容摘要

改革开放以来,我国的房地产市场迅速发展,成为直接推动经济增长的庞大作用力。房地产业是我国经济发展的支柱产业之一,房地产投资额年平均涨幅超过20%,高于经济增长率,一直拉动国民经济持续、快速增长。同时,房地产市场也产生了大量的负面效应。房地产市场存在问题的具体表现为：投机需求过度、高空置率、房价收入比过高、房地产市场存在大量的寻租现象。这些问题直接或间接影响房价的稳定增加和房地产业健康发展。房地产市场存在大量的寻租行为。在我国,土地的使用权和所有权分离,国家控制着重要的土地资源。政府依靠转让、出售国有土地资源,获得财政收入。由于我国政府对土地的配置具有特许权,所以稀缺的土地资源就成为了房地产开发商的寻租目标。由于拍卖出让存在大量的暗箱操作,由此产生了大量的寻租行为。房地产市场寻租行为的结果是社会资源的极大浪费。寻租活动分三个层次：第一层次是房地产开发商为了获得政府的特殊保护,需要资源向相关部门去进行游说；第二层次是政府部门工作人员为了应对房地产企业的寻租行为,需要付出相应的时间和精力；第三层,当寻租行为完成,房地产市场上充满大量寻租者。当寻租行为得以实现,相关的生产者与消费者将由于政府的干预而付出代价。这种代价比寻租者所得到的利润率还要高,因而导致社会福利的净损失。房地产市场上的各种寻租活动都是竞争性行为活动。每一个利益相关者在做出抉择时都要充分考虑对方的反应,根据对方的反应做出最优选择。本文从博弈论的角度出发,在理性经济人的假设下,讨论房地产市场中不同利益相关者之间的关系,建立两方和三方博弈模型。运用博弈论的研究方法,可以理清当前我国房地产市场中各个经济主体的行为关系,为政府的制度建设提出一些建议。本文一共分为五大部分：第一部分,导论。简要介绍选题的研究背景和意义,综述国内外学者对房地产市场寻租行为的研究成果。第二部分,理论基础。这部分主要介绍了本文将用到的寻租理论和博弈理论,给出两个理论的一些基本原理。第三部分,房地产市场寻租行为。阐述房地产市场的发展现状,从产生的原因、具体表现、带来的后果来剖析房地产市场上利益相关者的寻租行为。第四部分,房地产市场的博弈研究。用博弈论的方法分析了房地产市场上利益相关者之问的寻租行为,并对博弈模型结果进行分析。第五部分,结论。主要对第三部分和第四部分进行总结,并给出建议。

全文目录

摘要  2-4
Abstract  4-8
1 导论  8-13
  1.1 研究背景和意义  8-9
  1.2 国内外研究文献综述  9-11
    1.2.1 国外研究文献综述  9-10
    1.2.2 国内研究文献综述  10-11
  1.3 论文结构概述  11-13
2 理论基础  13-18
  2.1 寻租理论  13-16
  2.2 博弈论  16-18
3 房地产市场寻租行为  18-32
  3.1 房地产市场的发展现状  18-22
  3.2 寻租行为产生的原因  22-26
    3.2.1 房地产行业垄断和超额利润  22-24
    3.2.2 政府干预和制度缺陷  24-26
  3.3 寻租行为的具体表现  26-29
  3.4 寻租行为带来的后果  29-32
4 房地产市场的博弈研究  32-45
  4.1 中央政府——地方政府和房地产开发商的博弈分析  32-34
  4.2 地方政府——房地产开发商的博弈分析  34-36
  4.3 房地产开发商之间的博弈分析  36-40
    4.3.1 古诺寻租博弈(同时寻租)  37-38
    4.3.2 有先后顺序寻租博弈  38-40
  4.4 三方博弈分析  40-45
5 结论与建议  45-49
  5.1 结论  45-46
  5.2 建议  46-49
参考文献  49-52
后记  52-53

房地产市场寻租行为的博弈分析

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