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商品房交付条件的法律分析

作　者: 刘玲玲
导　师: 潘纪乐
学　校: 中南大学
专　业: 法律
关键词: 商品房交付条件验收合格合同法
分类号: D922.181
类　型: 硕士论文
年　份: 2011年
下　载: 81次
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内容摘要

我国法律对商品房交付条件并未作出明确规定。《合同法》和《城市房地产管理法》规定,房地产开发项目未经验收合格,不得交付使用。由此可见,商品房必须经验收合格才能交付,对于什么是验收合格,法律界与实务界并没有统一的意见,主要有竣工验收说、备案登记说、综合验收说三种观点。无论是从保护购房者的知情权还是从备案验收的自身要求来分析,商品房“验收合格”的标准都应是备案验收合格。商品房交付条件规定的性质属于强行性规定还是任意性规定,是确定购房者与开发商约定的交付条件条款是否有效的前提。通过解读相关法条并分析房地产法律规范的立法目的,商品房交付条件的规定应定性为强行性规定。为充分保护合同双方的意思自治权,买卖合同双方在此基础上作出法定交付条件之外的约定,法律亦应予以保护。这样不仅能对开发商的交付行为进行规范,也有利于适应千差万别的商品房交付环境。在确定了商品房交付条件的内容和法律性质的基础上,得出开发商不具备交付条件交房应承担逾期交房违约责任。若行政管理部门迟延办理《商品房竣工验收备案表》导致开发商逾期交付房屋,由于行政管理部门的过失不属于不可抗力的范围,开发商不能因此免责。完善和落实商品房交付条件相关规定要从立法、行政和司法等方面努力,力求明确商品房交付条件,减少因商品房交付而发生的法律纠纷。

全文目录

摘要  4-5
ABSTRACT  5-8
导言  8-9
一、案情介绍  9-11
二、案件焦点  11-12
三、争议与分歧意见  12-18
  (一) 本案诉争房屋是否具备交付条件  12-15
  (二) 开发商不具备交付条件交房是否承担逾期违约责任  15-16
  (三) 开发商是否因政府部门逾期办理备案而免责  16-18
四、研究结论  18-25
  (一) 本案诉争房屋不具备商品房交付条件  18-21
  (二) 开发商不具备交付条件交房应承担逾期违约责任  21-22
  (三) 开发商不因政府部门逾期办理备案而免责  22-23
  (四) 不具备交付条件交房违约金计算问题  23-25
五、完善商品房交付条件的探索  25-27
  (一) 提高相关立法的法律位阶  25
  (二) 完善商品房买卖合同示范文本  25-26
  (三) 司法上对完善商品房交付条件的探索  26-27
结语  27-28
参考文献  28-31
致谢  31

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