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土地储备制度对土地价格的影响及合理储备量的预测

作　者: 王莹
导　师: 秦明周
学　校: 河南大学
专　业: 土地资源管理
关键词: 土地储备制度土地价格灰色预测模型开封市
分类号: F224
类　型: 硕士论文
年　份: 2009年
下　载: 397次
引　用: 3次
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内容摘要

土地作为人类活动中重要的自然资源,是人类一切活动的载体和赖以生存的基础,也是城市生存和发展的物质前提。由于土地资源自然供给的有限性,决定了土地经济供给的稀缺性。为了更好的调控土地市场和合理的配置土地资源,实现土地资源的高效合理利用,我国于1996年成立了第一个土地储备机构——上海市土地发展中心,此后全国绝大多数城市实施了土地储备制度。从实施效果看,土地储备已成为保护城市土地国家所有的性质并使国家对城市土地所有权在经济上的利益得以实现,减少和防止国有资产流失;调控土地价格;规范土地市场,改善城市土地利用结构,优化土地资源配置的重要举措。城市土地储备制度在国外也称为土地银行,其起源于欧洲,已经有一百多年的历史,但在我国建立的时间并不长,只有近十三年的时间,还处于起步和探索阶段。同时没有明确的理论指导和成熟规范的运作模式,以及缺乏完备的政策和法律支持体系,城市土地储备中出现了一些问题,无论在理论上还是实践上还有许多问题值得研究。城市土地储备制度代表了我国城市土地制度新的改革方向,是城市用地制度的一次创新。通过借鉴和探索逐步完善城市土地储备制度,以提高我国城市土地资源利用的效率和促进城市建设,具有实际意义。实施土地储备制度对我国地产业发展的影响通过对土地价格进行分析探讨,指出目前我国土地市场中存在地价上涨过快这一问题;对于这一问题,从经济学的角度分析,实施土地储备制度对我国土地市场的影响;通过从地价上涨、房价上涨两方面加以分析,得出实施土地储备制度,推行招标、拍卖、挂牌出让土地,一方面使土地真实价值得以体现,这是土地价格的合理上涨;另一方面,由于法律法规的不完善、人为操作的不规范等原因,导致土地价格的不合理上涨,基于以上问题,本文的最后提出了解决这些问题的政策建议。建立城市土地储备制度的目的之一就是要对土地市场进行宏观调控,保证其健康和稳定发展。但是,要做好宏观调控的首要任务就是要对土地市场有很好地了解和把握,不仅要清楚土地市场目前的情况,还要预测土地市场未来的发展趋势。土地储备制度已成为许多城市政府调控城市土地市场的主要工具,储备的土地也成为各地以招标拍卖挂牌方式供应土地的主要来源。因此,土地储备规模的合理确定显得十分重要。本文运用灰色预测模型,对合理的土地储备量进行预测。本文分为五个部分,第一部分主要阐述本文研究的背景和意义,国内外关于城市土地储备研究的现状,以及论文研究采用的研究方法、技术路线。第二部分对我国土地储备制度的概念、特征、建立的目的、运行模式进行总结,并对我国当前的三种土地储备运作模式进行比较。第三部分是本文的重点,论述了土地市场的供需均衡模型,并在此基础上分析了土地储备制度对土地市场的调控措施;并从土地市场的价格决定因素出发,分析土地储备实施后对土地供需的影响,以及对土地价格的影响。第四部分运用灰色预测模型,预测了开封市2008——2015年的合理土地储备量,为有关部门制定土地供应计划提供依据。第五部分从前面的分析得出,我国土地储备制度调控土地价格方面存在的问题,并提出相应的对策。

全文目录

摘要  3-5
Abstract  5-11
1 绪论  11-27
  1.1 研究背景和意义  11-14
    1.1.1 研究背景  11-13
    1.1.2 研究意义  13-14
  1.2 国内外研究综述  14-24
    1.2.1 国内研究综述  14-17
    1.2.2 国外研究综述  17-24
  1.3 研究方法  24
  1.4 论文的主要框架及拟采用的技术路线  24-27
2 土地储备制度及其理论依据  27-37
  2.1 城市土地储备制度建立的目的  27-29
  2.2 我国土地储备的运作模式  29-31
    2.2.1 我国城市土地收购储备制度的一般运作模式  30
    2.2.2 不同城市土地储备运作模式特点及效果  30-31
  2.3 土地储备的理论依据  31-37
    2.3.1 土地供求理论  32
    2.3.2 土地市场均衡理论  32-33
    2.3.3 地价理论  33-35
    2.3.4 博弈论  35-37
3 土地储备制度对土地市场及土地价格的影响  37-58
  3.1 土地储备制度对土地市场的影响  37-39
    3.1.1 土地市场的供需平衡模型  37
    3.1.2 城市土地储备对土地市场供需平衡的调控机制  37-39
  3.2 土地储备制度对土地价格的影响  39-58
    3.2.1 土地的价格由需求和供给共同决定  39-41
    3.2.2 土地储备使土地供给减少  41-45
    3.2.3 土地储备使土地需求量增强  45-47
    3.2.4 土地储备提高地价  47-58
4 开封市土地储备规模预测  58-71
  4.1 GM(1.1)模型  59-61
    4.1.1 GM(1.1)模型的构造  59-60
    4.1.2 模型检验  60-61
    4.1.3 用GM(1.1)模型预测开封市经营性建设用地需求面积  61
  4.2 住宅用地需求预测  61-65
    4.2.1 住宅需求建筑面积预测  61-64
    4.2.2 开封市住宅用地容积率估算  64
    4.2.3 开封市住宅用地面积预测  64-65
  4.3 商业服务业用地需求预测  65-69
    4.3.1 开封市第三产业新增产值预测  65-68
    4.3.2 开封市第三产业新增产值所需建筑面积预测  68-69
    4.3.3 开封市商业服务业用地容积率估算  69
    4.3.4 开封市商业服务业用地面积预测  69
  4.4 合理的土地储备量预测结果  69-71
5 对策及建议  71-78
  5.1 完善土地储备制度的法律法规  71-73
    5.1.1 目前土地储备制度中的法律问题  71-73
    5.1.2 建议  73
  5.2 完善土地招标拍卖等相关制度  73-75
    5.2.1 完善土地招标拍卖等相关制度的必要性  73-74
    5.2.2 建议  74-75
  5.3 加强对土地市场的预测分析  75-76
    5.3.1 预测分析的必要性  75-76
    5.3.2 建议  76
  5.4 改进评价指标强化人员素质  76-78
6 结语  78-79
参考文献  79-83
致谢  83-84
硕士期间研究成果  84

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