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土地储备风险控制研究

作　者: 潘春宏
导　师: 孙立新
学　校: 哈尔滨工业大学
专　业: 土地资源管理
关键词: 土地储备制度 土地储备风险分析 土地储备风险评估 融资渠道
分类号: F301.1
类　型: 硕士论文
年　份: 2009年
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内容摘要


上海市1996年建立了我国第一家土地储备机构,随后杭州、武汉等城市相继成立了土地储备机构,并出台相关的地方性法规,由此土地储备制度得到了一定的推广和运用,经过十余年的发展和运作,土地储备制度推进了房地产业的发展,为城市建设筹集了大量资金,增强了国家对房地产市场的宏观调控能力。然而,随着越来越多的城市建立土地储备机构,现行土地储备制度越来越不适应土地市场的需求。法律政策的缺位、政府过度干涉、经济周期波动、融资渠道单一等等,给土地储备带来巨大风险。当前的土地储备无论是在理论研究还是实践上都尚处于初步阶段,存在许多亟待研究解决的问题。在土地储备风险管理方面,尚未形成系统的、能直接指导土地储备实践的研究,大多都是定性的,缺少定量研究,且研究深度不够。基于这样的背景,本文试图通过理论探索与案例研究相结合的方式,构建土地储备风险评估模型,提出土地储备风险控制对策,为制定新的土地储备制度提供理论参考,为土地储备决策提供依据。本文总结了国内外土地储备制度的形成过程和储备模式,分析了我国土地储备制度形成背景和三种典型的土地储备模式,站在土地储备机构的角度,针对市场主导模式下的土地储备进行了风险控制研究,在风险理论的基础上,提出土地储备风险的概念和内容,应用土地储备风险理论,深层次剖析土地储备风险种类及其影响因素,包括制度风险、市场风险、经营风险和财务风险。然后利用层次分析法和模糊综合评价法对具体土地储备项目风险进行量化分析,挖掘出具体土地储备项目风险的影响因素,构建了土地储备层次分析法和模糊综合评价模型,将土地储备风险定量化。最后结合国内外土地储备的理论和实践,针对目前我国土地储备存在的风险,提出土地储备控制风险对策,包括完善土地储备制度法规、拓展融资渠道、防范运营风险,为完善和制定新的土地储备制度提供理论依据。

全文目录


摘要  4-5
Abstract  5-10
第1章 绪论  10-19
  1.1 研究背景  10-11
  1.2 国内外研究现状  11-15
    1.2.1 国外研究现状  11-13
    1.2.2 国内研究现状  13-15
  1.3 研究目的和意义  15-17
    1.3.1 研究目的  15
    1.3.2 研究意义  15-17
  1.4 研究方法和内容  17-19
    1.4.1 研究方法  17
    1.4.2 研究内容  17-19
第2章 土地储备风险相关理论分析  19-39
  2.1 土地储备制度概述  19-25
    2.1.1 土地储备制度内涵  19-21
    2.1.2 我国土地储备制度建立  21-22
    2.1.3 土地储备功能定位  22-23
    2.1.4 土地储备运作程序  23-25
  2.2 土地储备理论依据  25-29
    2.2.1 地租理论  25-26
    2.2.2 土地经济供给理论  26-27
    2.2.3 土地优化配置理论  27-28
    2.2.4 城市空间结构理论  28-29
  2.3 土地储备运作模式  29-34
    2.3.1 市场主导模式  29-31
    2.3.2 政府主导模式  31-32
    2.3.3 政府市场混合模式  32-34
  2.4 土地储备风险控制理论  34-38
    2.4.1 风险管理理论的产生  34-35
    2.4.2 土地储备风险特点  35-36
    2.4.3 土地储备风险种类  36-37
    2.4.4 土地储备风险控制过程  37-38
  2.5 本章小结  38-39
第3章 土地储备风险分析及评估  39-61
  3.1 土地储备风险分析  39-46
    3.1.1 制度风险  39-41
    3.1.2 市场风险  41-42
    3.1.3 运营风险  42-43
    3.1.4 财务风险  43-46
  3.2 土地储备风险评估模型构建  46-53
    3.2.1 土地储备风险评估思路  46-47
    3.2.2 土地储备风险 AHP 分析模型  47-52
    3.2.3 土地储备风险模糊分析模型  52-53
  3.3 实例研究  53-60
    3.3.1 项目概况  53-56
    3.3.2 项目风险层次分析  56-59
    3.3.3 项目风险的确定  59-60
  3.4 本章小结  60-61
第4章 土地储备风险控制对策  61-77
  4.1 完善土地储备中心运作机制  61-64
    4.1.1 土地储备机构定位  61-62
    4.1.2 土地收购权统一  62
    4.1.3 土地储备收购范围  62-63
    4.1.4 土地储备补偿定价  63-64
  4.2 防范土地储备运营风险  64-68
    4.2.1 制定合理的土地储备计划  64-66
    4.2.2 采用不同的储备方式  66-67
    4.2.3 进行合作土地储备  67-68
  4.3 拓展土地储备融资渠道  68-75
    4.3.1 建立土地储备基金  69-71
    4.3.2 发行土地融资债券  71-72
    4.3.3 利用信托融资计划  72-74
    4.3.4 三种融资模式比较  74-75
  4.4 本章小结  75-77
结论  77-78
参考文献  78-82
致谢  82

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中图分类: > 经济 > 农业经济 > 农业经济理论 > 土地经济学 > 土地制度
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