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国内外住宅发展过程及政府政策研究

作　者: 王尧
导　师: 朱敏
学　校: 西南财经大学
专　业: 企业管理
关键词: 住宅市场发展规律政策比较研究调控
分类号: F293.3
类　型: 硕士论文
年　份: 2008年
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内容摘要

改革开放以来,我国的房地产行业迅速发展,并逐步成为国民经济的支柱产业,极大地推动了我国的经济增长。近几年来,我国房地产市场上投机炒作现象严重,价格非理性上涨,商品房供给结构不均衡,房地产子市场运作不规范等等。为解决这些突出问题,我国相关部门陆续出台了一些调控政策。然而政府政策在打击投机炒作的同时也抑制了购房者的自主性消费,房地产价格整体虽有所回落但部分地区房产的房价不落反涨。对于我国的住房方面的问题,很多人都做过讨论,大家的意见莫衷一是。政府的政策频繁出台,但效果并不明显。或许我们可以借鉴我们的邻国日本和现在房地产调控较好的国家——美国的经验,看看他们的发展过程,并对他们在发展过程中的好的方面加以借鉴,对不好的方面注意避免,对我们来说不失为一个可行的办法。本文正是在这样的基础上,在用数据对目前中国房地产市场现状进行了精确描述,分析了我国近年来的房地产和住宅市场的发展以及政府紧缩调控的深层次原因,进而深入研究了调控效果不佳背后的支撑,在总结美、日两国发展过程中的经验教训,对我国房地产市场如何进行有效的调控给出了几点建设性的建议。本文共分五章,具体结构如下:第一章的主要内容是导论,首先对我国住宅市场的发展过程做了简单的介绍,并且对目前其存在的主要问题进行了分析,指出我国目前住宅市场存在问题并且出台许多措施都没有起到很好的效果。分析了对于我们的邻国日本和美国的经验教训值得借鉴和总结的地方,并且说明了选这两个国家进行重点研究的原因。第二章阐述了我国目前的商品住宅的开发和发展状况,首先介绍我国目前的投资状况,指出我国的房地产近来的投资比重趋缓,国家的调控有一定的效果,但仍然还存在较大的问题,从我们国家近年来的GDP,全社会固定资产投资和房地产投资占固定资产投资的比重等方面进行了分析,指出了近年来的投资趋势正在向中部和西部的城市进行转移,经济适用房的比例正在逐步下降。接着对我国的房地产的开发状况进行了分析,土地开发、开工和竣工的面积进行了比较,土地控制形式做出了阐述。最后对我国的房地产销售做了说明,近几年的销售状况做了比较,着重分析了近年来的销量和价格,并且对需求做了一定的阐述。第三章是重点讲了美国和日本的住宅市场的发展状况,对这两个国家的发展过程进行了回顾。首先对其整个发展过程做了详细的介绍,尤其是日本,整个过程包括日本房地产业的兴起、发展、壮大、泡沫的出现直到最后泡沫的破灭。因为日本是我们的邻国,其很多条件跟我们现在都有雷同之处,所以对其做了详细的研究。其次,对美国的房地产发展过程进行了回顾,重点是对其房地产政策进行了介绍,因为美国在这方面取得了相当的成就,政策是介绍的重中之重。最后介绍了这两个国家发展的经验进行了总结,其中重点介绍了城市化的现象,城市化和工业化在这两个国家都是典型的伴生现象。对美国和日本的住宅政策进行了比较,并分别归纳成为两种模式:普惠模式和特惠模式。针对这两种模式进行了分析,指出适合我国的模式是特惠模式。第四章是文章的重点,在这章中首先详细的介绍了工业化和城市化对我过住宅产业的制约,对我们国家现阶段的各种住房保障政策进行了分析和评价,针对过去我们国家常用的5种土地、金融、税收和货币等手段来调节住房供应和需求进行了经济学分析。接着讲述了我们国家近几年来的房地产政策和调控重点,对近几年来出台的政策进行了回顾,并对各个部门出台的文件进行了统计和分析,得出了一系列的结论:我们国家现阶段的调控重点由过去的土地调控到现在的土地与房屋调控并重,由工业用地向商住用地发展,由过去的软约束变成了现在的硬性约束等等。最后讲了我国最近住房市场出现的问题,首先对价格进行了分析,得出了我们近几年我们国家的住房价格飞涨,并且市场秩序混、供给偏紧等特点。这些问题也是我们国家现阶段存在的最主要的问题,并且还未得到很好的解决。第五章是文章问题的解决方案和预测,首先是对住宅市场的一些建议,对于政府方面,建议要规定政府的权利边界,坚持市场化导向,在于行政方面的干扰不要太多,政府的重点是进行宏观的调控,要综合运用经济的、法律的和行政的手段,以经济手段为主,重视政策执行的条件和成本,特别是机会成本的评估,稳定市场预期,促进市场供求总量平衡。要注重供给的平衡,要处理好城市建设用地与农村居民用地的关系。拆迁补偿价格随着社会经济发展和收人水平的提高而提高,有利于保障被拆迁人的合法权益,维护社会安定。简化土地审批环节,加快住房建设的节奏。要更多地通过非行政手段调整住房供应结构。要引导住房需求和加快二手房交易和房屋租赁时常的建设。完善住房保障体系和整顿市场秩序和规范企业的不良行为。最后对我国的住宅市场未来的发展趋势做了预测。本文研究所提出的比较研究方法,试图通过对日本和美国住宅产业市场在经济成长过程中的运行轨迹的研究,总结其发展规律。并在两国经济内在、外在约束条件的比较中,寻找中国住宅市场与日本住宅市场运动规律的异同,以期达到预测未来我国住宅市场走势的目的。并且对与我国的特殊国情、目前的形势和存在的问题做了详细的分析,最后给出了自己的一些建议。希望本文可以为目前我国住宅市场定价方面的混乱状况的改善有所帮助。

全文目录

摘要  3-6
Abstract  6-10
1. 导论  10-16
  1.1 问题的提出  10-11
  1.2 文献综述  11-16
2. 我国目前房地产发展状况  16-25
  2.1 房地产投资现状  16-19
  2.2 房地产开发现状  19-21
  2.3 商品房销售状况  21-25
3. 国外住宅市场发展的规律及启示  25-37
  3.1 日本住宅产业发展的几个阶段  25-29
  3.2 美国商品住宅发展的几个阶段  29-32
  3.3 日本、美国住宅市场发展历程的启示  32-37
4. 我国住宅市场的政府政策及存在的主要问题研究  37-54
  4.1 工业化和城市化对我国住宅产业发展的制约  37-41
  4.2 我国现行住房政策保障各种手段的分析和评价  41-44
  4.3 近年来我国住宅市场调控的政策选择和调控重点分析  44-50
  4.4 我国住宅市场存在的主要问题  50-54
5. 对我住宅市场发展的建议及预测  54-62
  5.1 对我国住宅市场发展的一些建议  54-59
  5.2 我国住宅市场发展趋势的预测  59-62
总结  62-63
参考文献  63-66
后记  66-67
致谢  67-68
在读期间科研成果目录  68

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